Quy định linh hoạt về trách nhiệm của chủ dự án trong xây dựng nhà ở xã hội

Cụ thể, Dự án nào phù hợp thì bố trí 20% quỹ đất ở trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH; dự án ở khu vực không phù hợp có thể bố trí quỹ đất đã được đầu tư hạ tầng ở vị trí khác để thực hiện phát triển NOXH hoặc quy đổi ra thành tiền để đóng vào tương đương với giá trị quỹ đất và hạ tầng.

Đề xuất hai phương án

Sau khi trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan thẩm tra tiếp thu, hoàn thiện, trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cho ý kiến trước khi trình Quốc hội thảo luận, xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 tới.

Theo đó, một trong những nội dung tiếp tục nhận được sự quan tâm, góp ý của đại biểu Quốc hội là quy định về quỹ đất để xây dựng NOXH tại Điều 81 của Dự thảo luật.

Quá trình thảo luận, vấn đề này vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau. Tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách vừa qua, Ủy ban Pháp luật đề xuất 02 phương án để đại biểu Quốc hội tiếp tục cho ý kiến.

Phương án 1: Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, tiếp tục quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và bổ sung trách nhiệm này tại khoản 2 và khoản 3 (mới) của Điều 81, tuy nhiên cần phải linh hoạt về phương thức thực hiện.

Theo đó, đối với đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì chủ đầu tư có thể dành quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoặc quỹ đất ở vị trí khác hay đóng góp bằng tiền mức tương đương giá trị quỹ đất; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết để phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương trong từng giai đoạn; đối với các đô thị không thuộc loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện của địa phương để quy định trách nhiệm phát triển NOXH của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Phương án 2: Giữ như Dự thảo Luật do Chính phủ trình. Theo đó, trách nhiệm bố trí quỹ đất NOXH là thuộc về UBND cấp tỉnh, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phải có trách nhiệm đóng góp phát triển NOXH; vì để được chấp thuận làm chủ đầu tư và triển khai thực hiện dự án, các chủ thể này đã phải tham gia đấu giá, đấu thầu dự án và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thuế, pháp luật về đầu tư...

“Qua thảo luận tại Phiên họp thứ 25, UBTVQH nhất trí với Phương án 1. Vì phương án này vừa bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với việc phát triển NOXH nhằm huy động nguồn lực xã hội chung tay với Nhà nước thực hiện chính sách an sinh xã hội này; vừa linh hoạt trong thực hiện trách nhiệm để khắc phục những vướng mắc theo quy định của Luật Nhà ở 2014” - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu rõ.

Tháo gỡ vướng mắc của Luật Nhà ở hiện hành

Tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, nhiều đại biểu Quốc hội cũng nhấn mạnh sự cần thiết trong quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư nhà ở thương mại đối với việc xây dựng NOXH và thống nhất với phương án 1.

Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn Ninh Bình) việc quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư nhà ở thương mại là cần thiết và phù hợp với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045. Đó là khi lập, phê duyệt quy hoạch các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, quy hoạch khu công nghiệp có bố trí quỹ đất để làm NOXH.

Mặt khác, theo đại biểu, quỹ đất dành để phát triển NOXH trong giai đoạn vừa qua còn thiếu rất nhiều. Cả nước mới quy hoạch được 36,34% so với nhu cầu đến năm 2020.

Để đạt được mục tiêu Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, cần có thêm rất nhiều quỹ đất. Trong khi đó, thời gian tới, việc tạo lập quỹ đất phù hợp để xây dựng NOXH sẽ khó khăn; vì việc tạo lập quỹ đất chỉ trông chờ vào Nhà nước, mà không huy động được nguồn lực xã hội, trong khi ngân sách nhà nước còn hạn hẹp.

Bên cạnh đó, nếu quy định các địa phương phải bố trí quỹ đất để phát triển NOXH thì chính sách sẽ không đi vào thực tế ngay. Bởi luật dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6 và có hiệu lực từ 01/7/2024, khi đó quy hoạch của các địa phương hầu hết đã được phê duyệt và chỉ có thể thực hiện từ năm 2026 trở đi.

“Như vậy, nếu không quy định trách nhiệm chủ đầu tư nhà ở thương mại xây dựng NOXH, tình trạng thiếu quỹ đất để xây dựng NOXH sẽ càng trầm trọng” - đại biểu Thanh nhấn mạnh.

Ngoài ra, đối với những đô thị đặc biệt loại 1 và các đô thị du lịch ven biển, hiện nay, theo quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã được phủ kín. Nếu bỏ quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ không còn đất để xây dựng NOXH.

Cũng đồng tình với phương án 1, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hoá) đề nghị, Ban soạn thảo nghiên cứu quy định về trách nhiệm các chủ đầu tư dưới hình thức phí phát triển và được thu một lần đối với chủ đầu tư.

Khoản phí phát triển sẽ cho phép thu hồi các chi phí phát triển để phục vụ cho quá trình đô thị hóa. Đây là những khoản chủ đầu tư nên phải trả trên quan điểm Nhà nước quy hoạch và đầu tư các tuyến đường giao thông, hệ thống thoát nước, cấp nước, lưới điện cũng như trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư. Khoản phí này cần được đặt làm điều kiện để phê duyệt dự án đầu tư. Khoản phí do chủ đầu tư có thể trả bằng hiện vật, ví dụ như cung cấp dịch vụ công, đất đai hoặc bằng tiền.

Giải trình làm rõ vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, quy định pháp luật hiện hành phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện bởi quy định “cứng nhắc” là các dự án thương mại phải bố trí 20% quỹ đất để xây dựng NOXH.

Vì vậy, trong lần sửa đổi này, vấn đề này được quy định theo phương thức thực hiện linh hoạt. Tùy từng dự án Chính phủ sẽ quy định cụ thể. Dự án nào phù hợp thì bố trí 20% quỹ đất ở trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH. Dự án ở khu vực không phù hợp có thể bố trí quỹ đất đã được đầu tư hạ tầng ở vị trí khác do địa phương quy định để thực hiện phát triển NOXH hoặc quy đổi ra thành tiền để đóng vào tương đương với giá trị quỹ đất và hạ tầng.

“Với phương thức linh hoạt như vậy sẽ phù hợp và tháo gỡ được vướng mắc hiện nay. Qua tổ chức hội thảo góp ý, đa số các cơ quan, tổ chức, các hiệp hội doanh nghiệp, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đồng tình với quy định này” - ông Hoàng Thanh Tùng cho hay.

Trước đó, qua kiểm toán một số dự án NOXH trên địa bàn TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Kiểm toán nhà nước chỉ rõ: Tại một số dự án cho phép nộp bằng tiền thay cho việc bắt buộc dành 20% diện tích đất để phát triển NOXH đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha. Theo KTNN, điều này là không phù hợp với quy định của khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh đó, kết quả kiểm toán cũng cho thấy, các địa phương chưa có hướng dẫn, quản lý, đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp số tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng NOXH.

Đ. KHOA