Xếp hạng các thành phố lớn có nguy cơ bong bóng bất động sản

Theo báo cáo Chỉ số rủi ro bong bóng bất động sản tại 25 thành phố lớn của ngân hàng đầu tư UBS, hiện có 6 thành phố đang đứng trước nguy cơ bong bóng địa ốc, tăng thêm 4 thành phố so với năm ngoái, bao gồm Zurich và Tokyo. Sau một năm, chỉ số này có sự dịch chuyển rõ rệt: tăng ở Mỹ, giảm ở châu Âu và duy trì cân bằng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Đáng chú ý, giá căn hộ ở Mỹ liên tục tăng do lãi suất cho vay thế chấp cao, khiến chủ nhà không muốn bán và nguồn cung bị hạn chế.

UBS định nghĩa "bong bóng" là tình trạng bất động sản bị định giá sai lệch đáng kể trong thời gian dài. Dấu hiệu điển hình bao gồm giá bán chênh lệch lớn so với thu nhập người dân và giá cho thuê, cùng với tình trạng cho vay và xây dựng quá mức, dẫn đến sự mất cân đối trong nền kinh tế.

Hiện nay, tại nhiều thành phố lớn trên thế giới, giá nhà thực tế đã giảm do lãi suất cao kìm hãm nhu cầu. Đồng thời, các thị trường bất động sản cũng tăng trưởng chậm hơn vì điều kiện vay vốn khó khăn và chi phí xây dựng tăng cao. Kết quả là rủi ro xảy ra bong bóng bất động sản tại nhiều thành phố như Hồng Kông, London, và New York đã giảm đáng kể.

Tuy nhiên, tại một số thành phố của Mỹ như Miami và Los Angeles, nguy cơ bong bóng bất động sản lại đang gia tăng. Nguyên nhân chính là do nhu cầu mạnh mẽ trên thị trường nhà ở xa xỉ và sự bùng nổ của thị trường chứng khoán, góp phần thúc đẩy rủi ro bong bóng tại các khu vực này.

Để phân tích rủi ro bong bóng bất động sản, UBS xem xét 25 yếu tố tại 25 thành phố lớn trên thế giới, bao gồm tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, tỷ lệ giá nhà trên giá thuê nhà, thay đổi về tỷ lệ vay thế chấp mua nhà trên GDP… Nguy cơ bong bóng là khả năng xảy ra sự điều chỉnh lớn về giá do những biến động lớn của thị trường.

Báo cáo cho biết nhiều thành phố tiếp tục tăng giá bất động sản trong 4 quý qua. Trong đó, Dubai dẫn đầu, tăng hơn 15%, theo sau là Miami, Amsterdam, Tokyo gần 10%. Các nơi có giá nhà tăng 5% gồm Vancouver, Sydney và Madrid. Cùng với đó, mức thuê cũng đắt thêm 5% trong hai năm qua, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập trung bình của người dân.

Theo UBS, giá căn hộ rộng 60 m2 tại hầu hết các thành phố lớn trong danh sách đều vượt qua ngân sách của người có thu nhập trung bình. Thậm chí, tại Hong Kong, những người kiếm được gấp đôi mức thu nhập này cũng gặp khó có thể mua được căn hộ diện tích như vậy.

Tuy nhiên, diễn biến tăng giá không diễn ra đồng đều ở tất cả các thành phố. Báo cáo ghi nhận "mức giao dịch tại nhiều nơi đã chạm đáy trong năm nay", giảm trung bình 15% so với giữa năm 2022 - thời điểm lãi suất bắt đầu tăng cao trên toàn cầu. Đơn cử, nhà ở Frankfurt, Munich, Stockholm, Hong Kong và Paris hạ hơn 20% so với thời cao điểm trước dịch Covid-19.

Theo xếp hạng thành phố Miami đã vượt qua Tokyo và Zurich trở thành nơi có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản cao nhất năm 2024. Từ năm 2019 đến nay, giá nhà tại Miami đã tăng gần 50%, đẩy tỷ lệ giá trên thu nhập tăng lên trong bối cảnh người mua nhà phải giành giật để mua bất động sản xa xỉ ven biển. Bên cạnh đó, giá nhà tương đối thấp hơn so với các thành phố lớn khác của Mỹ, cùng việc không có thuế thu nhập và khí hậu ôn hòa là những nguyên nhân khiến nhu cầu nhà tại Miami luôn ở mức cao.

Đứng thứ hai là Tokyo, nơi có giá nhà đắt đỏ bậc nhất thế giới. Chính sách tiền tệ siêu nới lỏng và kinh tế ổn định đã góp phần khiến giá nhà tại Tokyo tăng cao. Năm 2023, tại thủ đô nước Nhật, giá một căn hộ 60m2 cao gấp 15 lần mức lương bình quân hàng năm của một lao động có tay nghề - một con số cao hơn tai London và New York.

Trong khi đó, Dubai của Các tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất (UAE), dù chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng, nhưng chứng kiến giá nhà tăng 17% trong giai đoạn từ quý 2/2023 đến quý 2/2024 – mức tăng nhanh nhất trong số các thành phố được phân tích. Trong năm qua, thành phố này ghi nhận lượng giao dịch bất động sản kỷ lục và mức tăng dân số mạnh.

Ngược lại, nhiều thành phố có rủi ro bong bóng giảm do giá nhà thực giảm, bao gồm London, Hồng Kông, Paris và Toronto.

Nam Sơn