Hiện đại hóa công tác định giá đất thông qua 5 trụ cột

Định giá đất bài bản, chuyên nghiệp sẽ thúc đẩy phát triển thị trường

Tham luận online tại Hội thảo Chuyên đề “Quản lý đất đai và xác định giá đất - Những bất cập từ thực tiễn và hoạt động kiểm toán nhà nước” do Kiểm toán nhà nước tổ chức ngày 18/10, TS. William McCluskey nêu rõ, nếu việc định giá đất không làm một cách bài bản, chuyên nghiệp sẽ dẫn đến những hệ quả rất lớn. Vì vậy, việc hiện đại hóa công tác này là rất quan trọng. “Nếu chúng ta có quá trình định giá đất một cách chuyên nghiệp, sát thực tế, sát với mức giá của thị trường thì sẽ giúp thúc đẩy phát triển thị trường đất đai” - ông William McCluskey nhấn mạnh.

Xuất phát từ tầm quan trọng đó, chuyên gia tư vấn định giá đất cao cấp của WB cho biết, Việt Nam đang cố gắng hiện đại hóa quá trình định giá đất bằng công nghệ và các kỹ thuật. Theo đó, hiện đại hóa sẽ bao gồm những cơ sở đầu vào quan trọng để không chỉ Chính phủ, quốc gia mà cả chính quyền địa phương sử dụng với những mục đích rất khác nhau.

Chẳng hạn, việc định giá đất đúng đắn sẽ là cơ sở để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, là căn cứ để tính các loại thuế, phí liên quan tới quyền sử dụng đất cũng như những thay đổi liên quan tới cấp phép sử dụng đất. Thậm chí, nó cũng là căn cứ để tính toán bồi thường, đền bù cho những hộ dân - những đối tượng bị thu hồi đất theo quy định của Nhà nước; giúp đảm bảo được mức giá, chưa kể có thể được đưa ra đấu giá.

Về mặt tài chính, định giá đất là yếu tố rất quan trọng giúp Chính phủ tính toán những tài sản trên đất và giá trị sử dụng như thế nào. Đó cũng chính là cơ sở để Chính phủ xác định việc tăng giá trị đất cho hạ tầng được xây dựng.

Về lợi ích của việc hiện đại hóa quá trình định giá đất, theo TS. William McCluskey, một trong những điểm then chốt đó là giúp cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản trong thực tiễn cũng như trong công tác định giá, bảo đảm dữ liệu của thị trường. Chúng ta có thể sử dụng công nghệ tiên tiến, như hệ thống thông tin địa lý, tự động hóa các công nghệ và cơ sở dữ liệu không gian… Đây là những công cụ rất quan trọng, giúp nhận diện chính xác hơn.

Mặt khác, việc định giá đất giúp khả năng cập nhật giá đất thường xuyên hơn, đồng thời áp dụng được những kinh nghiệm thực tiễn tốt nhất từ các tiêu chuẩn quốc tế và có thể thiết lập các giá trị tài sản bất động sản phù hợp với thị trường. “Giá trị tài sản của định giá đất phải sát với giá thị trường để có thể tăng thanh khoản, nguồn thu; đảm bảo tính minh bạch với Chính phủ, người dân và các đơn vị liên quan có được những yếu tố quan trọng cho thu hút nguồn lực phát triển sau này” - TS. William McCluskey nhấn mạnh.

5 trụ cột để hiện đại hóa việc định giá đất

Tóm tắt quy trình định giá đất, TS. William McCluskey cho hay, việc này rất cần sự tham gia của các bên liên quan để thu thập thông tin và thông tin đó phải được lưu giữ trong hệ thống thông tin đất đai. Việt Nam hiện đang rất cố gắng, nỗ lực để xây dựng hệ thống thông tin này. Bên cạnh đó, trên cơ sở những thông tin đất đai, thông tin thị trường bất động sản, cần có một hệ thống các cơ quan chức năng tính toán rồi cung cấp cho các cơ quan thuế, tư pháp, xây dựng, giao thông.

Việc định giá thị trường cần sự minh bạch về giá của thị trường. Mà để có được minh bạch về thông tin thì phải có cơ sở tiếp cận thông tin một cách đầy đủ, rõ ràng. Ví dụ, phải có nguồn giá của các đơn vị tham gia như các bên định giá, các cơ sở cung cấp tài chính, công chứng, đấu giá, các cơ quan cho thuê đất, chủ đất. Từ những giao dịch, nếu những thông tin đó được minh bạch thì chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu chung để có thể nhận diện, đánh giá.

“Chúng tôi thiết lập một lộ trình với 5 trụ cột để hỗ trợ Việt Nam nhìn nhận và cải thiện trong quá trình hiện đại hóa với thông lệ thực tiễn của mình, bao gồm các trụ cột: Cơ sở pháp lý, tổ chức bộ máy, phương pháp luận định giá, cơ sở hạ tầng và nguồn nhân lực” - đại diện WB khuyến nghị.

Đối với trụ cột về cơ sở pháp lý, đại diện WB nhấn mạnh việc sửa đổi quy định pháp luật và các quy định hướng dẫn là để hỗ trợ các quá trình. Trong đó, việc sửa đổi Luật Đất đai phản ánh rất rõ việc đưa ra những yêu cầu, quy định pháp lý cần thiết và những điểm chính để đảm bảo các nguyên tắc tính giá theo cách tiếp cận thị trường.

Theo chuyên gia tư vấn định giá đất cao cấp của WB, Việt Nam cũng có thể tham khảo thực tiễn và kinh nghiệm quốc tế để đưa vào Luật, từ đó tính toán và đưa ra mức chuẩn nhằm đảm bảo các phương pháp luận về tính giá đất theo giá trị, thậm chí theo vùng, theo thửa đất. Qua đó, các địa phương, các tỉnh/thành phố được quyền tự quyết định việc xác định giá trị đất tùy theo tình hình kinh tế của địa phương cũng như thực tiễn của thị trường tại địa phương.

Về tổ chức bộ máy, đại diện WB lưu ý, đây sẽ là trụ cột quyết định, đảm bảo các thiết chế hỗ trợ cho quá trình định giá đất, hướng tới sự tham gia của các Bộ, ngành liên quan. Trong đó, việc thành lập một cơ quan định giá đất quốc gia là rất quan trọng. Nhiều quốc gia đã thành lập cơ quan này với nhiệm vụ đánh giá mức độ, từ đó làm căn cứ để cho các cơ quan tại địa phương thực hiện việc thẩm định giá trên địa bàn.

Trong sửa đổi Luật Đất đai, Việt Nam cần tính đến việc đưa thêm các phương pháp luận định giá hàng loạt vào Luật như một trong những phương pháp định giá được công nhận. Đồng thời, có những nhóm công tác với sự tham gia của các ngành, lĩnh vực được cung cấp các chương trình đào tạo. Mặt khác, phải xác định được các nội dung cho giai đoạn 2023-2025, thậm chí tới năm 2030 để có những can thiệp phù hợp” 

TS. William McCluskey 

Bên cạnh đó, phải thành lập những đơn vị chuyên môn hay tổ chuyên môn để định giá ở cấp địa phương, cấp tỉnh trên cơ sở nhận diện được những yếu tố giá trị đó và chia sẻ cho các cơ quan chức năng; xây dựng những chiến lược truyền thông, tập huấn cho người dân và các bên liên quan.

Một trụ cột khác cũng rất quan trọng, đó là cần xây dựng các quy trình định giá hàng loạt một cách tự động. “Chúng ta sẽ không thể có một quy trình đánh giá kéo dài cả một thời gian mà vấn đề chính là phải phản ánh và thích ứng với các biến động của thị trường. Vì vậy, chúng ta cần áp dụng phương pháp luận định giá xây dựng dựa trên vùng giá trị và những thời gian chuẩn, đảm bảo hướng tới một hệ thống nhất quán, thống nhất và xây dựng một khung chuyển đổi cho phép các địa phương có thể chuyển sang sử dụng vùng giá trị và thời gian chuẩn đó” - TS. William McCluskey khuyến nghị.

Theo đó, với trụ cột này, bảng giá đất cần đảm bảo xây dựng trên cơ sở những tiêu chuẩn có thể xem xét, nhìn nhận từ góc độ quốc tế và phương pháp định giá xây dựng trên vùng giá trị hay thửa đất chuẩn cũng sẽ phản ánh được những nguyên tắc chung và một cơ chế để hỗ trợ tính toán mức độ.

Về cơ sở hạ tầng, TS. William McCluskey cho rằng, đây là trụ cột đòi hỏi phải có rất nhiều thông tin, dữ liệu thu thập và phải được phân tích, xây dựng trên cơ sở được lưu trữ, phân tích, cập nhật. Hệ thống này cần được xác minh, giao dịch tự động để có thể tính toán cơ sở dữ liệu.

Với trụ cột này, chúng ta cần thiết kế và xây dựng hệ thống định giá hàng loạt để hỗ trợ các địa phương một phương pháp luận trong việc tính giá trị và các thửa đất chuẩn. Đồng thời, nó cũng giúp phát triển một hệ thống xác minh kỹ thuật số có thể tiếp cận giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng; giúp phân tích xu hướng, thậm chí để xác định mức độ tin cậy của các giao dịch được công bố. Đó cũng sẽ là cơ sở dữ liệu bất động sản cho cả nước và các địa phương để hỗ trợ cho việc chia sẻ các cơ sở dữ liệu khác nhau cho cơ quan quản lý nhà nước.

Đối với nguồn nhân lực, đại diện WB cho biết, trụ cột này rất quan trọng, đòi hỏi phải nâng cao năng lực định giá, phải có sự tham gia của khối học thuật, đào tạo. Trong đó, cần có các kỹ năng, kinh nghiệm để đánh giá và tiến hành thực hiện các nghiệp vụ. Cơ quan định giá quốc gia phải đảm bảo nguồn lực và có các chuyên gia về định giá, thống kê, phân tích không gian địa lý, quản lý đất đai và kinh tế. Bên cạnh đó, có thể sử dụng các trường Đại học, hợp tác với các cơ quan nghiên cứu như một lực lượng có thể đào tạo trở thành lực lượng chuyên nghiệp, giúp tham gia vào việc định giá đất.

Điều quan trọng nữa theo TS. William McCluskey, Việt Nam cần xây dựng một quy trình định giá thống nhất; cung cấp chứng nhận cho các định giá viên tại Việt Nam./.

SONG HỒNG