Luật Đất đai 2024: Động lực cho phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn mới
Kinh tế - Ngày đăng : 05:40, 22/08/2024
Nhiều điểm mới mang tính đột phá
Luật Đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Luật Đất đai 2024 đã trải qua 9 lần sửa đổi, bổ sung, gồm 16 chương, 260 điều (tăng 2 chương so với Luật Đất đai 2013; bổ sung 1 chương về phát triển quỹ đất; tách riêng chương về thu hồi đất, trưng dụng đất và chương về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất).
Theo giới chuyên gia, việc đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống sớm hơn 5 tháng là phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước, giúp sớm khắc phục tồn tại, hạn chế, nhất là trong công tác định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; đồng thời, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án đầu tư, nhất là các dự án đầu tư công, các dự án nhà ở...
So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới mang tính đột phá, đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai.
Luật Đất đai 2024 thiết lập hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch, hiệu quả, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số, nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai; phát huy dân chủ, hạn chế tình trạng khiếu kiện về đất đai; góp phần thúc đầy thương mại hóa quyền sử dụng đất, phát triển thị trường BĐS minh bạch... tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất.
Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 còn bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn…
Giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, công bằng hơn
Giới chuyên gia đánh giá, những điểm mới của Luật Đất đai 2024 sẽ giúp thị trường bất động sản (BĐS) minh bạch hơn, công bằng hơn.
Đơn cử, liên quan đến các dự án vướng mắc kéo dài nhiều năm chưa giải quyết, một số địa phương “vướng” vì không định được giá đất, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường - ông Đào Trung Chính - cho hay, Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển tiếp để hướng dẫn về xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai 2024 mà chưa xác định giá đất để các địa phương có căn cứ pháp lý hoàn thành việc định giá đất và thu nghĩa vụ tài chính của những trường hợp này.
Thực hiện nhiệm vụ của Luật Đất đai 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,;trong đó, quy định cụ thể phương pháp định giá đất và cách tính khoản tiền nộp bổ sung cho từng trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 mà đến nay chưa xác định được giá đất.
“Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành đã tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ để các địa phương tổ chức thực hiện, giải quyết những tồn đọng kéo dài liên quan đến định giá đất” - ông Chính nhấn mạnh.
Cũng theo ông Chính, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hằng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận, huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách... Điều này chắc chắn sẽ tác động đến thị trường BĐS theo những cách khác nhau.
“Với việc điều chỉnh mức giá đất theo từng giai đoạn, nhà đầu tư và người dân có thể dự đoán được xu hướng giá đất trong tương lai. Điều này giúp tăng tính minh bạch và ổn định cho thị trường BĐS. Việc tính giá đất cho các dự án đầu tư công, xây dựng hạ tầng theo giá đất sử dụng sẽ giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc định giá đất. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến giá bán căn hộ, nhà ở trong các khu vực có dự án đầu tư công hoặc xây dựng hạ tầng” - ông Chính dẫn chứng.
Đáng nói, ông Chính cho rằng, Luật Đất đai 2024 cũng có những quy định đổi mới để tạo hành lang thông thoáng, đa dạng cho các doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất phù hợp để thực hiện các dự án đảm bảo nguồn cung cho thị trường BĐS đang khan hiếm, nhất là với BĐS phân khúc trung bình. Hơn nữa, trong tổng số 260 điều, có 97 điều giao Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Hội đồng nhân dân, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật. Luật Đất đai 2024 sẽ phát huy ngay hiệu quả, đặc biệt là các nội dung quyền của người sử dụng đất như: Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; chính sách đất đai đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam...
Thậm chí, theo quan sát của PGS,TS. Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cứ mỗi khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai là thị trường BĐS phục hồi và phát triển mạnh mẽ khoảng 3-4 năm sau đó. Năm 1993, 2003 và 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai thì giai đoạn ngay sau đó (1994-1997, 2004-2007 và 2014-2017), thị trường BĐS phục hồi rất mạnh cả về thanh khoản lẫn giá mua bán các loại BĐS. Bởi vậy, sau giai đoạn trầm lắng (từ tháng 4/2022), thị trường BĐS đã tích lũy được một lượng đủ lớn nguồn lực để phục hồi. Kinh nghiệm 3 lần trước cho thấy, cùng với sự thay đổi theo hướng hỗ trợ của hệ thống thể chế, thị trường BĐS sẽ có giai đoạn tăng trưởng.
“Sửa đổi Luật Đất đai lần này cũng vậy, chắc chắn thị trường BĐS sẽ phục hồi, giao dịch sôi động hơn rất nhiều so với 3 lần trước. Tôi cho rằng, “thời kỳ vàng son” của thị trường BĐS ít nhất cũng kéo dài từ nay đến năm 2027 và nửa cuối năm 2024 là giai đoạn khởi đầu” - ông Chung kỳ vọng./.