Băn khoăn quy định về điều tiết thị trường bất động sản

Do các quy định còn lỏng lẻo nên thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát. Ảnh minh họa

Nhiều bất cập do thiếu kiểm soát, điều tiết

Theo Chính phủ, do các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo dẫn tới thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; cơ cấu sản phẩm bất động sản không phù hợp, dư thừa bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, thiếu bất động sản thuộc phân khúc trung bình và thấp để đáp ứng nhu cầu sử dụng của đại đa số người dân. Cùng với đó, giá nhà ở, giá bất động sản đặc biệt là tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế. Tình trạng đầu cơ bất động sản vẫn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương.

Pháp luật hiện hành cũng chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản; chưa quy định cụ thể về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước các cấp. Các giải pháp điều tiết thị trường trong một số giai đoạn chưa đảm bảo đồng bộ, thiếu nền tảng quy định pháp luật nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm.

Để khắc phục tình trạng trên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thiết kế một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản. Theo đó, Dự thảo Luật bổ sung quy định, Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các Bộ, ngành, địa phương trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu, số lượng và giá giao dịch tăng - giảm bất thường hay khi xuất hiện thiên tai, chiến tranh, khủng khoảng kinh tế... Công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường bất động sản, gồm: Chính sách về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính. Việc điều tiết thị trường sẽ theo nguyên tắc tôn trọng quy luật thị trường; phân cấp, phân quyền quản lý… “Đây là một nội dung mới nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng" - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết.

Cần cân nhắc về tính hợp lý

Thẩm tra sơ bộ Dự án Luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định về điều tiết thị trường bất động sản trong Dự thảo Luật. Theo cơ quan thẩm tra, Dự thảo Luật chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định. Quy định về các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường cũng chưa rõ tính định lượng “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn”; việc đánh giá mức độ biến động của thị trường bất động sản chỉ trên cơ sở “lượng giao dịch” là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm. Bên cạnh đó, quy định về các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản còn chung chung, chưa rõ ràng, không có nội hàm chính sách cụ thể.

Ủy ban Kinh tế đề nghị không quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản mà nghiên cứu, hoàn thiện Dự thảo Luật theo hướng trong quá trình thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, nếu nhận thấy biến động của thị trường có khả năng ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô của đất nước, Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc trình cấp có thẩm quyền quyết định biện pháp điều tiết thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; hoặc hoàn thiện quy định này theo hướng ghi nhận nguyên tắc chung.

Đồng tình quan điểm của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy cho rằng, quy định trong Dự thảo Luật về điều tiết thị trường chưa đủ độ chi tiết và cụ thể, chỉ nêu lên những nguyên tắc chung và một số khái niệm cũng chưa làm rõ được nội hàm, ví dụ “tăng lên”, “giảm xuống”, “đóng băng” hay “nóng lên” là thế nào...

Dự thảo Luật có quy định về điều tiết thị trường bất động sản nhưng thị trường có quy luật phát triển của thị trường, cơ quan quản lý nhà nước không phải ngồi điều tiết thị trường như điều tiết sản phẩm thiết yếu. Đây là điều tiết từ xa, từ sớm.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ

Theo Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn, thị trường bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế. Nếu có can thiệp vào thì bằng chính sách, còn can thiệp bằng tiền là vô cùng khó vì theo thị trường thì phải có lúc lên, lúc xuống, có lúc đóng băng, có lúc giá sốt. “Thị trường vốn nó thế thì bây giờ can thiệp cái gì? Nếu có đặt ra thì phải đặt ra những việc rất rõ, trong trường hợp nào, ai chịu trách nhiệm và làm như thế nào thì chúng ta hãy quy định” - ông Toàn nêu quan điểm.

Phát biểu ý kiến về vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, lĩnh vực bất động sản rủi ro lớn, vốn đầu tư lớn, giá trị cao, nhạy cảm. Câu chuyện "bong bóng” bất động sản vừa có yếu tố kinh tế thực, nhưng yếu tố đầu cơ, đầu tư cũng rất lớn, hơn nữa còn liên quan đến thị trường vốn, thị trường tiền tệ, tín dụng, nên phải lưu ý cả hai yếu tố là phát triển nhanh và quản lý chặt chẽ.

Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, Nghị quyết Đại hội XIII yêu cầu cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả. Tuy nhiên, cả Dự thảo chỉ có một chương điều tiết thị trường bất động sản nhưng lại không đúng cơ cấu lại thị trường. Theo Chủ tịch Quốc hội, vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, vấn đề phát triển các dự án, cơ cấu các loại thị trường này. Hiện nay, chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ, vùng làm nhà ở, đô thị… nhưng thiếu đi trục quy hoạch theo thời gian.

“Nếu trong cùng một thời gian mà tung ra quá nhiều dự án chắc chắn cung sẽ vượt cầu. Cung vượt cầu thì chắc chắn sẽ có nhiều bất động sản không bán được. Ngược lại, nếu khan hiếm cung thì giá sẽ tăng lên. Do đó, tái cấu trúc là tái cấu trúc về cả thị trường, tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc sản phẩm và xuất phát điểm vẫn là từ vấn đề quy hoạch và kế hoạch. Tuy nhiên, “bóng dáng” của những vấn đề này trong Dự thảo Luật còn rất yếu” - Chủ tịch Quốc hội nói.

Những băn khoăn trên sẽ được Cơ quan soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu, hoàn thiện Dự thảo Luật trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới./.

Đ. KHOA