Có nên bỏ quy định dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội?

Dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội gây khó cho doanh nghiệp

Bộ Xây dựng hiện đang chủ trì xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó một trong những điểm đáng chú ý là Bộ đề xuất phương án sửa đổi quy định về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, Bộ đề xuất bỏ quy định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất lớn hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc lớn hơn 5ha tại các đô thị loại II, loại III thì chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Bình luận về đề xuất trên, ông Trương Anh Tuấn - Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, đề xuất này là hợp lý vì quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội khó khả thi khi triển khai. Đơn cử, mặt bằng giá đất ở những khu vực nội đô các thành phố lớn, nhất là tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thường rất cao, theo đó ở những vị trí này, chủ đầu tư thường lựa chọn xây dựng các dự án nhà ở thuộc phân khúc trung cấp, cao cấp. Do đó, không dễ để các chủ đầu tư có thể cân đối phát triển cả dòng sản phẩm nhà ở xã hội chung trong cùng một dự án, giá bán phù hợp với khả năng tài chính của những người thu nhập thấp. Chính vì khó khăn này, theo ông Tuấn, trên thực tế thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư đã không thực hiện đúng quy định này như bố trí không đủ quỹ đất 20% hoặc thậm chí không bố trí quỹ đất này trong các dự án nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - chia sẻ, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án, nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp. Bên cạnh đó, việc quy định bắt buộc dự án nhà ở thương mại phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến tổng thể kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan; đồng thời làm giảm hiệu quả đầu tư và gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích. Ngoài ra, từ góc độ người mua nhà, việc trong cùng một dự án có sự chênh lệch về hình thức và chất lượng nhà ở, cũng gây bất lợi cho người mua nhà ở xã hội vì dễ dẫn đến cảm giác bị phân biệt đối xử…

Ở một góc độ khác, bày tỏ quan điểm có thể giữ lại quy định dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quy định trên nên được sửa đổi, điều chỉnh linh hoạt hơn. Theo đó, thay vì áp đặt quy định cứng, có thể quy định các phương án như: Doanh nghiệp được xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nhà ở thương mại nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác; hoặc doanh nghiệp có thể lựa chọn nghĩa vụ nộp tiền cho Nhà nước theo giá thị trường của quỹ đất. “Việc quy định một cách linh hoạt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư chủ động tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội theo chủ trương của Đảng, Nhà nước” - ông Đính nhấn mạnh.

Bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội - trách nhiệm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Cùng với đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng cũng đề xuất bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Theo đó, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, yêu cầu bắt buộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Đánh giá về đề xuất này, ông Trương Anh Tuấn cho rằng, nếu quy định trên được áp dụng sẽ nâng cao trách nhiệm của địa phương trong việc phát triển nhà ở xã hội, bởi thực tế thời gian qua cho thấy, tại nhiều địa phương, sự quan tâm của chính quyền các cấp đối với vấn đề nhà ở xã hội còn khá mờ nhạt. Đồng thời, quy định trên sẽ đảm bảo việc bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội đồng bộ với việc quy hoạch, phát triển hệ thống hạ tầng xã hội thiết yếu như: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi thể thao, chợ dân sinh… trong và ngoài các dự án nhà ở xã hội.

Liên quan đến vấn đề về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, chia sẻ tại Hội thảo khoa học “Hoàn thiện cơ chế, chính sách về đất đai và những vấn đề đặt ra đối với Kiểm toán nhà nước” do Kiểm toán nhà nước tổ chức mới đây, bà Lê Anh Thư - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội - cũng cho rằng, việc quy định dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội khá bất cập, gây khó khăn cho các dự án, đặc biệt là các dự án nằm trong khu vực vành đai xanh, không được xây dựng nhà ở cao tầng, mật độ xây dựng thấp. Do đó, bà Thư đưa kiến nghị, cần điều chỉnh quy định trên theo hướng ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định quỹ đất có vị trí, quy mô phù hợp để phát triển nhà ở xã hội tập trung. Các dự án nhà ở xã hội tập trung phải tương ứng với diện tích quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại; đảm bảo đủ chỉ tiêu quỹ nhà ở xã hội, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo thành các khu đô thị văn minh, đủ tiêu chí, tiêu chuẩn, đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng mua nhà ở xã hội./.

Theo Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2021-2025, nhu cầu về nhà ở xã hội trên cả nước là khoảng 1.300.000 căn và mục tiêu các địa phương đặt ra là hoàn thành khoảng 700.000 căn (đáp ứng khoảng 54% nhu cầu). Trong giai đoạn 2025-2030, nhu cầu về nhà ở xã hội là khoảng 1.300.000 căn và mục tiêu các địa phương đặt ra là hoàn thành khoảng 1.100.000 căn (đáp ứng khoảng 85% nhu cầu).

DIỆU THIỆN