Hoàn thiện chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất

Ưu đãi tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất còn bất hợp lý

Theo Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính, chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình tổ chức chưa được cụ thể hóa trong Luật Đất đai. Việc chuyển đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính sang thuê đất từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đã phát sinh thủ tục hành chính, chi phí, ảnh hưởng tới giá dịch vụ sự nghiệp công nhưng thực tế không làm tăng thu ngân sách nhà nước.

Luật Đất đai năm 2013 ưu tiên giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá nhưng điều kiện tiên quyết là phải có mặt bằng sạch, tuy nhiên quy định này chưa thực sự phát huy trong thực tế. Luật Đất đai cũng cho phép hầu hết người sử dụng đất được thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hằng năm. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức trả tiền một lần để giữ đất và sau đó chuyển nhượng vì họ vẫn có quyền chuyển nhượng, trong khi Nhà nước chỉ được thanh toán tiền thuê một lần ngay từ năm đầu cho thuê đất, dẫn đến tính chất của nguồn thu không bền vững.

Chế độ ưu đãi về tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất còn bất hợp lý như: Người được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá thì không được hưởng ưu đãimiễn, giảm; chế độ ưu đãi vừa thực hiện thông qua đơn giá thuê đất, vừa thông qua cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất... Chưa có quy định cụ thể về thời hạn phải xác định giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất. Trong điều kiện giá đất luôn biến động, thậm chí biến động mạnh trong thời gian ngắn, dẫn tới nguồn lực không được tập trung kịp thời vào ngân sách nhà nước, có thể gây thất thoát, lãng phí... Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn nhiều bất cập dẫn tới việc xác định giá đất cụ thể chưa sát với giá đất thị trường, nhất là ở các thành phố lớn. Đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay rất rộng, giá đất chưa sát với giá thị trường nên Nhà nước không điều tiết được đầy đủ phần địa tô này...

Hoàn thiện quy định về giá đất

Từ thực trạng trên, Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính - khuyến nghị: Thứ nhất, rà soát, bổ sung đầy đủ đối tượng được giao đất, cho thuê đất. Các tổ chức hội đặc thù, các quỹ tài chính nhà nước hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập hoặc áp dụng cơ chế tài chính như đơn vị sự nghiệp công lập được áp dụng cơ chế giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và được miễn tiền thuê đất đối với đất xây dựng trụ sở, cơ sở hoạt động sự nghiệp, còn lại chuyển sang chế độ thuê đất…

Thứ hai, thu hẹp hình thức cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Có quy định phù hợp để bảo đảm chi phí tiền thuê đất không tăng đột biến sau mỗi chu kỳ ổn định (5 năm), tạo điều kiện cho các doanh nghiệp chủ động tính toán chi phí tiền thuê đất khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh và phương án tài chính.

Thứ ba, cho phép đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Theo đó, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; sau đó tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu. Nhà nước sử dụng nguồn thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để bồi thường, giải phóng mặt bằng và bàn giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá, đấu thầu.

Thứ tư, thu hẹp phạm vi các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất. Các cơ sở nhà, đất cũ sẽ được đấu giá để giao đất hoặc cho thuê đất theo mục đích sử dụng mới. Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất trước đây, nếu có nhu cầu được giao đất, cho thuê đất để sử dụng theo mục đích mới có quyền tham gia đấu thầu, đấu giá.

Thứ năm, giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất. Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất nhưng tối đa không quá 3 tháng.

Trường hợp không xác định trước thì phải quy định thời hạn tối đa phải xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính phải nộp (chậm nhất là 6 tháng tính từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất...); chỉ khi nào người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được bàn giao đất. Nghiên cứu phương pháp xác định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo tỷ lệ % so với giá đất ở. Quy định cụ thể cách xác định giá đất theo thời hạn sử dụng để làm căn cứ xác định tiền thuê đất của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất thuê.

Thứ sáu, rà soát cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách ưu đãi theo nguyên tắc đảm bảo đúng đối tượng, địa bàn cần ưu đãi. Không miễn, giảm đối với các trường hợp sử dụng đất tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ. Nếu đã ưu đãi qua đơn giá thuê đất thì bỏ quy định về mức ưu đãi cụ thể về đầu tư và ngược lại để tránh ưu đãi chồng ưu đãi./.

THÙY ANH