Bất cập trong giao đất, cho thuê đất qua góc nhìn kiểm toán

Những năm qua, KTNN đã lồng ghép nội dung kiểm toán việc quản lý đất đai vào các cuộc kiểm toán ngân sách địa phương hằng năm; kiểm toán các chuyên đề: việc quản lý và sử dụng đất khu đô thị và các dự án được giao, thuê đất giai đoạn 2014-2016; việc thực hiện công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước giai đoạn 2016-2020 và kiểm toán việc giao đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của một số dự án.

Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá

Thực tiễn kiểm toán công tác quản lý đất đai tại một số địa phương của KTNN khu vực XIII cho thấy, một số địa phương ban hành quyết định giao các khu đất sạch cho doanh nghiệp (DN) để thực hiện kinh doanh nhà ở thương mại không thông qua đấu giá quyền sử dựng đất là không phù hợp quy định của pháp luật hiện hành.

Cụ thể, theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, việc chỉ định chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã có sẵn đất ở. Do đó, địa phương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án này của các DN không có sẵn đất ở, đồng thời cho phép các DN này ứng tiền cho Trung tâm Phát triển Quỹ đất của tỉnh để giải phóng mặt bằng và sau đó giao đất sạch không qua đấu giá quyền sử dụng đất cho DN là trái quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Đồng thời, việc giao đất sạch không qua đấu giá cũng trái với quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai (Hiện nay, không có văn bản pháp luật nào quy định các DN đã ứng trước tiền cho Trung tâm phát triển quỹ đất thì được giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp các DN có dự án có sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư theo đúng quy định hiện hành hoặc các DN đã trúng thầu qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).

Về vấn đề này, KTNN khu vực I cũng nhấn mạnh, cơ chế Nhà nước giao đất thông qua đấu giá để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản, hạ tầng, thương mại theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai chưa được thực hiện đầy đủ và phổ biến.

Theo đó, việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở thương mại thường không qua đấu giá mà thông qua việc thực hiện hình thức, thủ tục giới thiệu địa điểm, đăng ký đầu tư, thanh toán đối ứng cho dự án BT, mua cổ phần DN, mua gom đất sản xuất kinh doanh rồi xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đấu thầu thực hiện dự án. Do chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, cơ chế này đã và đang mang lại nhiều rủi ro về mặt pháp lý cho cả người có thẩm quyền giao đất và các chủ đầu tư thực hiện dự án.

Ngoài ra, theo KTNN khu vực I, giao đất thanh toán cho dự án BT thường xảy ra tình trạng giao đất trước khi hoàn thành dự án BT, giao đất vượt giá trị dự án BT hoàn thành thực tế với diện tích lớn.

Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Cũng theo KTNN khu vực XIII, giao đất không thu tiền sử dụng đất của một số dự án BOT trên địa bàn không đúng quy định: Chưa xác định tiền thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 54; điểm d khoản 1 Điều 56; Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2013. Theo các quy định này thì các dự án BOT phải ký hợp đồng thuê đất và nộp tiền thuê đất vào NSNN. Khoản 7 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ không quy định miễn tiền thuê đất cho dự án xã hội hóa lĩnh vực giao thông, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất là trái quy định của pháp luật hiện hành.

Mặc dù không có quyết định giao đất, cho thuê đất, tuy nhiên căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (trường hợp người sử dụng đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, nhưng đang sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, thì phải nộp tiền thuê đất theo diện tích đất và mục đích sử dụng đất thực tế đang sử dụng); căn cứ diện tích đất thực hiện dự án để đầu tư, kinh doanh và giá đất, tỷ lệ thu tiền thuê đất cơ sở hạ tầng có mục đích kinh doanh và để đảm bảo việc thu đúng, đủ và kịp thời nộp NSNN.

Thêm vào đó, theo KTNN khu vực I, còn xảy ra tình trạng các chủ đầu tư được giao đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng đất từ cá nhân, tổ chức khác không đúng quy định của pháp luật, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất trồng lúa khi chưa có văn bản cho phép, chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

Về thuê đất, KTNN khu vực I chỉ rõ: Chưa có quy định cụ thể về việc khi nào thì áp dụng trả tiền 1 lần, khi nào thì trả tiền hằng năm, cho nên, nhiều nơi lạm dụng việc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền 1 lần để có thể huy động ngay được khoản thu vào ngân sách. Điều này dẫn tới việc không bảo đảm nguồn thu ổn định từ đất đai trong tương lai. Ngoài ra, một số đơn vị sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thuê đất, hợp đồng thuê đất; lập bộ thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chưa đầy đủ.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai, vấn đề xác định năng lực, điều kiện của nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên thực tế cũng còn nhiều bất cập. Nhiều nhà đầu tư tại thời điểm giao đất chưa được thẩm định năng lực phù hợp hay chưa đảm bảo năng lực, đặc biệt là năng lực về vốn chủ sở hữu thực tế huy động cho thực hiện dự án. Có nhà đầu tư thực hiện đồng thời nhiều dự án, dẫn tới vốn đầu tư dàn trải, không đảm bảo. Mức ký quỹ được xác định thấp, nhiều nhà đầu tư không thực hiện việc nộp ký quỹ. Việc này dẫn tới dự án đầu tư kéo dài, chậm đưa đất đai vào sử dụng, huy động vốn trái pháp luật; bán chuyển nhượng dự án, bán chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai khi chưa đủ điều kiện.

Để giải quyết những bất cập nêu trên, KTNN khu vực I kiến nghị minh bạch hóa việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tăng cường khả năng tiếp cận đất đai của các chủ thể. Trong đó, quy định cụ thể và thống nhất các trường hợp giao đất, cho thuê phục vụ mục đích kinh doanh không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với việc cho thuê đất, cần ưu tiên áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm để đảm bảo nguồn thu ổn định từ đất đai. Đồng thời, cần có quy định về việc xác định giá trị quyền được thuê đất trả tiền hằng năm trong định giá DN cổ phần hóa./.

HỒNG NHUNG