Nghiêm cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản
Pháp luật - Ngày đăng : 16:53, 31/10/2023
Sáng 31/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Thao túng thị trường bất động sản dẫn đến tình trạng “bong bóng”
Điều 8 của Dự thảo Luật quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, trong đó có hành vi gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh BĐS.
Góp ý về quy định này, đại biểu Trình Lam Sinh (Đoàn An Giang) đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi bị cấm là hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS và quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS; bởi trong thời gian vừa qua, hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường BĐS và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội.
Theo đại biểu Sinh, quy định tại điểm a khoản 2 Điều 9 về điều kiện để kinh doanh BĐS còn chung chung. Để thống nhất với các quy định của Bộ luật Hình sự, Luật Xử lý vi phạm hành chính, đồng thời đảm bảo đầy đủ điều kiện, tránh trường hợp bỏ sót nhiều tổ chức không đủ điều kiện nhưng vẫn tham gia kinh doanh BĐS, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc điều chỉnh, bổ sung nội dung: “Không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động, hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn, hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS”.
Đồng tình quan điểm trên, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) đề nghị cần tiếp tục làm rõ hành vi cấm thao túng, làm giá đối với thị trường BĐS. “Hành vi thao túng trong thị trường BĐS còn nguy hiểm, không kém gì đối với hành vi thao túng thị trường chứng khoán” - đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh.
Đại biểu phân tích, Bộ luật Hình sự Điều 211 quy định về hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hiện nay hành vi thao túng đối với thị trường BĐS có thể diễn ra rất tinh vi, dẫn đến tình trạng “bong bóng”, giá trên trời so với giá thực tế. Hành vi này cần phải cấm trong Luật, đặc biệt phải có quy định rất cụ thể để loại trừ.
Cũng theo đại biểu Trịnh Xuân An, hiện nay việc thao túng không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn có việc dùng dự án này, giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tạo nên mặt bằng giá rất cao.
“Nếu chúng ta không xử lý được triệt để sẽ tạo thành bong bóng và giống như sự cố đã xảy ra ở Trung Quốc” - đại biểu nói.
Đại biểu Nguyễn Hữu Thông (Đoàn Bình Thuận) cũng đề nghị bổ sung hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS; trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm “thổi giá” đất ở các khu vực xung quanh vào Dự thảo Luật.
“Thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra khắp nơi, làm cho giá đất tăng cao, người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, về BĐS thì không thể nào mua đất để xây dựng nhà ở” - đại biểu nêu.
Kiểm soát chặt chẽ vấn đề đặt cọc, huy động vốn
Trong khi đó, đại biểu Trần Hồng Nguyên (Đoàn Bình Thuận) chỉ ra, thị trường BĐS thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án BĐS lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu đề nghị cần có quy định nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn, hạn chế tình trạng này xảy ra.
Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh (Đoàn Vĩnh Phúc) cho biết, về các hành vi bị cấm tại khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật khác với quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 khi bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép về vốn và không thống nhất với khoản 6 Điều 6 Luật Nhà ở “cấm ký các văn bản huy động vốn cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện”.
Đại biểu cho rằng, điều này vô tình tạo khẽ hở trong việc sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động nguồn vốn; chưa đảm bảo về mặt pháp lý. Đại biểu đề nghị cần xem lại quy định theo hướng giữ nguyên các quy định liên quan đến việc nghiêm cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế các hành vi này xảy ra trên thực tế.
Về điều kiện đối với tổ chức cá nhân khi kinh doanh BĐS, Dự thảo Luật quy định doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn sở hữu. Theo đại biểu Nguyễn Văn Mạnh, đây là quy định mới, tiến bộ, nhằm góp phần đảm bảo tỷ lệ dư nợ của chủ đầu tư nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh.
Tuy nhiên, quy định này chưa xác định tỷ lệ tối thiểu và tối đa về dư nợ trên số vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư và thời điểm xác định dư nợ theo niên độ kế toán hay tại thời điểm lập dự án đầu tư. Đại biểu đề nghị cần quy định rõ trong Luật và không nên giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.