Tránh “khoảng trống” pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản

Chiều 16/11, tiếp tục chương trình phiên họp giữa 2 đợt của Kỳ họp thứ 6, Ủy ban Thường vụ Quốc hội(UBTVQH) đã cho ý kiến về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tại phiên họp, một trong những nội dung được các đại biểu quan tâm là quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản.

Báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, điểm d khoản 2 Điều 1 Dự thảo Luật quy định “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) xử lý tài sản bảo đảm là nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật” không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, Ủy ban Kinh tế đã có Công văn số 2264/UBKT ngày 04/10/2023 đề nghị Chính phủ có phương án cụ thể về vấn đề này.

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, các cơ quan liên quan thống nhất với các cơ quan của Quốc hội để đề xuất phương án.

Tuy nhiên, đến nay Chính phủ chưa có ý kiến chính thức về nội dung này tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Vì vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ sớm có phương án cụ thể về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản để tránh tạo khoảng trống pháp lý.

Làm rõ vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau khi có văn bản của Ủy ban Kinh tế, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chủ trì họp, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp để có ý kiến đề xuất đối với nội dung này.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, qua nghiên cứu ý kiến của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng nhận thấy, nếu không có quy định liên quan đến xử lý tài sản đảm bảo sẽ tạo ra khoảng trống pháp lý.

“Nếu không quy định ở Luật này và cũng không quy định ở Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) sẽ dẫn đến những vướng mắc trong xử lý tài sản đảm bảo, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường” - Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho hay.

Qua ý kiến các Bộ, ngành, Bộ Xây dựng nhận thấy, trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên đưa một quy định dẫn chiếu qua Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) để quy định cụ thể vấn đề này; để đảm bảo đồng bộ và không có khoảng trống pháp lý khi triển khai thực hiện.

Về vấn đề này, Phó Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam Đoàn Thái Sơn cho biết, theo chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục phối hợp với Bộ Xây dựng để hoàn thiện phương án chính thức của Chính phủ.

Theo ông Sơn, đề xuất của Bộ Xây dựng có hai vấn đề vướng mắc. Luật Các tổ chức tín dụng hiện hành không có quy định nào về điều kiện thế chấp với các loại tài sản.

Dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) có luật hóa một số chính sách trong Nghị quyết 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu các tổ chức tín dụng, Chính phủ dự kiến trình luật hóa Điều 10 liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản. Tuy nhiên, nếu không tiếp tục luật hóa Nghị quyết số 42 nữa thì sẽ không còn điều khoản quy định phạm vi điều chỉnh về tài sản bảo đảm.

Bên cạnh đó, trong trường hợp Quốc hội đồng ý luật hóa Điều 10 của Nghị quyết số 42 thì cũng chỉ xử lý được các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm đã trở thành nợ xấu, các tài sản khác không trở thành nợ xấu thì không có điều kiện xử lý.

Đại diện Ngân hàng nhà nước đề nghị dẫn chiếu một cách phù hợp, theo đó, khi xử lý các tài sản đó, điều kiện chuyển nhượng đối với dự án cũng như trình tự, thủ tục được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản để có cơ sở triển khai thực hiện trên thực tiễn.

Liên quan đến quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23), ông Vũ Hồng Thanh cho biết, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, Dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Đ. KHOA