Quy hoạch và sử dụng đất ở tại đô thị - góc nhìn của Kiểm toán nhà nước

Kẽ hở từ cơ chế, chính sách

Đối với đất ở đô thị, việc quy hoạch sử dụng đất chủ yếu được thực hiện theo quy hoạch xây dựng đô thị. Tuy nhiên, hiện nay, mối tương quan giữa quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất ở trong đô thị chưa được quy định rõ ràng. Nhìn từ góc độ kiểm toán, theo nghiên cứu tổng hợp của ThS. Huỳnh Hữu Thọ (KTNN khu vực VII) và ThS. Dương Thanh Hải (KTNN khu vực I), công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị và các quy hoạch xây dựng liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất ở chưa bảo đảm tầm nhìn lâu dài, tính tổng thể, thống nhất và đồng bộ giữa các quy hoạch.

Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đa số chưa được phê duyệt ngay từ đầu kỳ quy hoạch do việc lập và thẩm định quy hoạch kéo dài. Chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương chưa cao, thường đề ra các chỉ tiêu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm đất ở quá với khả năng thực hiện, đặc biệt là nguồn lực cho đền bù, giải phóng mặt bằng, dẫn tới cuối kỳ chưa hoàn thành chỉ tiêu sử dụng đất. Một số chỉ tiêu sử dụng đất ở trong quy hoạch xây dựng các khu nhà ở, khu đô thị chưa tuân thủ quy chuẩn về mật độ xây dựng, chiều cao tầng, khoảng cách giữa các dãy nhà ở. Kế hoạch sử dụng đất chưa được nghiên cứu tổng thể để đảm bảo tính đồng bộ giữa sử dụng đất làm nhà ở với sử dụng đất làm hạ tầng.

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên được các Đoàn kiểm toán chỉ ra là do cơ chế chính sách trong quản lý sử dụng đất đô thị nói chung, đất ở đô thị nói riêng chưa chi tiết, rõ ràng, có những điều khoản còn được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Mặt khác, có nhiều nội dung quan trọng được giao cho Chính phủ hướng dẫn bằng các Nghị định dẫn đến tình trạng Luật phải đợi Nghị định, Nghị định đợi Thông tư. Việc triển khai Luật Quy hoạch (năm 2017) trong thực tiễn còn rất nhiều vướng mắc do nhiều vấn đề có tính nguyên tắc trong Luật chưa được quy định cụ thể, đơn cử như vấn đề trình tự, căn cứ lập quy hoạch, mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất đô thị - quy hoạch nào lập trước và chi phối quy hoạch nào chưa có những quy định cụ thể. Bên cạnh đó, các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật để lập quy hoạch đất ở đô thị chưa được quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về xác định quy mô dân số đô thị, khu đô thị, tòa nhà chung cư, hộ gia đình; chiều sâu tầng hầm, sử dụng không gian ngầm đô thị; chiều cao dãy nhà ở đảm bảo thống nhất; quản lý kiến trúc, cảnh quan khu đất ở đô thị…

Việc phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chưa sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế nên quá trình triển khai thực hiện dự án phải điều chỉnh nhiều lần. Đa số các dự án đất ở đô thị được điều chỉnh quy hoạch theo xu hướng tăng số tầng, chiều cao, diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng, giảm diện tích công cộng, cây xanh. Đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục, ảnh hưởng đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư.

Đảm bảo tính đồng bộ trong quy hoạch và tăng cường thanh tra, kiểm toán

Từ thực tiễn kiểm toán thời gian qua, ThS. Huỳnh Hữu Thọ cho rằng, các quy hoạch sử dụng đất, xây dựng, hạ tầng đô thị và quy hoạch đất ở đô thị phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Theo đó, cần hoàn thiện quy định pháp luật về trách nhiệm, thẩm quyền của các cơ quan lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đề cao trách nhiệm của từng cấp, phù hợp với quy định của Luật Quy hoạch và các luật liên quan.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất ở đô thị phải đảm bảo tầm nhìn, tính phù hợp, yêu cầu về quy chuẩn kỹ thuật, tính tiết kiệm và bảo vệ môi trường. Quy hoạch khu đất ở của từng khu vực, tuyến phố được tính toán phù hợp về diện tích, quy mô, loại hình, chiều cao, mật độ xây dựng, số lượng căn hộ, hạ tầng kỹ thuật xung quanh, điều kiện giao thông, trường học, bệnh viện, sân chơi, cây xanh. Trong đó, phải khắc phục cho được tình trạng quá tải hạ tầng trong quy hoạch đất ở đô thị.

Đối với những đô thị mới, thực hiện quy hoạch theo mô hình đô thị nén, đô thị tập trung, loại hình nhà ở cao tầng là chủ yếu, số lượng dân cư lớn gắn kết với hệ thống giao thông công cộng kết nối hiện đại. Quy hoạch xây dựng đô thị cần được xây dựng theo các tiêu chuẩn hoặc hướng dẫn chi tiết về diện tích đất ở/đầu người, tổng dân số khu đô thị, số dân/1 hộ gia đình, diện tích sàn căn hộ/1 đầu người, xác định số tầng và chiều cao tầng trên đất ở; các yêu cầu đảm bảo cảnh quan, môi trường của đất ở đô thị trong đồ án quy hoạch.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế để tăng cường công tác thanh tra, kiểm toán đối với việc quản lý, sử dụng đất ở đô thị, tập trung vào kiểm tra, điều tra xử lý các dự án, công trình có dấu hiệu vi phạm pháp luật về quy hoạch, quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị. Bổ sung chế tài, cách xử lý để thu hồi những dự án không đưa đất vào sử dụng, triển khai chậm tiến độ, nhà đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện và các dự án đã bị chấm dứt chủ trương đầu tư, sử dụng đất sai mục đích, vi phạm an toàn và bảo vệ môi trường.

Các địa phương cần đồng bộ quy hoạch đô thị, khẩn trương lập các quy hoạch chi tiết; rà soát, đánh giá và giải quyết các quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh không đúng quy định, trong đó có việc rà soát các chỉ tiêu về sử dụng đất ở đô thị và các chỉ tiêu có liên quan từ các kết quả kiểm toán của KTNN; có biện pháp xử lý dứt điểm để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, thực hiện nghiêm việc công khai các dự án xây dựng nhà ở, phát triển đất ở đô thị, kiên quyết thu hồi đất đối với những dự án sai phạm nghiêm trọng.

Về phía KTNN, các nội dung liên quan đến hoạt động quy hoạch, quản lý và sử dụng đất tại đô thị cần được đưa vào chương trình kiểm toán hằng năm. Trong đó, tập trung vào các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất ở đô thị theo quy hoạch, việc thực hiện các dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, định giá đất ở đô thị./.

THÙY LÊ