Đánh thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất

Theo Bộ Tài chính, hiện nay, hệ thống chính sách thuế, phí, lệ phí đối với bất động sản về cơ bản đã bao quát khá đầy đủ các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả ba giai đoạn: Xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản; Sử dụng, khai thác bất động sản; Chuyển nhượng bất động sản. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành đã có quy định thu thuế lũy tiến đối với trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất (cộng dồn diện tích để tính thuế theo biểu lũy tiến là 0,03% đối với diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức; 0,15% đối với diện tích vượt quá 3 lần hạn mức); áp dụng mức thuế suất 0,15% đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định.

Bộ Tài chính cũng cho biết trong báo cáo Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội liên quan đến triển khai thực hiện Kết luận số 19-KL/TW của Bộ Chính trị và Đề án định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV có báo cáo về kết quả nghiên cứu, rà soát Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và đề xuất xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến đề nghị bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024) và thông qua tại Kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025). Tại đây, Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, trong đó có nghiên cứu về thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản và đặt trong tổng thể Chiến lược cải cách hệ thống chính sách thuế đến năm 2030.

Theo quy định pháp luật hiện hành ở nhiều nước trên thế giới, như: Mỹ, Nhật Bản và các nước châu Âu, cá nhân có quyền sở hữu tài sản và pháp luật không cấm người dân sử dụng nhiều tài sản như nhà đất, nhưng Nhà nước có thể áp dụng thuế cao đối với những tài sản mà một cá nhân sở hữu. Điển hình như Singapore là một trong số quốc gia áp dụng thuế này, với mức thuế 7% với người mua nhà thứ hai và 10% với nhà thứ ba; bán nhà trong năm đầu sau khi mua sẽ bị đánh thuế 16%, bán vào năm thứ hai, mức thuế giảm về 12%, năm thứ ba là 8% và sau năm thứ tư không bị áp thuế, phí này...

Thực tế Việt Nam thời gian qua cho thấy, tình trạng sốt đất và đầu cơ đất ngày càng phức tạp. Tình trạng đất bỏ hoang, đầu cơ đất và việc “phân lô, bán nền” với mục đích “ôm” đất chờ đợi giá trị tăng cao đã gây ra nhiều vấn đề kinh tế - xã hội, như: Lãng phí quỹ đất, thiếu nhà ở cho đa số lao động, làm tăng giá nhà, tăng chi phí thuê mặt bằng và tăng chênh lệch giàu nghèo, bất bình đẳng xã hội...

Vì vậy, áp dụng thuế cao đối với những người sở hữu nhiều bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần làm dịu bớt cơn sốt đất, đưa giá nhà, đất về mức hợp lý và tạo điều kiện cho người lao động có khả năng mua nhà; thúc đẩy hoạt động kinh doanh; hạn chế dòng tiền đổ quá nhiều vào bất động sản, tăng sự công bằng giữa các chủ thể trong việc sử dụng đất. Đồng thời, giúp phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai; tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư do lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất; để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước; đồng thời, nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư.

Chủ trương áp thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất mang ý nghĩa quan trọng, nhưng triển khai thực hiện trên thực tế sẽ đối diện với nhiều vấn đề cần xử lý, nổi bật sẽ là cơ sở khoa học và thực tế trong xác định quy mô, tính chất, địa bàn và giá trị nhà, đất thuộc diện chịu thuế cao hơn; phân biệt giữa việc sở hữu nhiều bất động sản cho mục đích chính đáng và việc sở hữu bất động sản để đầu cơ; tiêu chí bất động sản thứ nhất và thứ hai, thứ ba...; phân biệt giữa nhà, đất ở của người nghèo, với nhà, đất ở của người giàu; nhà đất của người Việt Nam trong nước với của người gốc Việt định cư ở nước ngoài và của người nước ngoài; nhà, đất có sổ đỏ, sổ hồng với nhà, đất chưa được cấp sổ đỏ và sổ hồng; chính sách xử lý mâu thuẫn giữa hai chủ trương đánh thuế cao với người có nhiều nhà, đất với chủ trương nới hạn điền và khuyến khích tích tụ ruộng, đất nông nghiệp và đất công nghiệp kinh doanh theo quy mô đảm bảo hoạt động hiệu quả của dự án và chuỗi kinh doanh đều được quán triệt cùng trong tinh thần Nghị quyết 18 nêu trên.

Ngoài ra, cần xử lý thoả đáng vấn đề độ tuổi người được sở hữu nhà, đất và người đứng tên sở hữu bất động sản không phải của mình; đồng thời, nắm chính xác thông tin về tài sản nhà, đất mà từng cá nhân sở hữu; giải quyết thoả đáng vấn đề công khai minh bạch với quyền bí mật tài sản cá nhân chính đáng của công dân... Thậm chí, nhiều ý kiến cho rằng, việc đánh thuế đối với bất động sản thứ hai phải căn cứ vào diện tích, trị giá cụ thể của bất động sản, nguồn gốc hình thành, thậm chí là nguồn tiền tạo bất động sản đó...

Bởi vậy, để tăng đồng thuận xã hội, giảm thiểu các tác động trái chiều của việc áp thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà, đất đòi hỏi cách làm thực sự thận trọng, khoa học và bài bản, xây dựng nhiều kịch bản chính sách và lấy ý kiến phản biện xã hội rộng rãi, trên cơ sở rà soát các quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan, đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc được kết nối rộng rãi và truy cập tiện lợi. Đồng thời, Chính phủ cũng cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm hiệu lực pháp lý của quy định./.

TS. NGUYỄN MINH PHONG