Thị trường bất động sản bắt đầu “xây nền móng” cho chu kỳ phát triển mới

Thị trường bất động sản nhiều gam “màu xám”

Chia sẻ tại Diễn đàn “Thị trường BĐS Việt Nam 2024 - Vượt qua thách thức” mới diễn ra, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS có vai trò quan trọng trong “hệ sinh thái” kinh tế và liên quan trực tiếp đến nhiều ngành kinh tế.

Tuy nhiên, kéo dài suốt từ năm 2022 đến nay, thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn do bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế Việt Nam trong quá trình phục hồi sau dịch Covid-19, cùng với một số tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước chưa thể khắc phục triệt để.

Biểu hiện là, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu nguồn cung đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, dư thừa sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị. Song song với đó, doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng...

Cũng nhấn mạnh khó khăn của thị trường BĐS trong năm 2023, bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chia sẻ nhiều số liệu “màu xám” về thị trường BĐS.

Cụ thể, về tình hình hoạt động của các doanh nghiệp địa ốc, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2023, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới là 4.725, còn số lượng doanh nghiệp giải thể là 1.286.

So với năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 45%, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Tính trung bình, mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường.

Đối với những doanh nghiệp địa ốc còn hoạt động, nhiều doanh nghiệp đã phải cắt giảm từ 50 - 70% nhân sự. Tương tự, hoạt động của các đơn vị môi giới BĐS cũng rất khó khăn, hàng nghìn môi giới BĐS bị mất việc, bỏ nghề. Theo khảo sát của VARS, tính đến cuối năm 2023, chỉ còn khoảng 20% đơn vị môi giới BĐS đang hoạt động.

Về tình hình chung toàn thị trường, nguồn cung nhà ở năm 2023 cho thấy sự thiếu hụt, nghèo nàn khi tổng nguồn cung chỉ đạt 55.329 sản phẩm, dù tăng 14% so với năm 2022, nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19, đặc biệt thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân.

Về khả năng hấp thụ của thị trường, đại diện VARS cho biết, lượng giao dịch không cao do nguồn cung khan hiếm, sản phẩm không phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Một số nguồn cung được khách hàng đặc biệt quan tâm, được kỳ vọng tạo “cú hích” cho thị trường lại không “bung” được hàng do không đáp ứng được yêu cầu pháp lý…

Trước thực trạng trầm lắng của thị trường BĐS, ông Hoàng Hải cho biết, trong năm 2023, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo rất quyết liệt, ban hành nhiều cơ chế, chính sách, quy định mới nhằm từng bước gỡ nút thắt về pháp lý, cũng như tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn, tín dụng, phát hành trái phiếu cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp đã khẩn trương triển khai các nhiệm vụ được giao, phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương để hướng dẫn tháo gỡ những vướng mắc cụ thể của từng dự án BĐS tại các địa phương.

Trong năm 2023, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp đã nhận được 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội liên quan đến 191 dự án BĐS.

Với những động thái quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các Bộ, ngành, địa phương, ông Hải cho biết, trong quý cuối năm 2023, nhìn chung mức độ khó khăn của thị trường BĐS đã có những tín hiệu giảm dần, nhất là tại thị trường TP. Hồ Chí Minh.

Kỳ vọng thị trường ổn định, bước vào chu kỳ phát triển mới

Mặc dù dự báo thị trường BĐS vẫn còn gặp khó khăn trong năm 2024, tuy nhiên theo các chuyên gia, đang có nhiều yếu tố tác động tích cực đến thị trường BĐS, đem đến kỳ vọng thị trường sẽ dần ổn định và bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Đơn cử, việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua với nhiều quy định mới tạo nên những hứng khởi để các chủ thể trên thị trường “xốc” lại tinh thần, nỗ lực chung sức thúc đẩy sự phục hồi, phát triển của thị trường BĐS.

Cùng với đó, những động thái, giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường sẽ tiếp tục được các Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, qua đó sẽ giúp cải thiện nguồn cung nhà ở trên thị trường…

“Dù còn nhiều khó khăn nhưng thị trường BĐS đã bước qua giai đoạn “bĩ cực” nhất. Tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024, nhưng chắc chắn năm 2024 chính là viên gạch xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS” - ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhấn mạnh.

Theo đó, VARS dự báo, nguồn cung BĐS nhà ở trong năm nay sẽ có tần suất ra hàng đều đặn và dày hơn so với năm 2023, với tổng nguồn cung căn hộ chung cư trên toàn thị trường ước đạt khoảng trên 30.000 sản phẩm.

Về sức cầu, VARS kỳ vọng, năm 2024 sẽ có khoảng 25.000 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 35%. Trong đó, nhu cầu mua ở thực sẽ chiếm tỷ trọng cao, khoảng trên 70% tổng lượng giao dịch.

Về giá bán, VARS dự báo, mặt bằng giá trong năm 2024 vẫn duy trì ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Để đón bắt chu kỳ phát triển mới, VARS khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS cần tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được cả nhu cầu và khả năng tài chính của đại đa số người dân. Doanh nghiệp cần hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Từ góc độ cơ quan quản lý, ông Hoàng Hải bày tỏ, để các chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đạt được hiệu quả như mong đợi cần sự vào cuộc, phối hợp đồng bộ của các cấp, các ngành, sự đồng tình, ủng hộ của cộng đồng doanh nghiệp, coi đây là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng cần tập trung giải quyết./.

DIỆU THIỆN