Giải pháp nào để hạn chế lãng phí nhà tái định cư?

Hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang

Trong thời gian qua, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh đô thị hóa, Nhà nước đã thu hồi lượng lớn diện tích đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng. Theo đó, nhằm đảm bảo an sinh xã hội, quyền và lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi, Nhà nước đã đầu tư nguồn tài chính lớn để xây dựng quỹ nhà tái định cư. Tuy nhiên, trên thực tế, tại những đô thị lớn, nhất là ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… việc sử dụng quỹ nhà tái định cư chưa thực sự hiệu quả. Biểu hiện là, nhiều dự án nhà tái định cư có tỷ lệ lấp đầy rất thấp; đáng chú ý, nhiều dự án có quy mô lớn, được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, nhưng lại bị bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả khiến toàn bộ hạ tầng, các hạng mục bị xuống cấp nghiêm trọng...

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), số liệu của các cơ quan chức năng cho thấy, chỉ tính riêng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã có hơn 18.000 căn hộ tái định cư bỏ hoang; trong đó, Hà Nội có hơn 4.000 căn và TP. Hồ Chí Minh có hơn 14.000 căn. Tình trạng này đối lập với việc nguồn cung căn hộ đang rất khan hiếm trên thị trường. “VARS thống kê, trung bình mỗi năm, ước tính mỗi đô thị đặc biệt thiếu hụt ít nhất 50.000 căn hộ. Việc hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang trong khi nhiều người dân tại các đô thị lớn phải chật vật trong việc tạo lập nhà ở là hiện tượng bất hợp lý hiện nay” - ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS nói.

Tại cuộc họp bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong đầu tư phát triển NƠXH hồi giữa tháng 5 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các dự án tái định cư chưa sử dụng sang NƠXH, nhằm thúc đẩy thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Nguyên nhân dẫn đến hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang được ông Đính chỉ ra là do nhiều dự án tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu các hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ, giao thông không thuận tiện… làm giảm chất lượng sống và sự tiện lợi cho cư dân, khiến người dân luôn phải đắn đo, cân nhắc khi quyết định nhận nhà tái định cư.

Bên cạnh đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nhiều dự án tái định cư có chất lượng xây dựng chưa thực sự đảm bảo, nhà mới xây xong đã có dấu hiệu xuống cấp, như: Tường nhà rạn nứt, sàn nhà bong tróc, hệ thống điện nước không ổn định… Đây là “điểm trừ” khiến người dân trong diện được nhận nhà do đền bù giải tỏa mặt bằng không “mặn mà” trong việc nhận nhà tái định cư, mà lựa chọn nhận tiền bồi thường để chủ động tìm nơi ở mới. Ngoài ra, cũng có tình trạng, nhiều trường hợp tiền bồi thường không đủ đảm bảo để người dân bị thu hồi đất có thể mua được nhà tái định cư…

Cần giải pháp “đánh thức” nhà tái định cư bỏ hoang

Các chuyên gia cho rằng, nguồn lực ngân sách nhà nước dành cho xây dựng quỹ nhà tái định cư khá lớn, do đó việc giải “bài toán” hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang là một vấn đề cấp thiết cần được quan tâm và giải quyết kịp thời. Hiến kế về giải pháp, nhiều chuyên gia đề xuất chuyển những dự án nhà tái định cư chưa sử dụng thành nhà ở xã hội (NƠXH). Giải pháp này nếu thực hiện tốt sẽ trở thành “một mũi tên trúng hai đích”, vừa giúp gia tăng nguồn cung NƠXH đang rất hạn chế trên thị trường để người dân có thêm cơ hội tạo lập nhà ở, vừa giải quyết số lượng lớn nhà tái định cư bị bỏ hoang, tránh lãng phí ngân sách nhà nước.

Số liệu của các cơ quan chức năng cho thấy, chỉ tính riêng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã có hơn 18.000 căn hộ tái định cư bỏ hoang; trong đó, Hà Nội có hơn 4.000 căn và TP. Hồ Chí Minh có hơn 14.000 căn. Tình trạng này đối lập với việc nguồn cung căn hộ đang rất khan hiếm trên thị trường.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Mặc dù vậy, các chuyên gia cũng cho rằng còn có một số vướng mắc trong việc thực hiện phương án này. Chẳng hạn như, hai loại hình dự án nhà tái định cư và NƠXH phục vụ hai nhóm đối tượng khác nhau nên thủ tục pháp lý khác nhau, tiêu chuẩn thiết kế cũng khác biệt. Ví dụ, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn NƠXH chỉ nằm trong khung từ 25-70m²; trong khi đó nhà tái định cư có nhiều loại diện tích nên số lượng căn hộ có diện tích lớn vượt khỏi khung diện tích NƠXH không nhỏ. Nếu chỉ chuyển đổi những căn hộ đạt tiêu chuẩn sẽ gây khó cho việc quản lý, vận hành; hoặc sẽ phải thay đổi thiết kế của những căn hộ có diện tích lớn. Cùng với đó, khi chuyển đổi loại hình dự án, cơ quan quản lý sẽ phải điều chỉnh lại gần như toàn bộ thủ tục pháp lý của dự án…

Do đó, để phương án chuyển nhà tái định cư thành NƠXH khả thi, theo các chuyên gia, Luật Nhà ở năm 2023 đã mở ra khung pháp lý khi cho phép chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang NƠXH. Do đó, cơ quan chức năng cần có những quy định cụ thể, rõ ràng trong các văn bản hướng dẫn thực thi Luật để có thể thực hiện hiệu quả chính sách này.

Ngoài ra, cho thuê nhà tái định cư cũng là một giải pháp hiệu quả để khắc phục tình trạng bỏ hoang và sử dụng không hiệu quả các tài sản này. Theo đó, Nhà nước cần có các quy định rõ ràng, đồng bộ về việc cho thuê nhà tái định cư bao gồm: Các quy định về mức giá thuê, thời hạn thuê, các điều kiện thuê cụ thể…, trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.

Về lâu dài, để hạn chế tái diễn tình trạng các dự án nhà tái định cư được đầu tư xây dựng nhưng lại bị bỏ hoang, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cơ quan chức năng cần xây dựng quy hoạch hợp lý hơn khi chọn vị trí xây dựng các dự án nhà tái định cư, theo hướng các khu vực này cần được kết nối tốt với trung tâm đô thị và có những hạ tầng thiết yếu phục vụ cuộc sống của người dân. Bên cạnh đó, cần tăng cường giám sát chặt chẽ quá trình xây dựng, để đảm bảo các dự án nhà tái định cư được xây dựng theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, có chất lượng tốt, an toàn. Đặc biệt, khi triển khai thực thi Luật Đất đai năm 2024 với các quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, các cơ quan chức năng cần thực hiện tốt các chính sách này, để đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất…/.

DIỆU THIỆN