Giao dịch bất động sản trực tuyến: “Chìa khóa” khắc phục nhiễu loạn thị trường

Nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản

Trong những năm qua, thị trường BĐS Việt Nam đã có những sự phát triển tích cực, song vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định, nổi bật là tình trạng đầu cơ, thổi giá, giao dịch không minh bạch và pháp lý chưa rõ ràng, gây ra nhiều rủi ro cho người mua và ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên được chỉ ra là do còn thiếu cơ chế để kiểm soát chặt chẽ đối với giá cả và các hoạt động giao dịch BĐS. Trước thực trạng này, tại Kế hoạch thực hiện Công điện của Thủ tướng Chính phủ về tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ BĐS và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng BĐS, Bộ Xây dựng đã đề ra nhiệm vụ, trong quý II/2025, Bộ sẽ phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán để thực hiện chuyển đổi số liên thông các thủ tục từ giao dịch BĐS, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử.

Bình luận về vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam - cho rằng, khi được áp dụng, mô hình này sẽ mang lại nhiều lợi ích. Thứ nhất, việc cập nhật dữ liệu giao dịch BĐS được thực hiện bất kỳ lúc nào, khi đó, tình trạng pháp lý, giá cả của BĐS sẽ được hiển thị minh bạch trên hệ thống, giúp nhà đầu tư ra quyết định chính xác hơn. Thứ hai, khi các giao dịch BĐS được ghi nhận tự động trên hệ thống trực tuyến sẽ giúp hạn chế tình trạng trốn thuế, giúp cơ quan thuế kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng “hai giá”, kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế. Thứ ba, việc thực hiện mô hình trên sẽ giúp thông tin, dữ liệu về BĐS được liên thông với hệ thống cơ sở dữ liệu về dân cư, đầu tư, xây dựng, giúp công tác quản lý nhà nước được chặt chẽ hơn.

Chia sẻ thêm về lợi ích, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho rằng, trong bối cảnh thông tin trên thị trường BĐS khá đa chiều, bao gồm cả những thông tin sai lệch, gây nhiễu loạn thị trường thì cần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình chuyển đổi số các hoạt động liên quan đến việc giao dịch BĐS, hình thành các mô hình mới để cung cấp thông tin minh bạch về thị trường, hạn chế tình trạng thổi giá, làm giá, đầu cơ BĐS, từ đó giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững hơn. “Việc mua bán BĐS chủ yếu diễn ra qua các kênh truyền thống như hiện nay, thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, có thể dẫn đến hiện tượng sốt ảo, thao túng giá và thậm chí là lừa đảo, gây khó khăn trong việc quản lý và điều tiết thị trường” - ông Đính nói.

Nhiều thách thức cần giải quyết để triển khai thành công

Các chuyên gia đánh giá, những lợi ích từ việc hướng đến thực hiện giao dịch BĐS trực tuyến có thể dễ dàng nhận thấy, tuy nhiên để thực hiện thành công mô hình này cũng có không ít thách thức. Cụ thể, việc thành lập một trung tâm giao dịch BĐS giống như mô hình sàn chứng khoán sẽ đặt ra yêu cầu sửa đổi nhiều quy định pháp lý liên quan đến BĐS, công chứng, đăng ký đất đai… cho phù hợp. Ví dụ, Luật Kinh doanh BĐS 2023 cần bổ sung thêm cơ chế phát hành, niêm yết và giao dịch BĐS dưới dạng chứng khoán hóa; hay Luật Đất đai 2024 cần điều chỉnh quy định về điều kiện pháp lý để một sản phẩm BĐS có thể niêm yết. Ngoài ra, các luật khác như Luật Dân sự, các luật về thuế… cũng cần cập nhật nhằm hợp pháp hóa giao dịch tài sản số hóa, quy định thu thuế đối với giao dịch trên sàn, hỗ trợ thanh toán điện tử, ký quỹ, quản lý dòng tiền… Đặc biệt, khi áp dụng mô hình giao dịch BĐS trực tuyến, điều quan trọng nhất là phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai (bản đồ số hóa, giá đất…) và hạ tầng công nghệ thông tin thực sự hoàn thiện. Tuy nhiên, trên thực tế đến nay chúng ta vẫn chưa số hóa được tất cả các thông tin liên quan đến đất đai, BĐS; cũng như hạ tầng công nghệ thông tin vẫn còn những “khoảng trống” cần tiếp tục hoàn thiện. Khi hạ tầng dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện và hạ tầng công nghệ thông tin chưa tốt thì việc triển khai một mô hình giao dịch BĐS trực tuyến sẽ là một thách thức không nhỏ…

Trong quý II/2025, Bộ Xây dựng cũng nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch BĐS trên thị trường.

Mặc dù nhận định còn nhiều thách thức trong việc hướng tới thực hiện giao dịch BĐS trực tuyến, tuy nhiên các chuyên gia cũng cho rằng xu hướng toàn cầu là minh bạch hóa thông tin về BĐS, sử dụng ứng dụng công nghệ và dữ liệu chung nhằm chuyển đổi số các thủ tục trong giao dịch BĐS. Do đó, đây sẽ là tiền đề để kỳ vọng về việc sớm triển khai mô hình mới này. Bên cạnh đó, hiện cũng có một số điều kiện thuận lợi như các Bộ, ngành, địa phương đã và đang đẩy nhanh việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường BĐS kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, công chứng, đất đai, đầu tư, hoạt động xây dựng; Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định việc giao dịch mua bán BĐS phải thực hiện thanh toán qua tài khoản ngân hàng, là cơ sở để cập nhật các thông tin về giá BĐS lên cơ sở dữ liệu chung… Đây là những yếu tố tạo nền tảng để thực hiện được mô hình giao dịch BĐS trực tuyến.

Trước thực tế đó, đưa ra khuyến nghị để triển khai khả thi mô hình trên, các chuyên gia cho rằng, trước hết cần hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến BĐS, công chứng, đăng ký đất đai… cho phù hợp. Song song với đó, cần tiếp tục hoàn thiện, chuẩn hóa dữ liệu đất đai trên toàn quốc, xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử minh bạch; đồng thời đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin, trong đó cần đảm bảo tính bảo mật và an toàn thông tin. Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về công chứng, thuế, ngân hàng… cần được kết nối, liên thông với nhau một cách chặt chẽ; cũng như phải phát triển hệ thống thanh toán trực tuyến và ký quỹ đảm bảo, tích hợp với ngân hàng để hỗ trợ vay thế chấp số hóa… Đặc biệt, trong quá trình hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh, cần đưa ra lộ trình triển khai việc giao dịch BĐS trực tuyến, có thể thí điểm trước ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh; đồng thời nên áp dụng thí điểm ở một nhóm sản phẩm BĐS, để rút kinh nghiệm trước khi tiến tới áp dụng mở rộng dần dần./.

TUẤN MINH