Hài hòa lợi ích để gỡ khó cho thị trường bất động sản
Góc nhìn - Ngày đăng : 14:11, 02/03/2023
Sáng 17/02/2023, trong kết luận Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh một số vấn đề đang nổi lên trên thị trường BĐS hiện nay là: Sự thiếu cân đối về cơ cấu BĐS; không hợp lý về giá cả; một số vướng mắc về pháp lý, quy hoạch và điều chỉnh các dự án, huy động vốn, cũng như phản ứng chậm, chưa thực sự linh hoạt và hiệu quả của các chủ thể liên quan, cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng…
Thực tế thị trường BĐS trong nước thời gian gần đây cho thấy sự trì trệ và khó khăn. Nguồn gốc trực tiếp từ tình trạng doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất cao; thiếu minh bạch, uy tín trong huy động vốn trên thị trường chứng khoán; thiếu năng lực dự báo, chủ động kiểm soát sự cân đối hợp lý cả về cơ cấu sản phẩm và cơ cấu dòng tiền, đặc biệt là quản trị rủi ro và dòng tiền trong kinh doanh BĐS.
Thậm chí, đang có dấu hiệu cho thấy tình trạng cho vay và thế chấp, sự bùng nổ đầu cơ “các công cụ tài chính phái sinh dưới chuẩn” trên thị trường vốn ở Việt Nam khá giống tình trạng trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2007-2008 ở Mỹ, gắn với sự lũng đoạn thị trường của các nhóm lợi ích BĐS và tài chính.
Thực tiễn thế giới đã, đang và sẽ còn cho thấy ngày càng có sự gắn kết trực tiếp và gián tiếp giữa nợ công và nợ tư. Một mặt, nợ công tăng khiến nợ tư tăng do nhà nước tăng thu thuế, giảm chi tiêu công và khu vực tư nhân buộc phải giảm lợi nhuận và tăng vay nợ.
Mặt khác, nợ tư nhân tăng quá mức khiến lợi nhuận doanh nghiệp và thu thuế từ khu vực tư nhân bị thu hẹp, nhà nước tăng nguy cơ thâm hụt ngân sách nhà nước. Đặc biệt, nguy cơ vỡ nợ tư nhân trong kinh doanh BĐS có thể làm tăng áp lực nợ công của một quốc gia thông qua sự bắt buộc triển khai các gói giải cứu, kích thích kinh tế dùng tiền ngân sách nhà nước hay ngân hàng nhà nước của chính phủ; thông qua việc tăng chi tiêu công hỗ trợ người lao động và đầu tư công bù đắp nguồn lực thiếu hụt, duy trì động lực tăng trưởng của nền kinh tế khi đầu tư tư nhân giảm sút…
Ở nước ta, thị trường BĐS chiếm khoảng trên dưới 10% GDP và có tác động tới gần 40 ngành nghề kinh tế khác nhau và có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội vi mô và vĩ mô, hiện tại và tương lai cả cấp quốc gia và địa phương. Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Như vậy, có thể thấy tín dụng cho lĩnh vực BĐS có mức tăng trưởng cao và dư nợ lớn.
Bởi vậy, việc duy trì sự phát triển lành mạnh thị trường BĐS là cần thiết và đòi hỏi sự nỗ lực của tất cả các bên liên quan.
Một mặt, các doanh nghiệp phải chủ động tháo gỡ khó khăn, tự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, kế hoạch đầu tư của mình, giảm dự án, giảm giá bán, chuyển một phần phân khúc cao cấp sang nhà ở trung bình và nhà ở cho người có thu nhập thấp, bán bớt các dự án BĐS khi tình hình tài chính bị báo động và cắt lỗ; chủ động cơ cấu lại các khoản nợ và nâng cao tín nhiệm để nâng cao tỷ lệ huy động vốn từ phát hành trái phiếu huy động vốn trên thị trường chứng khoán.
Mặt khác, Chính phủ và các cơ quan chức năng, chính quyền các cấp đẩy nhanh xây dựng các quy hoạch, thực hiện nghiêm quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch kịp thời và điều chỉnh các dự án trên địa bàn phù hợp điều kiện, tình hình địa phương; kịp thời chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, làm rõ thời gian, trách nhiệm và kết quả cụ thể, tập trung xử lý các vấn đề chồng chéo quy định pháp luật hoặc hiểu không đúng, vượt quyền, hiểu và áp dụng của các cơ quan nhà nước khác nhau; tăng minh bạch, công khai hóa việc phân cấp, phân quyền quản lý nhà nước về thị trường BĐS; hạn chế tối đa các trường hợp đùn đẩy công việc lên các Bộ, Thủ tướng Chính phủ bằng các văn bản hỏi, xin ý kiến; nhận diện và xử lý mạnh tay những trường hợp doanh nghiệp vi phạm pháp luật, cũng như xử lý nghiêm những trường hợp cán bộ công chức không làm hết trách nhiệm, né việc, đùn đẩy, làm chậm tiến độ, lợi dụng chức vụ quyền hạn làm sai lệch chính sách của Đảng và Nhà nước.
Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho các doanh nghiệp BĐS lành mạnh, có uy tín tín dụng được vay tiếp theo quy định pháp lý hiện hành, nhất là các dự án có đủ uy tín, điều kiện vay, với mức lãi suất hợp lý mà doanh nghiệp chịu đựng được; hạn chế các doanh nghiệp của ngân hàng tham gia đầu tư BĐS hoặc hạn chế các doanh nghiệp BĐS mua cổ phần chi phối ngân hàng; đồng thời, cần chủ động phối hợp với Bộ Tài chính và các cơ quan chức năng nghiên cứu nhận diện cập nhật các thủ đoạn và có các biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng lũng đoạn và đầu cơ trên thị trường BĐS.
Cần nhấn mạnh rằng, để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững cần quán triệt và bám sát nguyên tắc mà Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh trong Hội nghị nêu trên là “không ai giải cứu cho ai", bảo đảm hài hòa các lợi ích, lưu ý xử lý nợ tư mà không làm tăng nợ công và giảm thiểu tác động trái chiều trong công tác kiểm soát, chống đầu cơ, lũng đoạn thị trường…/.