“Siết” phân lô, bán nền- ngăn chặn nạn đầu cơ, lãng phí đất đai

Nhiều hệ lụy từ thực trạng phân lô, bán nền tràn lan

Nhiều năm qua, thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô, bán nền) đã trở thành vấn đề nổi cộm trên thị trường BĐS, để lại nhiều hệ lụy tiềm ẩn cho sự phát triển đô thị. Trong bối cảnh đó, một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 được dư luận rất quan tâm đó là quy định về phân lô, bán nền đã “siết” chặt hơn so với luật hiện hành. Cụ thể, Luật quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô, bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3. Đối với những khu vực còn lại, ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định những khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Bình luận về quy định mới này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, thực tế thời gian qua cho thấy việc phân lô, bán nền bên cạnh mặt tích cực là giúp nhiều người dân dễ dàng tiếp cận và có thể sở hữu quyền sử dụng đất nhưng cũng để lại nhiều hệ lụy xấu. Biểu hiện là, việc cho phép phân lô, bán nền đã tạo điều kiện cho không ít chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém đã lợi dụng chính sách để gom đất, san phẳng mặt bằng, xây dựng một ít hạ tầng sơ sài rồi bán đất giá cao cho người dân, giới đầu cơ để thu tiền. Khi đó, không chỉ dự án ban đầu bị nham nhở mà còn ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị, tạo sự rối rắm trong việc quy hoạch phát triển đô thị do mỗi người dân có thể xây dựng nhà ở một kiểu khác nhau; thậm chí nhiều khu đất nền không được đưa vào xây dựng nhà ở, công trình, bỏ hoang trong thời gian dài làm cho bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác, phát triển không đúng quy hoạch.

Đồng quan điểm trên, nhiều chuyên gia BĐS cũng nhấn mạnh, hoạt động kinh doanh đất nền thường được coi là hình thức “bán lúa non”, vốn chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai. Hình thức này cũng là căn nguyên của nạn đầu cơ đất, thổi giá, gây “sốt” đất, tạo “bong bóng”, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường BĐS. Do đó, việc “siết” quy định về phân lô, bán nền là cần thiết để đảm bảo mục đích kiểm soát và quản lý tốt hơn việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng, giúp đảm bảo quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng bền vững. Về lâu dài, những quy định mới cũng sẽ có tác động đáng kể để thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào việc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa non”; giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục tình trạng đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ hoang đất… Chính sách này cũng được kỳ vọng góp phần “sàng lọc” nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp, giàu năng lực hơn sau khi các doanh nghiệp hạn chế về khả năng tài chính, năng lực kỹ thuật bị thị trường đào thải.

Thị trường bất động sản sẽ phát triển minh bạch trong dài hạn

Đánh giá về tác động của quy định siết phân lô, bán nền đối với thị trường đất nền, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - cho rằng, tại quy định hiện hành, pháp luật quy định cấm phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị... Với quy định mới trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, số lượng địa phương bị cấm phân lô, bán nền tăng thêm 81 địa phương nên thị trường đất nền ở những nơi này sẽ biến động mạnh. Theo đó, trong ngắn hạn, việc siết phân lô, bán nền có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy giá lên cao… Tuy nhiên, về lâu dài, việc này sẽ giúp thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “sốt” đất. Đồng thời, hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai vốn đang ngày càng eo hẹp và trở nên đắt đỏ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã.

Cũng có chung quan điểm trên, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn - nhận định, sở dĩ hoạt động phân lô, bán nền nở rộ trong thời gian qua là bởi thủ tục dễ dàng hơn rất nhiều so với việc doanh nghiệp lập dự án. Do đó, từ trước đến nay, người kinh doanh đất nền vẫn chuộng hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua, dễ bán. Chính vì vậy, khi Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực, với các quy định siết phân lô, bán nền, ở một số nơi nguồn cung loại hình BĐS này trên thị trường sẽ khan hiếm, kéo theo giá có thể bị đẩy lên cao. Nhu cầu cũng sẽ sụt giảm do người dân, giới đầu tư không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.

“Có thể giai đoạn đầu thị trường sẽ chao đảo, bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất nền phân lô. Khi siết chặt, loại hình đất nền tự tách thửa này sẽ bị “bít cửa”, nguồn cung trên thị trường sẽ kém đa dạng, bị thu hẹp. Nhưng về lâu dài, đất nền sẽ không còn rơi vào những đợt “sốt” như trước đây” - ông Tuấn nhấn mạnh; đồng thời lưu ý các nhà đầu tư, thời điểm này, nhà đầu tư cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư đất nền, đặc biệt là tại các khu vực bị cấm phân lô, bán nền theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, nếu quyết định đầu tư, người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có “sổ đỏ”, để tránh gặp những rủi ro trong hoạt động đầu tư./.

THIỆN TRẦN