Tháo gỡ “nút thắt” trong tiếp cận đất cho các dự án bất động sản

Các dự án sẽ được gỡ vướng pháp lý

Tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, Chính phủ đã trình Quốc hội Dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo đó, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong 5 năm. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến năm 2030…

Chia sẻ ý kiến về đề xuất cơ chế thí điểm này, các chuyên gia, DN trong lĩnh vực BĐS cho biết, từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định DN phải có 100% đất ở mới được làm dự án. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022/QH15 sửa 9 luật cho phép DN được nhận chuyển nhượng đất ở; hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã được thảo luận tại hội trường, thảo luận ở tổ trong khuôn khổ Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV. Theo chương trình của Kỳ họp, các đại biểu Quốc hội sẽ bấm nút biểu quyết thông qua Nghị quyết trên vào ngày 30/11.

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định, từ ngày 01/01/2025, có 2 trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này có nghĩa là, các DN BĐS không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở. Các DN muốn phát triển dự án nhà ở thương mại buộc phải chờ Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án khu đô thị.

Trường hợp DN tự phát triển dự án nhà ở thương mại có quy mô nhỏ mà không có sự can thiệp của Nhà nước, DN phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác để triển khai dự án nhà ở thương mại. Nếu như vậy, theo các chuyên gia, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm, khi hàng loạt dự án vẫn phải “quây tôn” vì “không có 1m² đất ở trong phạm vi xây dựng dự án” và nhiều dự án nhà ở thương mại khác cũng khó có thể triển khai do phần lớn quỹ đất mà DN tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Khi đó, giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao...

Từ thực tế đó, các chuyên gia cho rằng, việc thí điểm cho phép DN được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở là cơ chế đúng đắn, sẽ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở. Đồng thời, giúp tăng khả năng tiếp cận đất đai của DN, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường BĐS trong thời gian “chờ” tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước chuẩn bị đủ nguồn lực phát triển quỹ đất để giao đất, cho thuê đất theo quy định của hành lang pháp lý mới.

Cần hướng đến phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp

Về cơ bản, các chuyên gia ủng hộ việc thí điểm cho DN thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở để làm nhà ở thương mại, tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng chủ trương này cần ưu tiên cho việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương. Bởi lẽ, việc tăng nguồn cung nhà ở thông qua cơ chế thí điểm phải phù hợp với nhu cầu thực tiễn, nếu không có định hướng rõ ràng, các DN sau khi thỏa thuận mua đất của người dân sẽ chỉ tập trung phát triển nhà ở thương mại cao cấp để thu lợi nhuận cao như thời gian vừa qua thì sẽ không đạt được mục tiêu cân đối cung - cầu nhà ở trên thị trường. Nếu có định hướng, thông qua việc thực hiện Nghị quyết thí điểm sẽ thúc đẩy việc cấu trúc lại thị trường BĐS, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, từ đó giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững hơn.

Một vấn đề nữa cũng được các chuyên gia quan tâm đó là việc thí điểm cho DN mua gom đất không phải đất ở của người dân để làm dự án nhà ở thương mại cần tránh tình trạng một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, tận dụng quy định này để mua gom đất để đó, chờ tăng giá để sang nhượng lại nhằm hưởng lợi. Do đó, cần bổ sung quy định DN sau khi thỏa thuận, mua gom đất của người dân phải triển khai dự án trong 2-3 năm, nếu không phải chuyển đổi cho chủ đầu tư khác làm dự án, còn để không đất thì sẽ bị thu hồi. Ngoài ra, Dự thảo Nghị quyết cũng cần làm rõ các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là với đất quốc phòng, an ninh; quy định cụ thể trách nhiệm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phê duyệt danh mục khu đất thí điểm…

Thẩm tra Dự thảo Nghị quyết này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị Chính phủ rà soát, nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất nêu trong Dự thảo. Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị nghiên cứu bổ sung nguyên tắc bảo đảm giữ ổn định 3,5 triệu héc-ta đất lúa, tỷ lệ che phủ rừng ổn định 42%, kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo đảm không chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn, bởi việc này sẽ làm ảnh hưởng đến bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, an ninh quốc phòng…/.

TUẤN MINH