“Xanh hóa” bất động sản công nghiệp để đón sóng đầu tư

Gia tăng nhu cầu về bất động sản công nghiệp xanh

Trong những năm gần đây, BĐS công nghiệp luôn là một phân khúc “hút khách” trên thị trường BĐS. Sự hấp dẫn của phân khúc này được các chuyên gia lý giải là nhờ Việt Nam có môi trường chính trị ổn định, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu; cùng với lợi thế cơ cấu dân số vàng, chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực… Do đó, Việt Nam trở thành một điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, kéo theo sự phát triển của phân khúc BĐS công nghiệp. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và gần đây là sự phát triển của ngành công nghiệp bán dẫn, giúp Việt Nam trở thành một “điểm nóng” đầu tư, từ đó góp phần quan trọng thúc đẩy nhu cầu BĐS công nghiệp tại Việt Nam…

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến năm 2030, có khoảng 40 - 50% địa phương chuyển đổi các KCN hiện hữu sang KCN sinh thái và 8 - 10% địa phương có định hướng xây dựng KCN sinh thái mới từ bước lập quy hoạch xây dựng và định hướng ngành, nghề thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế khách quan, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh tăng trưởng xanh, phát triển bền vững đang trở thành xu hướng chung trên toàn cầu, để hấp dẫn khách thuê, các nhà đầu tư BĐS công nghiệp cần hướng việc đầu tư mới hoặc chuyển đổi các khu công nghiệp (KCN) hiện có theo mô hình các KCN sinh thái. Bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao Khối Nghiên cứu và Tư vấn, Công ty JLL Việt Nam - cho biết, gần đây nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm các BĐS công nghiệp không chỉ có lợi thế về vị trí địa lý và quy mô, mà còn có khả năng đáp ứng được các tiêu chí phát triển bền vững, để đảm bảo sản phẩm họ sản xuất ra đạt các tiêu chuẩn xanh, đủ yêu cầu xuất khẩu sang các thị trường khó tính trên thế giới.

Tương tự, ông John Campbell - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Công ty Savills Việt Nam - cho biết, trước đây khách thuê BĐS công nghiệp không hỏi nhiều đến các yếu tố xanh, nhưng giờ thì khác. “Chúng tôi đang nhận nhiều yêu cầu của khách hàng đến từ châu Âu, Mỹ quan tâm đến KCN sinh thái, KCN bền vững” - ông John Campbell nói.

Từ góc độ doanh nghiệp (DN), ông Phạm Hồng Điệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Shinec, Chủ đầu tư KCN Nam Cầu Kiền - cho biết, DN đã mất nhiều năm theo đuổi phát triển KCN sinh thái. Hiện KCN Nam Cầu Kiền đã xác lập được 3 vòng tuần hoàn chính trong KCN và phấn đấu đến hết năm 2024, không còn rác thải đưa ra khỏi KCN. “Phát triển xanh trong KCN thực sự rất khó, nhưng nếu làm thành công sẽ là lợi thế vượt trội để thu hút khách thuê trong bối cảnh áp lực cạnh tranh trên thị trường ngày một tăng cao như hiện nay” - ông Điệp nhấn mạnh.

Cần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về khu công nghiệp sinh thái

Mặc dù việc phát triển theo hướng “xanh hóa” giờ đây không còn là một sự lựa chọn mà đang dần trở thành yêu cầu bắt buộc đối với thị trường BĐS công nghiệp; tuy nhiên, nhiều DN cho biết vẫn còn không ít khó khăn để có thể thực hiện mục tiêu này.

Theo bà Trần Thị Tố Loan - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn đầu tư Sao Đỏ, khung pháp lý hiện nay còn rất nhiều quy định chưa rõ ràng, gây cản trở các KCN hiện hữu thực hiện chuyển đổi mô hình thành KCN sinh thái. Cụ thể, tại Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý KCN và khu kinh tế đề cập “20% DN trong KCN sinh thái phải thực hiện các hoạt động sản xuất sạch hơn”, nhưng lại không quy định rõ thế nào là “sạch hơn”, do đó, rất khó để DN thực hiện. Một ví dụ khác là quy định về nước thải, theo quy định, toàn bộ nước thải trong KCN đều phải xả thải ra ngoài môi trường thông qua hệ thống quan trắc và xử lý tự động, nghĩa là không được tái sử dụng trong KCN. Trong khi hiện nay, với nhiều công nghệ xử lý nước thải mới, nhiều KCN đã xử lý nước thải cấp A, ít nhất có thể sử dụng vào việc tưới tiêu trong KCN; tuy nhiên, do chưa có quy định nên rất khó để DN áp dụng…

Bên cạnh đó, theo các DN, vấn đề tài chính cũng là một rào cản. Bởi lẽ, chi phí cho việc đầu tư, phát triển KCN theo mô hình sinh thái đòi hỏi nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, các DN Việt Nam phần lớn còn hạn chế về nguồn lực tài chính, mà Nhà nước chưa có nhiều chính sách hỗ trợ, do đó cản trở DN hiện thực hóa việc chuyển đổi mô hình KCN. Ngoài ra, việc phát triển các BĐS công nghiệp xanh vẫn là một xu hướng khá mới, do đó, DN cũng gặp nhiều khó khăn liên quan đến các vấn đề như lựa chọn mô hình phát triển phù hợp; khả năng đo lường, đánh giá việc phát triển dự án theo tiêu chuẩn xanh, phát triển bền vững; năng lực quản lý, chất lượng nguồn nhân lực có đáp ứng yêu cầu thực tiễn…

Từ thực tế trên, các chuyên gia cho rằng, để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS công nghiệp theo hướng “xanh hóa”, trước hết, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ chính sách liên quan đến phát triển KCN sinh thái; trong đó cần quy định cụ thể về quy chuẩn xây dựng KCN sinh thái, việc chuyển đổi các KCN hiện hữu sang KCN sinh thái, hướng dẫn việc tái sử dụng nguyên vật liệu, chất thải, thúc đẩy kinh tế tuần hoàn trong KCN...

Chia sẻ thêm, ông Phan Hữu Thắng - Nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Chủ tịch Liên Chi hội Tài chính KCN Việt Nam - cho rằng, để phát triển các KCN sinh thái thì tiềm lực tài chính và năng lực thực hiện của DN là quan trọng. Ở trong nước, có không ít DN lớn đủ tiềm lực, năng lực để xây dựng hạ tầng các KCN hiện đại, xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn cao của các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, vấn đề là làm sao có được tinh thần “3 cùng” như Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhiều lần nhấn mạnh là: “Cùng lắng nghe và thấu hiểu giữa Nhà nước với DN; cùng chia sẻ tầm nhìn và hành động để phát triển kinh tế nói chung và phát triển xanh nói riêng; cùng làm, cùng hưởng, cùng thắng và cùng phát triển”. Theo đó, Chính phủ cần có các chính sách khuyến khích, hỗ trợ, đặc biệt là tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong quá trình đầu tư của DN, để các DN có thể đẩy mạnh phát triển các dự án BĐS công nghiệp theo hướng xanh, bền vững./.

THIỆN TRẦN