Định giá đất: Băn khoăn và kiến nghị

Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp

Chủ tịch GP.Invest - ông Nguyễn Quốc Hiệp - cho rằng nguyên tắc định giá đất theo “giá thị trường” trong Luật Đất đai 2024 có thể tạo vòng xoáy: Giá đất đẩy giá nhà, giá nhà lại đẩy giá đất, khiến chi phí leo thang khó kiểm soát, đẩy giá đất Việt Nam lên mức cao hàng đầu thế giới.

Ông Hiệp dẫn chứng tại một dự án ở Phú Thọ của GP.Invest: Đất được giao theo từng quyết định riêng lẻ - lần đầu 7,2ha, lần hai 8,4ha, lần ba 6,7ha. Mỗi lần giao đất, giá đều bị tính cao hơn khoảng 20% so với lần trước. “Chúng tôi nộp tiền đầy đủ ngay trong 30 ngày sau khi có quyết định giao đất và đủ điều kiện mở bán. Nhưng chính các hợp đồng mua bán đó lại được lấy làm căn cứ để đẩy giá đất lần sau cao hơn lần trước, khiến giá leo thang không ngừng” - ông Hiệp chia sẻ, nhấn mạnh rằng đây là bất cập mà cộng đồng doanh nghiệp đã nhiều lần phản ánh.

Để khắc phục tình trạng này, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 do Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất đã loại bỏ yếu tố “thị trường” trong định giá đất sơ cấp. Thay vào đó, giá đất sẽ do cơ quan nhà nước ban hành, thông qua bảng giá đất được điều chỉnh 5 năm một lần hoặc hằng năm bằng hệ số K.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh, Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất). Hiện nay, việc định giá đất phụ thuộc vào giá thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn của các đơn vị chuyên môn, dẫn đến việc không phản ánh đúng bản chất. Do đó, định giá đất cần kiên định nguyên tắc “một giá” do Nhà nước ban hành và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch.

Đồng tình quan điểm này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hoàng Châu - cho rằng bảng giá đất chính là thị trường sơ cấp. Việc Nhà nước thực hiện quyền quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp để kiểm soát giá là cần thiết.

Ông Châu phân tích thêm: Mặc dù Luật Đất đai 2024 quy định Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể thuê tổ chức tư vấn để xác định và thẩm định bảng giá đất, song thực tế lại có tình trạng Hội đồng này phụ thuộc vào tư vấn. Đáng chú ý, Luật cũng cho phép đơn vị thẩm định giá được chọn phương pháp thẩm định và thu thập thông tin giá, dẫn đến nguy cơ “thân hữu” để định giá thấp hoặc đẩy cao nhằm trục lợi. “Nhà nước quyết định giá đất sơ cấp là đúng. Còn thị trường thứ cấp hãy để vận hành theo cơ chế thị trường, Nhà nước điều tiết bằng công cụ thuế” - ông Châu nêu rõ.

Ở góc độ nghiên cứu, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh - TS. Phạm Viết Thuận - cũng cho rằng đề xuất này phù hợp. Khi xây dựng bảng giá đất, Nhà nước xác định giá sơ cấp, tiếp đó là hệ số K để có giá thứ cấp. Bản chất áp dụng hệ số K là công cụ quản lý nhà nước rất hữu hiệu nhằm đảm bảo nguyên tắc thị trường giá luôn ổn định. Ông Thuận nhấn mạnh: Chỉ cần điều chỉnh một vài điều về bảng giá đất và cách thức xây dựng hệ số K, Luật Đất đai sẽ dễ áp dụng, giảm phụ thuộc vào tư vấn thẩm định, tiến tới cơ chế doanh nghiệp tự khai, tự nộp thuế sử dụng đất và tự chịu trách nhiệm. Khi đó, cơ quan thuế chỉ cần quyết toán theo quy định, tránh tình trạng nợ thuế kéo dài do chưa có thông báo từ cơ quan quản lý.

Cần cơ chế giám sát, phản biện độc lập

Tuy nhiên, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại về tính minh bạch và khả năng lạm quyền nếu Nhà nước nắm toàn bộ quyền định giá. Chủ tịch TAT Law Firm - luật sư Trương Anh Tú - cảnh báo rằng khi Nhà nước vừa giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền mà thiếu phản biện độc lập, sẽ rơi vào tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”. Theo ông, nguyên nhân khiến nhiều vụ án kinh tế lớn và khiếu kiện đất đai kéo dài hơn một thập kỷ qua bắt nguồn từ sự tồn tại song song hai mức giá: Giá trong hồ sơ nhà nước và giá trên thị trường thực tế.

Ông Tú nhắc lại, Luật Đất đai 2024 đã chủ trương bỏ khung giá đất, tiến tới bảng giá tiệm cận giá thị trường. Nếu nay lại trao toàn quyền định giá cho Nhà nước, chẳng khác nào “bình mới rượu cũ”. Do đó, để giá đất sơ cấp hợp lý và minh bạch, cần tuân thủ các nguyên tắc: Có Hội đồng định giá độc lập; sử dụng dữ liệu giao dịch thực tế, công khai hóa và cập nhật định kỳ; tăng cường phản biện xã hội. Với các trường hợp không đấu giá, phải có tổ chức thẩm định giá độc lập và cơ chế giải trình rõ ràng. Nếu thiếu phản biện, kiểm tra chéo và minh bạch dữ liệu, dễ hình thành “nền hành chính giá đất”, nơi Nhà nước vừa xác lập, vừa quản lý, vừa định đoạt giá trị tài sản công.

Chung quan điểm, luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers - băn khoăn rằng việc loại bỏ hoàn toàn yếu tố tư vấn có thể dẫn đến áp đặt giá một chiều, chậm cập nhật so với thị trường. Trong bối cảnh cần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, vai trò của tổ chức định giá độc lập là cần thiết để tạo đối trọng và minh bạch hóa cơ chế định giá. Theo ông, khi Nhà nước toàn quyền quyết định, nguy cơ lạm quyền, nhũng nhiễu hoặc thiếu minh bạch sẽ gia tăng nếu không có cơ chế giám sát.

“Nhà nước vẫn giữ quyền quyết định cuối cùng về giá đất sơ cấp, nhưng cần bắt buộc tham khảo ý kiến của tổ chức tư vấn độc lập; minh bạch hóa quy trình định giá, công khai dữ liệu và lý do quyết định; đồng thời xây dựng cơ chế giám sát, phản biện độc lập nhằm bảo đảm công khai, khách quan” - ông Cường nhấn mạnh./.

HỒNG NHUNG