Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Vẫn còn băn khoăn về vấn đề định giá đất, thu hồi đất
Kinh tế - Ngày đăng : 09:38, 10/03/2023
Đây là ý kiến trao đổi, thảo luận của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp tại Hội thảo Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức vào ngày 08/3.
Các quy định về định giá đất vẫn chưa rõ ràng
Theo Ủy viên Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
Trong đó có các vấn đề "nóng" như các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trường hợp thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nguyên tắc, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để người dân đồng thuận, giảm tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về đất đai. Đồng thời nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng các quy định về tài chính đất đai, giá đất, các hình thức giao đất, cho thuê đất…
Qua nghiên cứu Dự thảo Luật, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng, một số quy định liên quan đến vấn đề định giá đất, thu hồi đất vẫn còn bất cập, chưa bám sát thực tế.
Góp ý cụ thể về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, PGS,TS. Đinh Dũng Sỹ - Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, Điều 153 Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, tất cả các nguyên tắc, phương pháp này mới chỉ là định tính và được giao cho Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.
Chẳng hạn, Dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất, nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước khi có dự án và sau khi có dự án là khác nhau rất nhiều.
Nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước khi có dự án), mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Hay như Điều 153 Dự thảo Luật quy định việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vậy các yếu tố khác là những yếu tố nào, cần phải được tiếp tục cụ thể hóa.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản toàn cầu (GP.Invest) cũng bày tỏ băn khoăn về giá đất.
Cụ thể, tại điểm c khoản 1 Điều 153 của Dự thảo quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.
Tuy nhiên, theo ông Hiệp, cần phải làm rõ hơn là chu kỳ xem xét đánh giá là thời gian bao lâu; quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương…, nếu không được luật hoá sẽ khó áp dụng khi Luật đi vào thực thi.
Bên cạnh đó, ông Hiệp cũng cho rằng, việc áp dụng trên thực tế quy định này ngay ở thời điểm Luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu chung thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất. Việc công bố, cập nhật các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được.
“Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc. Do vậy, nên chăng quy định này cần có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế (ví dụ sau 3 năm)” - ông Hiệp góp ý.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa phân định rõ các loại đất bị thu hồi
Góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến các quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng Dự thảo Luật chưa có sự phân định rõ ràng giữa các loại đất bị thu hồi, bồi thường.
Theo ông Hiệp, Dự thảo Luật cần phân loại rõ ràng, tách bạch các loại đất (bao gồm đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại, dịch vụ) khi thực hiện thu hồi, bồi thường.
Cụ thể, đất nông nghiệp là Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt, không thu tiền sử dụng đất, nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định. Ngoài ra, phải làm rõ những trường hợp đất nông nghiệp để không, không sản xuất đã vài vụ không canh tác có được đền bù không.
Đối với đất ở và đất thương mại, dịch vụ khi thu hồi, ông Hiệp nhất trí với quy định cần đền bù thoả đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định đảm bảo quyền lợi của người dân không bị thua thiệt. Tuy nhiên, cần làm rõ giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương án tự thoả thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư.
Chia sẻ thêm liên quan đến vấn đề đền bù, hỗ trợ tái định cư, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho rằng, tại Điều 89 Dự thảo Luật quy định phải bồi thường theo “giá đất cụ thể” và “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Bên cạnh đó, tại khoản 3, Điều 155 Dự thảo Luật quy định: “Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.
Tuy nhiên, theo ông Đức, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo là “giá đất cụ thể” thế là cao nhất rồi, đã theo đúng giá thị trường và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi ở cũ rồi.
Bên cạnh đó, quy định là bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như được quy định tại Điều 89 Dự thảo Luật thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.
“Vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định “giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất, còn “giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất” - ông Đức kiến nghị./.