Kịch bản nào cho thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản vẫn nhiều gam “màu xám”

Nhìn lại diễn biến thị trường BĐS trong quý I/2023, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) - cho biết, thị trường tiếp tục trong trạng thái khá trầm lắng. Theo thống kê của VARS, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trong năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Đối với tình hình hoạt động của các doanh nghiệp (DN) BĐS, theo ông Đính, thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng đầu năm khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều DN luôn ở trong trạng thái hoạt động cầm chừng, chờ đợi tín hiệu từ thị trường. Bên cạnh đó, một lượng lớn DN địa ốc tiếp tục giải thể, tạm ngừng hoạt động…

Lý giải nguyên nhân dẫn đến sự trầm lắng của thị trường BĐS cũng như các DN trong ngành, theo ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch VNREA, trước hết do những vướng mắc pháp lý đã được nhận diện, chỉ ra trong năm 2022 nhìn chung vẫn chưa được xử lý, tháo gỡ kịp thời, gây cản trở đến việc triển khai thực hiện dự án của DN. Bên cạnh đó, các DN tiếp tục gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu, dẫn đến nhiều DN thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án. Ngoài ra, thời điểm đầu năm, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức khá cao, cùng với giá các mặt hàng vật liệu xây dựng liên tục tăng khiến chi phí của DN cũng tăng cao, gây ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của DN…

Bên cạnh những gam “màu xám”, theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng, đó là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, dự án có tính pháp lý tốt, hệ thống hạ tầng đầy đủ… vẫn thu hút sự quan tâm lớn của người tiêu dùng và có tính thanh khoản cao. Đặc biệt, kể từ đầu tháng 3, thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư, theo đó, lượng tìm kiếm và giao dịch BĐS ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp bắt đầu tăng. Nguyên nhân là bởi thị trường đã dần ổn định sau hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS của Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương.

Kỳ vọng thị trường dần “rã đông”

Bước sang quý II/2023, mặc dù dự báo thị trường BĐS chưa thể sôi động mạnh mẽ ngay, song các chuyên gia cho rằng thị trường cũng đang có nhiều tín hiệu tích cực để kỳ vọng sẽ dần “rã đông” và phục hồi, khởi sắc hơn.

Cụ thể, theo bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư - VARS, về mặt cơ chế, chính sách, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Theo đó, các Bộ, ngành, địa phương đang tích cực triển khai các nhiệm vụ theo yêu cầu của Nghị quyết, đem đến kỳ vọng những khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS, nhất là về vấn đề pháp lý, sẽ dần dần được tháo gỡ.

Đối với “điểm nghẽn” về nguồn vốn, việc Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về phát hành trái phiếu DN đã giải tỏa phần nào áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn cho các DN địa ốc, cũng như tạo điều kiện để các DN có thể huy động vốn qua kênh này. Cùng với đó, về nguồn vốn tín dụng, hiện nay, ngành ngân hàng cũng đang tập trung dành nguồn vốn cho các dự án khả thi, đảm bảo pháp lý, đồng thời nỗ lực phấn đấu giảm lãi suất cho vay để giảm bớt gánh nặng tài chính cho DN.

Dự báo về phân khúc có nhiều triển vọng tăng trưởng trong thời gian tới, bà Miền cho rằng, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu thập thấp tiếp tục là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thị trường. Bởi lẽ, phân khúc này đang có nhiều cơ chế, chính sách là “lực đẩy” hỗ trợ, cụ thể là chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội, cùng với Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” đã được Chính phủ phê duyệt. Đồng thời, đây cũng là phân khúc đang có nhu cầu lớn trên thị trường, trong khi nguồn cung còn rất hạn chế.

Bên cạnh đó, phân khúc BĐS công nghiệp, BĐS nghỉ dưỡng cũng được đánh giá có nhiều cơ hội phát triển. Cụ thể, đối với phân khúc BĐS công nghiệp, dự báo phân khúc này sẽ được hưởng lợi từ xu hướng nhiều tập đoàn lớn của nước ngoài đang dịch chuyển chuỗi cung ứng sản xuất sang các nước trong khu vực Đông Nam Á và châu Á, trong đó có Việt Nam, sẽ kéo theo nhu cầu về BĐS công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi…) tăng theo, tạo động lực cho phân khúc này phát triển.

Đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó bổ sung điều kiện cấp “sổ hồng” cho các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng. Quy định mới này sẽ góp phần giải quyết một phần các nút thắt pháp lý của các dự án BĐS nghỉ dưỡng tồn tại khá dài trong thời gian qua, từ đó tạo động lực để phân khúc này khởi sắc hơn trong thời gian tới.

Đối với các DN địa ốc, đưa khuyến nghị để DN phát triển bền vững trong thời gian tới, theo các chuyên gia, DN cần tiếp tục đẩy mạnh tái cấu trúc hoạt động đầu tư, kinh doanh; nghiên cứu kỹ xu hướng phát triển của thị trường, cũng như nhu cầu của người tiêu dùng để lựa chọn đầu tư phân khúc, sản phẩm BĐS phù hợp, hiệu quả. Song song với đó, DN cũng cần tăng cường năng lực quản trị, nhất là quản trị tài chính, dòng tiền… để nâng cao khả năng thích ứng với những biến động của thị trường./.

VARS đưa ra 3 kịch bản về diễn biến thị trường BĐS quý II/2023. Trong đó, kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40-50%. Kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ thì giá bán sẽ đi ngang, tỷ lệ hấp thụ từ 20-30%. Kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20-30% thì giá bán giảm từ 10-20%, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 10-20%.

THIỆN TRẦN