Giá đất và chênh lệch địa tô

Về phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp này dựa trên việc so sánh giá trị của các lô đất tương tự đã được giao dịch thành công trên thị trường. Đây là phương pháp phổ biến và dễ thực hiện ở những nơi có nhiều giao dịch đất đai. Ưu điểm của phương pháp này là phản ánh đúng giá thị trường và đơn giản, trực quan, dễ thực hiện. Ví dụ, nếu một lô đất A có các đặc điểm tương tự với lô đất B đã giao dịch thành công với giá 10 triệu đồng/m² trong cùng khu vực, lô đất A có thể được định giá tương đương hoặc điều chỉnh nhẹ dựa trên các yếu tố nhỏ như vị trí cụ thể hay hạ tầng xung quanh.

Tuy nhiên, phương pháp này có nhược điểm là phụ thuộc vào dữ liệu thị trường. Giá đất có thể biến động mạnh, gây khó khăn trong việc xác định giá trị ổn định.

Về phương pháp chi phí, phương pháp này tính toán giá đất dựa trên chi phí đầu tư để phát triển hạ tầng kỹ thuật và các công trình xây dựng trên lô đất, sau đó trừ đi khấu hao. Phương pháp này có ưu điểm là phù hợp với các dự án phát triển mới và dễ dàng tính toán khi chi phí đầu tư rõ ràng. Ví dụ, một khu đất C được đầu tư hạ tầng với chi phí 100 tỷ đồng, sau khi trừ đi khấu hao 10%, chi phí còn lại là 90 tỷ đồng. Nếu diện tích khu đất là 10ha, giá đất sẽ được tính là 900.000 đồng/m².

Tuy nhiên, phương pháp này có nhược điểm là không phản ánh giá thị trường nếu chi phí đầu tư không hợp lý. Ngoài ra, xác định chính xác chi phí và khấu hao nhiều khi cũng khó khăn.

Về phương pháp thu nhập, phương pháp này xác định giá trị đất dựa trên khả năng sinh lợi của lô đất đó. Giá trị được tính bằng cách ước tính thu nhập hằng năm từ việc sử dụng đất và chiết khấu dòng tiền này về giá trị hiện tại. Ưu điểm của phương pháp này là phản ánh khả năng sinh lợi của đất, thích hợp cho đất kinh doanh. Ví dụ, một khu đất D có thể cho thuê để làm trung tâm thương mại với thu nhập hằng năm là 2 tỷ đồng. Nếu tỷ lệ chiết khấu là 10%, giá trị hiện tại của khu đất sẽ là 20 tỷ đồng. Nếu diện tích khu đất là 2ha, giá đất sẽ được tính là 1 triệu đồng/m².

Phương pháp này có nhược điểm là khó ước tính thu nhập, đặc biệt là khi đất chưa sử dụng. Ngoài ra, nó phụ thuộc vào yếu tố kinh tế không ổn định.

Việc lựa chọn phương pháp nào để xác định giá đất là trách nhiệm của chính quyền địa phương (cấp tỉnh). Để có thể lựa chọn chính xác cần xuất phát từ tình hình thực tế: Xác định loại đất và mục đích sử dụng đất; thu thập và phân tích dữ liệu thị trường, chi phí đầu tư và tiềm năng thu nhập. Phương pháp so sánh trực tiếp phù hợp cho đất ở và đất thương mại với nhiều giao dịch. Phương pháp chi phí phù hợp cho dự án phát triển mới. Phương pháp thu nhập phù hợp cho đất kinh doanh và có khả năng sinh lợi cao.

Quan trọng là phải bảo đảm công khai và minh bạch. Chính quyền địa phương cần công khai thông tin về phương pháp và quy trình định giá đất. Đồng thời, cần tham vấn ý kiến của chuyên gia và cộng đồng.

Cho dù việc xác định giá đất đã được tiến hành công phu và khách quan như thế nào, thì chênh lệch địa tô vẫn có thể sẽ phát sinh. Chênh lệch địa tô là sự gia tăng giá trị đất do các yếu tố ngoại cảnh như quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc sự phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực, mà không phải do nỗ lực của chủ đất. (Nhân đây, nếu coi chênh lệch địa tô là phần giá đất bị xác định sai và quy kết tội thiếu tinh thần trách nhiệm cho cán bộ địa phương thì nhiều khi chưa chắc đã công bằng). Chênh lệch địa tô là nguồn tài chính quan trọng mà chính quyền có thể khai thác để tái đầu tư vào phát triển đô thị và các dịch vụ công cộng.

Chênh lệch địa tô có thể được xử lý bằng một số cách sau:

1. Áp dụng thuế giá trị gia tăng từ đất và thuế chuyển nhượng bất động sản để thu hồi một phần giá trị tăng thêm.

2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu vực mới quy hoạch hoặc có đầu tư hạ tầng để thu về nguồn lực tài chính.

3. Phát hành trái phiếu phát triển đô thị để tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng. Lợi nhuận từ việc tăng giá đất sau đầu tư cơ sở hạ tầng có thể được sử dụng để trả lãi và gốc trái phiếu.

4. Đầu tư vào nhà ở xã hội, trường học, bệnh viện và các dịch vụ công cộng từ nguồn thu chênh lệch địa tô. Thiết lập quỹ phát triển địa phương từ nguồn thu này để tài trợ cho các dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.

5. Thiết lập cơ chế giám sát và đánh giá quá trình thu hồi và sử dụng chênh lệch địa tô. Sử dụng công nghệ và dữ liệu để theo dõi biến động giá đất và đánh giá tác động của các dự án cơ sở hạ tầng.

Việc lựa chọn phương pháp tính giá đất phù hợp và xử lý chênh lệch địa tô là rất quan trọng để đảm bảo phát triển bền vững và công bằng. Chính quyền địa phương cần có sự linh hoạt và minh bạch trong quá trình định giá đất, cũng như áp dụng các biện pháp hợp lý để thu hồi và sử dụng chênh lệch địa tô một cách hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân./.

TS. NGUYỄN SĨ DŨNG