Kịch bản nào cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?

Nguồn cung, lượng giao dịch sụt giảm mạnh

Đánh giá về tình hình phát triển thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) - cho biết, kéo dài suốt từ năm 2023 đến nay, phân khúc này luôn trong trạng thái khá ảm đạm, trầm lắng, cả nguồn cung và lượng giao dịch đều sụt giảm mạnh. Cụ thể, theo khảo sát của VARS, năm 2023, về nguồn cung, toàn thị trường có khoảng 3.165 sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng chào bán, giảm khoảng 80% so với năm 2022. Về lượng giao dịch, toàn thị trường ghi nhận có 726 giao dịch thành công, giảm 90% so với năm 2022.

Xu hướng ảm đạm này vẫn tiếp tục kéo dài sang những tháng đầu năm 2024. Theo đó, trong quý I, thị trường BĐS nghỉ dưỡng ghi nhận có 9.970 sản phẩm chào bán, tuy nhiên trong đó hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán trước đó; chỉ có 5 dự án mở bán mới, đưa ra thị trường 326 sản phẩm, giảm 64% so với quý trước và giảm 60% so với cùng kỳ năm 2023. Về lượng giao dịch, toàn thị trường ghi nhận có khoảng 160 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%.

Nguyên nhân khiến nguồn cung sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng giảm sâu so với các năm trước, theo ông Đính là do nhiều dự án; trong đó có những dự án có quy mô lớn vẫn đang gặp vướng mắc về mặt pháp lý phải tạm ngừng triển khai xây dựng hoặc tạm ngừng mở bán, nên không có nguồn cung mới cung cấp ra thị trường. Nguồn cung mới hạn chế kéo theo lượng giao dịch cũng sụt giảm. Bên cạnh đó, lượng giao dịch thấp còn do hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ” từ nhà đầu tư mua trước đó.

Theo các chuyên gia, sự trầm lắng của thị trường BĐS nghỉ dưỡng còn do thị trường có những hạn chế nội tại, trong đó đáng quan ngại là chiến lược phát triển sản phẩm kém hiệu quả của nhiều chủ đầu tư. Trong giai đoạn thị trường sôi động, nhiều chủ đầu tư đã gia nhập thị trường vội vàng, thiếu cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định và triển khai dự án; chưa kể nhiều doanh nghiệp đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu, không chú trọng nghiên cứu thị trường, văn hóa địa phương… Điều này khiến nhiều dự án không có điểm nhấn, nét đặc sắc, độc đáo riêng, từ đó không hấp dẫn, khó thu hút nhà đầu tư.

Kỳ vọng những động lực làm “ấm” thị trường

Mặc dù đánh giá không dễ để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ, sôi động trở lại; tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, phân khúc này sẽ có khả năng phục hồi tốt hơn trong thời gian còn lại của năm 2024 do có một số động lực thúc đẩy.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh, “lực đẩy” lớn nhất cho sự phục hồi của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đến từ sự phát triển của ngành du lịch. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, quý I/2024, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt hơn 4,6 triệu lượt, tăng 72% so với cùng kỳ năm 2023. Với đà tăng trưởng này, dự báo, năm 2024, ngành du lịch có thể đạt, thậm chí vượt chỉ tiêu đón 18 triệu lượt khách quốc tế và đây chính là lợi thế lớn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Quan trọng hơn, nhiều địa phương có lợi thế về phát triển du lịch đang tập trung phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực trực tiếp thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng khởi sắc trở lại.

Trợ lực nữa, theo bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư (VARS), đó là Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã tháo gỡ vướng mắc pháp lý kéo dài một thời gian về việc cấp “sổ hồng” cho một số loại hình BĐS nghỉ dưỡng, như: Căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel). Theo đó, nhiều Bộ, ngành chức năng đã soạn thảo, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn để đưa chính sách trên vào cuộc sống. Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành công văn gửi ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố yêu cầu rà soát việc cấp “sổ hồng” cho các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng trên theo đúng quy định.

VARS dự báo, năm 2024, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng có thể tăng trưởng khoảng 20% so với năm 2023. Lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng sẽ tăng khoảng 30% so với năm 2023.

Các chuyên gia cũng cho rằng, sau một thời gian phát triển “nóng” trong những giai đoạn trước, đến nay, các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đã đẩy mạnh tái cơ cấu, định hướng lại sự phát triển hoạt động đầu tư, kinh doanh phân khúc này cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, trong đó chú trọng nhiều hơn đến việc gắn sự phát triển của dự án với việc tích hợp các yếu tố văn hóa của địa phương, đặc trưng của cộng đồng, môi trường thiên nhiên… để tăng sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Ngoài ra, nhìn về lâu dài, thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng được đánh giá có dư địa lớn để phát triển, lượng cầu còn nhiều, dựa trên cơ sở Việt Nam có vị trí địa lý thuận lợi, nhiều địa danh văn hóa lịch sử đa dạng, hấp dẫn, bờ biển dài, đẹp, hệ thống cơ sở hạ tầng, nhất là hệ thống sân bay, đường bộ cao tốc ngày càng đồng bộ, phát triển…

Mặc dù vậy, để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phục hồi và phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư cần phải chú trọng vào việc quy hoạch, phát triển dự án, nhằm bảo vệ và tôn trọng cảnh quan tự nhiên; đồng thời cung cấp các dịch vụ tiện ích thuận lợi cho hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng của du khách. Song song với đó, các chủ đầu tư cũng cần phát triển đa dạng các sản phẩm, từ biệt thự ven biển sang trọng đến căn hộ nghỉ dưỡng tiện ích…, nhằm đáp ứng nhu cầu của các phân khúc khách hàng khác nhau.

Đặc biệt, theo ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á Thái Bình Dương, trong bối cảnh lĩnh vực BĐS đang hướng đến chuyển đổi xanh như nhiều ngành, lĩnh vực khác, các doanh nghiệp cần đặc biệt chú trọng đến yếu tố phát triển bền vững, sử dụng nguyên vật liệu thân thiện với môi trường, tiết kiệm năng lượng trong quá trình đầu tư, xây dựng các dự án. Điều này không chỉ giúp các dự án thích ứng với xu hướng và sự quan tâm của thị trường, nhà đầu tư; mà còn gia tăng lợi thế cạnh tranh và gia tăng giá trị trong dài hạn./.

THIỆN TRẦN