Quy định chặt chẽ quyền sở hữu nhà ở gắn với sở hữu đất của cá nhân người nước ngoài

Khó khăn trong công nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài

Trình bày Tờ trình Dự thảo Luật Nhà ở 9 (sửa đổi) tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, pháp luật hiện hành quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam còn một số tồn tại, hạn chế.

Theo đó, pháp luật về đất đai không có quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây dựng nhà ở, dẫn đến hạn chế quyền phát triển nhà ở của đối tượng này; không có quy định đối tượng sử dụng đất là cá nhân, tổ chức nước ngoài, trong khi đó, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu đối với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Điều này gây khó khăn trong việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho đối tượng là cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Bên cạnh đó, quy định về khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở còn có cách hiểu khác nhau, một số quy định còn chưa rõ ràng cần phải được sửa đổi, bổ sung hoặc còn đang rải rác tại các văn bản dưới luật nên cần thiết phải luật hóa để bảo đảm tính pháp lý trong thực hiện.

Một bất cập khác là số lượng nhà ở sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài trong thời gian vừa qua vẫn còn hạn chế so với nguồn cung về nhà ở trong nước và so với số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, chưa trở thành yếu tố có khả năng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Khắc phục bất cập trên, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam.

Dự thảo Luật cũng quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài; nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài; các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

Đánh giá kỹ tác động và sự phù hợp

Thẩm tra Tờ trình của Chính phủ liên quan đến nội dung này, Thường trực Ủy ban Pháp luật nêu rõ, kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, Điều 19 của Dự thảo Luật quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ (gắn với quyền sử dụng đất); cá nhân nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở cơ bản như công dân Việt Nam, trừ một số điều kiện về số lượng nhà, căn hộ, khu vực được phép sở hữu và thời hạn sở hữu.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng, theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến nhân dân thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài. Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng không xác định quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài.

Do đó, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ nội dung này, cung cấp thông tin về quá trình thực thi chính sách này trên thực tế, những kết quả đạt được cũng như các vấn đề vướng mắc, bất cập và đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu rõ.

Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, hiện nay pháp luật chỉ cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng không gắn với quyền sử dụng đất.

“Trong Luật này cũng không quy định việc đó, nhưng đọc tất cả các điều trong Luật này thì gần như hàm ý là tổ chức, cá nhân người nước ngoài khi mua nhà, sở hữu nhà thì đồng thời được quyền sử dụng đất” - Chủ tịch Quốc hội nhận xét và đề nghị nghiên cứu đánh giá kỹ tác động và sự phù hợp của Luật này với các quy định của pháp luật có liên quan và Nghị quyết số 18 của Trung ương.

Trong khi đó, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Nguyễn Phú Cường nhận xét, quy định trong Dự thảo Luật đã “mở ra rất lớn”, khi cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được sở hữu nhà và kèm theo đất.

Ông Cường dẫn chứng, tại Điều 21 Dự thảo Luật quy định, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân người nước ngoài được sở hữu đối với chung cư là không quá 30% căn hộ trong tòa chung cư và nếu là nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai 250 căn nhà.

“Như vậy, nếu họ muốn mua nhiều lên thì một ngã tư có giao nhau của 4 phường chẳng hạn họ sẽ mua được 1000 căn nhà. 1000 căn nhà tính ra diện tích của biệt thự là rất lớn” - ông Cường phân tích.

Làm rõ thêm vấn đề này, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, đến thời điểm hiện nay, theo số liệu tổng hợp được có 3.035 tổ chức, cá nhân người nước ngoài đã mua và sở hữu nhà tại Việt Nam theo Luật Nhà ở năm 2014, trong đó cá nhân là 2.775, tổ chức là 260.

Cũng theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, trong thời gian qua, Bộ Xây dựng nhận được báo cáo từ các địa phương chỉ ghi việc thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài mua căn hộ chung cư, chưa nhận được báo cáo về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ.

Do đó, trong quá trình xây dựng Dự thảo, Bộ cũng tiếp thu ý kiến của thành viên Chính phủ chỉ quy định theo hướng là công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trên đất thuê để phù hợp, thống nhất. Cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát nội dung này cùng với Dự thảo Luật Đất đai.

Đ. KHOA