Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội. Bài 3: Ngổn ngang rào cản, nhà ở xã hội khó tăng tốc

Báo cáo kết quả giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật quản lý thị trường bất động sản và phát triển NƠXH, giai đoạn 2015-2023 chỉ rõ, trình tự, thủ tục triển khai đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước quy trình theo quy định của nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, thiếu liên thông, thống nhất; một số quy định chồng chéo, thiếu thống nhất dẫn đến ách tắc trong triển khai dự án.

“Mòn mỏi” vì thủ tục

Thời gian gần đây, mặt bằng giá chung cư luôn neo cao và có xu hướng tăng. Trong bối cảnh đó, nhu cầu về NƠXH càng trở lên bức thiết, song nguồn cung hiện rất hạn chế. Theo Bộ Xây dựng, tổng số căn NƠXH đã được khởi công và hoàn thành đến nay mới đạt khoảng 45% mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Kết quả phát triển NƠXH còn hạn chế, thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung NƠXH do nhiều lý do khác nhau, trong đó “nút thắt” về thủ tục được các chuyên gia, DN nhắc đến là nguyên nhân hàng đầu. Chia sẻ về vấn đề này, ông Đậu Minh Thanh - Chủ tịch Hội đồng Thành viên Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - cho biết, theo ước tính, trường hợp dự án NƠXH đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thì thời gian thực hiện theo tuần tự từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi lựa chọn, ký kết được hợp đồng dự án với nhà đầu tư khoảng gần 300 ngày. Ngoài ra, sau khi ký kết hợp đồng dự án, chỉ tính riêng các bước: Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế thi công và dự toán; khởi công dự án thì tối thiểu cũng mất thêm trên 300 ngày để thực hiện. Như vậy, trong những điều kiện thuận lợi nhất, thời gian để có thể khởi công một dự án NƠXH từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư là khoảng trên 500 ngày. “Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút các nhà đầu tư quan tâm, tham gia phát triển NƠXH, trong khi đặc thù các dự án này có biên độ lợi nhuận định mức không cao” - lãnh đạo HUD chia sẻ.

Chỉ ra thêm quy định “làm khó” DN, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - cho biết, để được tham gia đấu thầu làm NƠXH, DN địa ốc cần phải có kinh nghiệm phát triển, xây dựng dự án NƠXH trước đó, tuy nhiên, yêu cầu này không khác gì “bó chân” DN. Bởi lẽ, nhiều DN muốn tham gia phát triển NƠXH để hưởng ứng chủ trương của Chính phủ, địa phương, song nếu DN chưa từng thực hiện đầu tư, xây dựng NƠXH thì DN sẽ bị loại ngay từ vòng xét duyệt hồ sơ khi tham gia đấu thầu. Điều này dẫn đến thực trạng, để có thể lách qua “khe cửa hẹp”, nhiều DN phải nhờ tới các đơn vị chuyên phát triển NƠXH để được hỗ trợ như điền thông tin đơn vị hợp tác, xây dựng… mới đủ điều kiện tham gia.

Cũng bày tỏ quan ngại về vấn đề thủ tục, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - chia sẻ, nếu xác định NƠXH thuộc diện “ưu tiên”, thì cần đảm bảo và quán triệt sự nhất quán. “Hiện nay, quy trình thủ tục liên quan đến đầu tư phát triển dự án NƠXH đang tương đương với dự án nhà ở thương mại, thậm chí có nhiều bước soát xét kỹ hơn. Điều này vô hình trung khiến các DN dù có mong muốn đầu tư cũng không thể triển khai nhanh dự án” - ông Đính nói.

Thiếu chính sách ưu đãi, doanh nghiệp thêm nản…

Không chỉ mòn mỏi vì thực hiện thủ tục, các dự án NƠXH còn chưa được tiếp cận đầy đủ chính sách ưu đãi dẫn đến hạn chế sự tham gia của các DN. Đây cũng là vấn đề nhức nhối từng được KTNN nhiều lần chỉ ra và kiến nghị qua thực tiễn kiểm toán. Cụ thể, qua kiểm toán chương trình NƠXH trên địa bàn TP. Hà Nội giai đoạn 2015-2019, KTNN chỉ ra, việc thực hiện cơ chế hỗ trợ, ưu đãi (chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí hạ tầng kỹ thuật; chi phí lãi vay vốn để đầu tư dự án) trong phát triển NƠXH còn nhiều bất cập, DN khó tiếp cận với chính sách ưu đãi của Chính phủ.

“Các dự án NƠXH thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013 không được hỗ trợ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, trong khi đó dự án nhà ở thương mại được hỗ trợ tiền giải phóng mặt bằng theo hình thức khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Bên cạnh đó, TP. Hà Nội chưa ban hành các quy định cụ thể về cơ chế khuyến khích, ưu đãi thêm của địa phương, cũng như quy định hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NƠXH và các ưu đãi khác để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển NƠXH trên địa bàn” - KTNN nêu rõ.

Những hạn chế trong chính sách ưu đãi đối với các DN tham gia phát triển NƠXH được KTNN chỉ ra từ trường hợp của TP. Hà Nội, đến nay vẫn là tồn tại phổ biến của nhiều địa phương. Bộ Xây dựng chỉ rõ, một trong những nguyên nhân khiến sự phát triển NƠXH chưa đạt được như kỳ vọng là do nhiều địa phương chưa ban hành các cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn, chưa bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật nhằm thu hút DN đầu tư, phát triển NƠXH.

Trao đổi với Báo Kiểm toán, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết, trên cơ sở những bất cập đã được KTNN chỉ ra, Bộ Xây dựng đã tham mưu Chính phủ trình Quốc hội ban hành Luật Nhà ở năm 2023 và Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH. Trong đó, các văn bản trên đã có những quy định về cơ chế ưu đãi dành cho DN như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN; được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, đảm bảo đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án…

Những cơ chế, chính sách được sửa đổi, bổ sung trên được các DN đánh giá cao và kỳ vọng chính quyền các địa phương sẽ thực hiện rốt ráo hơn các quy định mới, để các DN thực sự được hưởng lợi từ những chính sách ưu đãi, từ đó có động lực tham gia phát triển NƠXH.

Cùng với tháo gỡ rào cản về thủ tục, tiếp cận chính sách ưu đãi, việc khơi thông nguồn vốn cũng là vấn đề cần tìm lời giải để gia tăng nguồn cung NƠXH. Vấn đề này sẽ tiếp tục được Báo Kiểm toán phản ánh trong kỳ tiếp theo./.

NHÓM PHÓNG VIÊN