Lấy ý kiến về Luật Đất đai: Nóng chuyện định giá đất

Quy định về tài chính đất đai chưa theo kịp thực tiễn

Tại Hội nghị lấy ý kiến về các quy định liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các vấn đề liên quan đến phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Tài chính do Bộ tổ chức ngày 28/02, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, sau gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai nói chung và tài chính đất đai nói riêng đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo lập hành lang pháp lý tương đối đồng bộ, chặt chẽ cho việc huy động, khai thác, sử dụng nguồn lực hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.

Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai từng bước được hoàn thiện, là cơ sở để huy động các khoản thu vào ngân sách nhà nước (NSNN). Số thu từ đất đai giai đoạn 2013-2020 trung bình gần 160.000 tỷ đồng/năm, chiếm hơn 15% tổng thu NSNN.

Chính sách ưu đãi về thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã góp phần quan trọng thu hút đầu tư, đặc biệt là ở vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế - xã hội khó khăn.

Chính sách đất đai về nhà ở xã hội đạt được một số kết quả quan trọng, trong đó, khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng theo quy định, có tính đến giá đất phổ biến trên thị trường.

Mặc dù vậy, các quy định tại Luật Đất đai năm 2013, trong đó có các quy định về tài chính đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn.

Đơn cử, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững.

Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.

Bên cạnh đó, giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường; chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương; chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất…

Cần làm rõ quy định về xác định giá đất

Ông Phạm Đình Cường - Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính - cho rằng, việc áp dụng giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" thì giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy bảng giá đất quá thấp so với thị trường. Cần phân tích kỹ thị trường là ai, người sở hữu quỹ hàng hóa lớn nhất thì người đó quyết định thị trường.

Hiện nay, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất công, mà đất công là phần lớn, do đó, cần phải có tác động ngược lại, nghĩa là Nhà nước quyết định giá để thị trường quay xung quanh giá Nhà nước quyết định, chứ không phải đẩy giá của Nhà nước lên cao.

Nếu như tiếp tục xu hướng đẩy giá đất lên thì điều này sẽ gây rất nhiều hệ lụy, giá đất đền bù lên, thị trường bất động sản lúc thì sốt, lúc thì đóng băng, điều tiết của Nhà nước thì thấp. Do đó, cần xây dựng bảng giá đất để tất cả các giao dịch về đất xoay xung quanh bảng giá đất.

Hiện nay, trong toàn bộ các khoản thu về đất, thu từ giao dịch về đất thông qua bảng giá đất chỉ chiếm từ 7-10% tổng số giao dịch.

Như vậy, việc xây dựng bảng giá đất rất kỳ công chỉ để sử dụng cho một số mục đích. Do đó, thời gian tới phải kiểm soát được 70-80% tổng số giao dịch.

Để đảm bảo theo nguyên tắc thị trường, phải thông qua đấu giá, thế nhưng Dự thảo Luật còn thiếu 1 điều có tính nguyên tắc, đó là việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá, trừ một số trường hợp - ông Phạm Đình Cường đề xuất.

Về quyền sở hữu, theo ông Cường, cần xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng việc đưa giá đất ra Hội đồng định giá độc lập. Bởi lẽ, Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân nên có quyền quyết định giá đất. Ở các quốc gia, ai có đất thì có quyền định giá, nên không thể chuyển quyền định giá cho một tổ chức nào. Chủ tài sản phải là người quyết định giá tài sản.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 236 điều; trong đó có 1 chương, 18 điều (từ Điều 147 - Điều 164) quy định “Tài chính về đất đai, giá đất”, quy định các nguyên tắc, nội dung cơ bản về các khoản thu tài chính từ đất đai và giá đất như: Các khoản thu từ đất đai; điều tiết nguồn thu từ đất; căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; giá đất cụ thể…

Ông Lê Trọng Yên - Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Nông - cho biết, tổng thu NSNN về đất năm 2022 của địa phương đạt 689 tỷ đồng, chiếm 20% tổng thu ngân sách của tỉnh. Tuy nhiên, thực tế xuất hiện nhiều vướng mắc về xác định giá đất…

Hơn nữa, việc xác định giá đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết khó thực hiện. Từ đó, ông Yên đề xuất xây dựng bảng giá đất theo vùng, theo vị trí, tùy thuộc từng tuyến đường đến từng thửa đất. Ngoài ra, giá đất tính tiền sử dụng đất cũng cần phân định rõ ràng trong hạn mức và ngoài hạn mức.

PGS,TS. Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế - cho rằng, để xác định giá đất sát với giá thị trường, cần ban hành nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản.

Bên cạnh đó, các chủ thể cần nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên.

Một số đại biểu cũng cho rằng, các vấn đề tài chính về đất đai chủ yếu liên quan đến giá đất và thuế. Tuy nhiên, hai lĩnh vực này lại đang được quy định tại 3 luật khác nhau là Luật Đất đai, Luật Thuế và Luật NSNN. Do vậy, Bộ Tài chính cần nghiên cứu, đề xuất quy định đồng bộ để đảm bảo cơ chế thu từ đất./.

THÙY ANH