Bàn giải pháp “thúc” triển khai nhà ở xã hội

Nhiều “rào cản” hạn chế phát triển nhà ở xã hội

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm thu hút, khuyến khích phát triển NƠXH và đã đạt được một số kết quả nhất định.

Cụ thể, tính đến nay, cả nước hiện đã quy hoạch 1.249 khu đất với quy mô 8.390 héc-ta làm NƠXH, tăng thêm 5.031 héc-ta so với năm 2020. Trong giai đoạn 2021-2023, trên địa bàn cả nước có 499 dự án NƠXH được triển khai với quy mô hơn 411.250 căn. Trong đó đã hoàn thành 71 dự án (37.868 căn); khởi công xây dựng 127 dự án (hơn 107.896 căn); được chấp thuận chủ trương đầu tư 301 dự án (265.486 căn).

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thẳng thắn nhìn nhận Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng kết quả phát triển NƠXH còn rất khiêm tốn so với mục tiêu đề ra cũng như nhu cầu thực tiễn của xã hội.

Đơn cử, một số địa phương trọng điểm mặc dù có nhu cầu về NƠXH rất lớn nhưng việc đầu tư NƠXH còn hạn chế so với mục tiêu đề ra. Ví dụ như, trong giai đoạn 2021-2023 Hà Nội chỉ có 3 dự án, 1.700 căn đáp ứng 9%; TP. Hồ Chí Minh có 7 dự án, 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng có 5 dự án, 2.750 căn đáp ứng 43%...; hoặc một số địa phương không có dự án NƠXH khởi công trong giai đoạn này như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi...

Theo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, phấn đấu đến năm 2030 tổng số căn hộ NƠXH các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn hộ.

Nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp chỉ ra là do quá trình thực hiện thủ tục đầu tư còn khá phức tạp, kéo dài.

Đại diện Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, theo các quy định hiện hành, quy trình đầu tư xây dựng NƠXH phải thực hiện thêm nhiều thủ tục, bao gồm: xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, sau đó thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất; thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua NƠXH. Về xác nhận đối tượng: chủ đầu tư có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến giải quyết cho mua nhà theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng để kiểm tra. Như vậy, số lượng thủ tục đầu tư dự án NƠXH nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, tăng chi phí đầu tư.

Theo đại diện Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, nhiều doanh nghiệp phản ánh, để thực hiện mỗi thủ tục trên họ mất 3 - 8 tháng, nên khó có dự án NƠXH nào hoàn thành được trong vòng 3 năm thực hiện.

Một rào cản nữa khiến các doanh nghiệp chưa tích cực tham gia phát triển NƠXH là do còn có bất cập trong quy định về đối tượng được tiếp cận NƠXH. Ông Trần Ngọc Anh - Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Viglacera chia sẻ, doanh nghiệp đã hoàn thành khoảng 8.000 căn hộ nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và đang chuẩn bị quỹ đất, thủ tục để xây dựng 9.000 căn nữa. Trong 8.000 căn đã hoàn thành, đơn vị mới chỉ bán được 5.000 căn, còn tồn kho 3.000 căn do vướng quy định chỉ công nhân khu công nghiệp mới được mua, thuê mua...

Bên cạnh đó, ngày 13/7/2022, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định 610/QĐ-BXD về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021, theo đó, ban hành khung suất vốn đầu tư xây dựng cho công trình NƠXH dạng chung cư thấp hơn vốn đầu tư xây dựng công trình chung cư nhà ở thương mại khoảng 25%.

Việc giảm suất vốn đầu tư khi xây dựng công trình NƠXH khiến chủ đầu tư phải giảm chi phí tối đa để phù hợp với suất vốn đầu tư theo quy định. Trong khi đó, nhiều công trình NƠXH có quy mô lớn, có tầng hầm, được đầu tư hạ tầng và áp dụng biện pháp thi công tương tự như nhà ở thương mại. Trong khi doanh nghiệp làm NƠXH lại bị khống chế lợi nhuận, không vượt quá 10%, do đó, hầu hết các doanh nghiệp không “mặn mà” tham gia phát triển NƠXH.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng còn gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn làm hạn chế khả năng tham gia phát triển đầu tư, xây dựng NƠXH…

Đồng bộ các giải pháp để “gỡ vướng”

Bên cạnh các bất cập kể trên, một vướng mắc nữa đối với công tác phát triển NƠXH, theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đó là thiếu quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH tại vị trí thuận lợi, nhất là ở các đô thị lớn.

Cụ thể, nhiều khu công nghiệp được hình thành nhưng chưa bố trí quỹ đất xây nhà ở cho công nhân. Việc dành quỹ đất 20% thuộc các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại chưa được thực hiện triệt để hoặc chưa được sử dụng đúng mục đích. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp có đất nhưng do trong đó không có diện tích đất ở nên không được chuyển đổi sang làm dự án NƠXH. Việc xác định quỹ đất để phát triển NƠXH vẫn dựa hoàn toàn vào quy hoạch và quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh…

Từ thực trạng trên, theo các chuyên gia, yêu cầu đặt ra là cần sớm có những giải pháp hiệu quả để tháo gỡ những rào cản, bất cập, qua đó thúc đẩy mạnh mẽ việc đầu tư, xây dựng NƠXH trong thời gian tới.

Đưa khuyến nghị cụ thể, đối với vấn đề phát triển quỹ đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị các địa phương cần xây dựng, hoàn thiện các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp trong quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn. Theo đó, trong quy hoạch đô thị phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triển từng loại nhà ở, đặc biệt là đất để xây dựng NƠXH, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở thương mại với tỷ lệ hợp lý. Song song với đó, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp; việc sử dụng quỹ đất xây dựng NƠXH tại các dự án phát triển đô thị của địa phương, đảm bảo việc triển khai các dự án đúng kế hoạch, tiến độ và đảm bảo chất lượng.

Đối với quy định về suất đầu tư, ông Võ Nguyên Phong - Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị, Bộ Xây dựng quy định cụ thể danh mục các hạng mục, công trình, hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng NƠXH được ngân sách nhà nước hỗ trợ, đối với các dự án đầu tư xây dựng NƠXH đã được phê duyệt dự án hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, làm cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước thực hiện hỗ trợ đầu tư, nhằm thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Thiếu Hoa - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Vinhomes kiến nghị, các cơ quan chức năng cần nghiên cứu, xem xét đơn giản hóa, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư NƠXH, có thể bằng hoặc nhanh hơn nhà ở thương mại; việc phê duyệt quy hoạch chi tiết của các dự án cũng cần phải nhanh hơn; để đảm bảo công trình NƠXH có chất lượng tốt hơn thì cần phải xem xét lại quy định về suất đầu tư…

Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã giao trong năm 2024 nỗ lực phấn đấu trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ NƠXH.

DIỆU THIỆN