Bang Tây Australia: Yếu kém trong quản lý dữ liệu bất động sản

Kiểm toán quốc tế - Ngày đăng : 09:02, 21/08/2025

(BKTO) - Báo cáo kiểm toán mới nhất của Văn phòng Tổng Kiểm toán bang Tây Australia (OAG) chỉ ra rằng chi phí bảo trì đối với các bất động sản tăng mạnh và thiếu kiểm soát. Để khắc phục tình trạng này, Cục Quản lý nhà ở và công trình (DHW) cần cải thiện công tác quản lý, sử dụng dữ liệu, nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống bảo trì.
9.jpeg
Một góc bang Tây Australia. Ảnh: ST

Công tác bảo trì chưa hiệu quả dù chi phí tăng mạnh

Cuộc kiểm toán tập trung đánh giá dữ liệu bảo trì trong 6 năm (2019-2025) đối với các bất động sản do DHW sở hữu hoặc quản lý. Qua kiểm toán, OAG chỉ rõ, có tới 85% hoạt động bảo trì của DHW được thực hiện bị động, gây tốn kém chi phí hơn, khó kiểm soát chi phí phát sinh và tiến độ chậm hơn so với việc bảo trì theo kế hoạch. DHW đã không nắm rõ tình trạng của 54.000 bất động sản, không có hệ thống để cập nhật thông tin, khiến việc bảo trì chưa hiệu quả.

Việc quản lý 54.000 bất động sản từ nội thành TP. Perth (thủ phủ bang Tây Australia) đến các vùng xa xôi của Tiểu bang rộng lớn này là một nhiệm vụ vô cùng phức tạp, liên quan đến khoảng 240.000 công việc bảo trì mỗi năm. Năm 2024, chi phí bảo trì đã lên đến hơn 300 triệu USD.

 OAG cho biết, DHW đang thực hiện Chương trình đánh giá tình trạng các tòa nhà và xác định cần chi ít nhất 48.000 USD cho việc bảo trì mỗi bất động sản trong thập kỷ tới. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa rõ DHW dự định quản lý dữ liệu của Chương trình này như thế nào, sẽ ưu tiên nguồn tài trợ cho hoạt động bảo trì ra sao.

Cuộc kiểm toán cho thấy, kể từ năm 2019, mặc dù khối lượng các hoạt động bảo trì chỉ tăng 7% song chi phí bảo trì của DHW đã tăng 44% do lạm phát trong ngành xây dựng và một phần nhằm thu hút các nhà thầu uy tín để cải thiện chất lượng bảo trì. Số lượng công việc trung bình tăng hơn 50% dẫn đến chi phí bảo trì tăng thêm 162 triệu USD, từ năm 2019 đến nay. Kế hoạch để giải quyết những công việc tồn đọng cũng là một vấn đề dai dẳng tại cơ quan này. DHW đang triển khai một khuôn khổ quản lý mới để giải quyết các công việc tồn đọng.

Liên quan đến việc giảm thời gian và chi phí bảo trì, OAG cho rằng, DHW chưa sử dụng hết dữ liệu để phân tích và nắm bắt nguyên nhân dẫn đến tình trạng chi phí gia tăng, dẫn đến sự chậm trễ trong việc hoàn thành kế hoạch bảo trì. Phân tích của OAG cho thấy, 256 triệu USD chi phí đi lại và một số khoản chi chung, hoàn toàn có thể giảm xuống thấp hơn đáng kể, giúp tiết kiệm ngân sách cho DHW.

OAG đặc biệt nhấn mạnh, công tác giám sát hoạt động của nhà thầu chủ yếu dựa vào các chỉ số hiệu suất chính, thường chỉ cung cấp cái nhìn hạn chế về hiệu quả của hệ thống bảo trì. Các biện pháp giám sát khá chung chung, chưa liên quan chặt chẽ với nhau.

Ngoài ra, tình trạng bội chi vẫn chưa được cải thiện mặc dù đã trải qua một số cuộc kiểm toán tuân thủ. Các khoản thanh toán trung bình mỗi tháng quá cao, nhiều hạng mục công việc không tuân thủ biểu giá, giá được kê khai cao hơn mức cho phép... Nếu quản lý dữ liệu bất động sản tốt hơn, DHW có thể giảm thiểu các thay đổi và tiết kiệm chi phí nhiều hơn.

Cải thiện công tác quản lý và sử dụng dữ liệu

Theo OAG, để giải quyết tình trạng trên, DHW cần cải thiện công tác quản lý và sử dụng dữ liệu; áp dụng phương pháp hiệu quả để thu thập, duy trì dữ liệu chính xác và cập nhật về tình trạng, nhu cầu bảo trì bất động sản. Song song với đó, cần nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống bảo trì, bao gồm cả việc giám sát các nhà thầu.

DHW được khuyến nghị kết hợp các công việc bảo trì theo kế hoạch với các công việc phát sinh dựa trên tình hình thực tế, đồng thời, phối hợp các công việc thường xuyên, định kỳ để giảm bớt chi phí; cải thiện việc giám sát bất động sản bỏ trống để đảm bảo chúng được bảo trì trong thời gian ngắn nhất; cải thiện việc tuân thủ các loại biểu giá theo quy định. Theo OAG, DHW có thể thực hiện các khuyến nghị trên đến tháng 7/2027.

Nhận thức được tầm quan trọng của việc quản lý, sử dụng dữ liệu về bất động sản, Ban Lãnh đạo DHW đã đồng ý với tất cả các khuyến nghị của OAG. Đồng thời, DHW đã và đang tiến hành một số công việc đánh giá tình trạng các công trình hiện hành và hợp đồng bảo trì, qua đó xác định một loạt cải tiến quan trọng, phù hợp với các khuyến nghị của OAG.

Những phát hiện chính và khuyến nghị, đề xuất của OAG được DHW đánh giá cao, đặc biệt tập trung vào các lĩnh vực cụ thể bao gồm khung quản lý hiệu suất; dịch vụ đánh giá tình trạng tài sản; hợp lý hóa các loại chi phí; đảm bảo và nâng cao chất lượng; cải thiện công tác bảo trì trong tương lai... OAG cho rằng, các khuyến nghị từ cuộc kiểm toán này có thể hỗ trợ DHW trong cải thiện việc thực hiện kế hoạch bảo trì và lập kế hoạch quản lý tài sản dài hạn./.

THIÊN LAM