Giữ cho “đầu tàu” bất động sản chạy đúng đường ray

Vai trò và sức nặng của bất động sản trong kinh tế Việt Nam

Không một ngành nào có khả năng lan tỏa rộng như bất động sản. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, bất động sản trực tiếp và gián tiếp tác động đến khoảng 40 ngành kinh tế. Chỉ riêng lĩnh vực xây dựng đã đóng góp gần 6% GDP năm 2023, trong đó phần lớn gắn chặt với bất động sản. Khi thị trường sôi động, nhu cầu về xi măng, thép, gạch ốp lát, sơn, kính… tăng vọt. Chẳng hạn, năm 2018 - giai đoạn thị trường bùng nổ, tiêu thụ xi măng trong nước đạt 70 triệu tấn, tăng gấp đôi so với năm 2010. Các ngành nội thất, điện gia dụng, dịch vụ vận tải, tài chính - ngân hàng cũng theo đó mà phát triển. Ngược lại, giai đoạn thị trường trầm lắng 2022-2023 đã khiến tiêu thụ xi măng giảm hơn 20%, nhiều nhà máy phải cắt giảm công suất; doanh số ngành nội thất giảm tới 30% so với thời kỳ cao điểm. Hiệu ứng “làn sóng ngược” của bất động sản vì thế lan tỏa khắp nền kinh tế.

Thị trường bất động sản còn là nguồn thu quan trọng của ngân sách, đặc biệt ở cấp địa phương. Ở nhiều tỉnh, thành phố, thu từ đất chiếm tới 30-40% tổng thu ngân sách địa phương. Năm 2021, tiền sử dụng đất và các khoản liên quan đem lại hơn 160.000 tỷ đồng, tương đương gần 15% tổng thu ngân sách nhà nước. Đây là con dao hai lưỡi: Trong ngắn hạn, nó tạo ra nguồn lực tài chính đáng kể cho hạ tầng và chi thường xuyên. Nhưng về dài hạn, sự lệ thuộc quá lớn dễ dẫn tới tình trạng chính quyền “sống nhờ đất”, tìm mọi cách bán đất, tăng giá khởi điểm, thậm chí điều chỉnh quy hoạch để tăng nguồn thu. Điều này tiềm ẩn nguy cơ phát triển nóng, phá vỡ cân bằng quy hoạch và làm méo mó thị trường.

Ngoài ra, bất động sản còn là thước đo niềm tin xã hội. Với đa số hộ gia đình Việt Nam, căn nhà chiếm tới 70-80% tổng tài sản tích lũy. Một khi giá nhà biến động bất thường, niềm tin và an toàn tài chính của người dân bị ảnh hưởng trực tiếp. Doanh nghiệp cũng vậy: Họ kỳ vọng vào một môi trường đầu tư minh bạch, thủ tục pháp lý rõ ràng để phát triển dự án. Khi thị trường ổn định, giá cả hợp lý, niềm tin xã hội được củng cố, dòng vốn chảy vào bất động sản lành mạnh. Nhưng khi thị trường biến động, hàng loạt dự án “đắp chiếu”, người mua không nhận được nhà, thì sự bất ổn này nhanh chóng xói mòn niềm tin, gây ra tâm lý phòng thủ trong cả nền kinh tế.

Có thể nói, bất động sản vừa là động cơ tăng trưởng, vừa là khu vực nhạy cảm. Điều quan trọng nhất là phải giữ cho “đầu tàu” này chạy đúng đường ray - phát triển dựa trên nhu cầu thực, minh bạch, bền vững và không lệ thuộc vào khai thác đất ngắn hạn.

Giữ cho “đầu tàu” chạy đúng đường ray

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá nhà trung bình đang gấp hơn 30 lần thu nhập bình quân của hộ gia đình, trong khi chuẩn quốc tế để thị trường “lành mạnh” chỉ ở mức 5-7 lần. Điều này cho thấy phần lớn nhu cầu mua nhà hiện nay không đến từ người có nhu cầu thực, mà từ dòng tiền đầu cơ.

Trong lĩnh vực tài chính, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 21% tổng dư nợ ngân hàng (năm 2023), chưa kể đến hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành. Chỉ riêng giai đoạn 2020-2022, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành hơn 600.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm trên 40% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp. Việc nhiều doanh nghiệp gặp khó trong thanh toán đã tạo áp lực nợ xấu cho hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, tình trạng dự án “đắp chiếu” kéo dài cũng đang hiện hữu. Theo Bộ Xây dựng, đến giữa năm 2023 có khoảng 1.200 dự án bất động sản trên cả nước gặp vướng mắc pháp lý, không thể triển khai. Đây là những “quả bom nổ chậm”: Vừa làm thất thoát nguồn lực xã hội, vừa khiến người mua nhà bất an, vừa tiềm ẩn rủi ro tài chính cho doanh nghiệp và ngân hàng.

Nếu để bất động sản phát triển sai hướng, Việt Nam có thể phải đối diện với “hiệu ứng domino”: Người mua nhà mất niềm tin, e ngại rủi ro, thu hẹp tiêu dùng, dẫn tới tăng trưởng kinh tế chậm lại; doanh nghiệp bất động sản sa vào vòng xoáy nợ nần, mất khả năng trả lãi, phá sản hàng loạt; ngân hàng gánh nợ xấu, làm suy yếu hệ thống tài chính; nền kinh tế đối mặt với tình trạng lao động mất việc, vật liệu xây dựng tồn kho, ngân sách địa phương hụt thu.

Nói cách khác, “đầu tàu” bất động sản nếu chệch hướng có thể biến thành lực cản ghê gớm cho cả đoàn tàu kinh tế. Để bất động sản thực sự trở thành động lực phát triển thay vì rủi ro hệ thống, Việt Nam cần xác lập một khung phát triển rõ ràng, dựa trên nhu cầu thật, quản trị minh bạch, tài chính an toàn và cách khai thác đất đai bền vững.

Trước hết, phải chuyển hướng từ phát triển để đầu cơ sang phát triển để ở và để sản xuất. Hiện nay, 70-80% tài sản của hộ gia đình Việt Nam nằm trong bất động sản, nhưng tỷ lệ nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn chỉ chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung. Điều này khiến giấc mơ an cư của hàng triệu lao động và người trẻ trở nên xa vời. Kinh nghiệm từ Singapore cho thấy, hơn 80% dân số nước này sống trong nhà ở xã hội (HDB), với giá cả phù hợp và điều kiện hạ tầng tốt. Hàn Quốc cũng thành công khi duy trì các chương trình nhà cho thuê giá rẻ dài hạn. Việt Nam cần học hỏi và tập trung mạnh vào ba phân khúc: nhà ở xã hội, nhà cho thuê dài hạn và nhà ở thương mại giá phù hợp với đa số người dân. Đây mới là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, thay vì đổ tiền vào những căn hộ cao cấp hoặc đất nền bỏ hoang.

Song song với đó, phải xây dựng kỷ luật và minh bạch cho thị trường. Một trong những điểm yếu hiện nay là Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu giá nhà quốc gia công khai, dẫn đến tình trạng thông tin rời rạc, dễ bị thao túng. Vì vậy, cần thiết lập một sàn dữ liệu bất động sản quốc gia, nơi mọi dự án, tiến độ xây dựng, tình trạng pháp lý và giá bán đều được cập nhật. Singapore duy trì một hệ thống công bố giá giao dịch minh bạch, nhờ đó ngăn chặn hiệu quả tình trạng sốt ảo. Ngoài ra, cũng cần siết chặt tình trạng găm đất, bỏ hoang thông qua thuế đất không sử dụng, giống như cách Hàn Quốc đã áp dụng để buộc chủ đất đưa tài sản vào vận hành.

Đồng thời, phải bảo đảm an toàn tài chính, bởi bất động sản liên quan mật thiết tới hệ thống ngân hàng. Hiện nay, tín dụng bất động sản chiếm hơn 20% tổng dư nợ toàn hệ thống, chưa kể lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khổng lồ phát hành. Bài học từ khủng hoảng tài chính năm 2008 tại Mỹ cho thấy, khi tín dụng bất động sản bị thổi phồng, cú sốc đổ vỡ có thể lan ra toàn bộ nền kinh tế. Việt Nam cần kiểm soát chặt trần cho vay đối với lĩnh vực rủi ro, chuẩn hóa phát hành trái phiếu, đồng thời có cơ chế xử lý dự án dở dang một cách có trật tự, ví dụ như quỹ hoặc sàn M&A để chuyển giao cho nhà đầu tư mới. Nguyên tắc quan trọng nhất là không cứu trợ vô điều kiện: Nhà nước chỉ nên bảo vệ người mua nhà và người lao động, chứ không bảo vệ nhà đầu cơ hoặc doanh nghiệp yếu kém trong quản trị. Đây là cách duy trì kỷ luật và tránh biến ngân hàng thành “con tin” của thị trường.

Cuối cùng, cần thay đổi căn bản cách khai thác đất đai. Trong nhiều năm qua, nguồn thu từ đất chiếm tới 30-40% ngân sách địa phương, dẫn tới tình trạng chính quyền chạy theo bán đất để cân đối thu chi, làm méo mó quy hoạch và thúc đẩy phát triển nóng. Để khắc phục, phải từng bước thay thế bằng hệ thống thuế tài sản nhẹ, lũy tiến để tạo nguồn thu ổn định lâu dài. Bên cạnh đó, cần áp dụng cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất nhờ hạ tầng (chênh lệch địa tô). Ví dụ, khi một tuyến metro làm giá trị đất quanh ga tăng thêm 30-40%, Nhà nước phải có công cụ thu lại phần giá trị tăng thêm này để tái đầu tư hạ tầng. Mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) tại Nhật Bản và Singapore đã chứng minh tính hiệu quả của phương thức này.

Nói cách khác, để “đầu tàu” bất động sản không chệch hướng, Việt Nam cần những “đường ray kép”: Phát triển dựa trên nhu cầu thật, quản trị minh bạch, tài chính an toàn và đất đai được khai thác bền vững. Đây chính là những bảo đảm để bất động sản trở thành động lực dài hạn cho tăng trưởng, thay vì biến thành gánh nặng cho cả nền kinh tế./.

TS. NGUYỄN SĨ DŨNG