Cách nào để “hạ nhiệt” giá nhà?
Xã hội - Ngày đăng : 19:41, 16/10/2025
Giá nhà không ngừng “leo thang”
Bộ Xây dựng cho biết, thời gian gần đây, tại nhiều địa phương trên cả nước, nhất là tại các đô thị lớn, giá nhà neo cao và luôn trong xu hướng tăng, gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản (BĐS). Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý III/2025 ở mức 70-80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I/2025 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ trung bình tăng từ mức 91 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024 lên mức 120 triệu đồng/m² vào quý III/2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm 2024.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến giá nhà tăng cao. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh-chỉ rõ, thị trường đang thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư nào có dự án đều muốn tối đa hóa lợi nhuận khiến giá nhà “leo thang”. Cùng với đó là tình trạng “lệch pha” của thị trường, khi hơn 70% sản phẩm nhà ở thuộc về phân khúc cao cấp và rất thiếu dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân-vốn là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn. Theo quy luật cung - cầu, việc chênh lệch quá lớn giữa nguồn cung sản phẩm và cầu của người tiêu dùng tất yếu sẽ dẫn đến giá nhà tăng lên.
Bên cạnh sự thiếu hụt nguồn cung, theo TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, gánh nặng chi phí do thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng quá phức tạp, kéo dài là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà luôn neo cao. Hiện nay, để thực hiện một dự án, nhà đầu tư phải trải qua khoảng 40 bước thủ tục và mất thời gian hơn 300 ngày để hoàn thành các thủ tục. Khi chi phí bị đội lên do dự án chậm được triển khai, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán để bù đắp phần chi phí bị tăng lên.
Mặt khác, giá BĐS cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí xây dựng…, trong khi các loại chi phí này đều có xu hướng tăng, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể; những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá nhà ở không thể giảm.
Đặc biệt, cơ quan quản lý đánh giá, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, “thổi giá”, tạo sốt ảo còn diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, nhất là khi có thông tin về quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới, đã và đang tạo ra những biến động lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội. “Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch và tâm lý đám đông”, Bộ Xây dựng nêu.
Tại Công điện số 190/CĐ-TTg về thực hiện các giải pháp để tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, BĐS, ổn định thị trường, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính báo cáo về chính sách thuế BĐS trước ngày 15/10/2025.
Cấp bách xây dựng cơ chế kiểm soát giá nhà
Thị trường BĐS được nhìn nhận có tác động mạnh đến nền kinh tế vĩ mô, có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính-ngân hàng và an sinh xã hội. Do đó, khi giá BĐS tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân sẽ tác động tiêu cực đến ổn định kinh tế vĩ mô, cũng như dẫn đến bất ổn hệ thống tài chính, ảnh hưởng an sinh xã hội.
Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng đã xây dựng Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá BĐS, với 3 cơ chế được đề xuất, gồm: (i) chính sách minh bạch hóa các giao dịch BĐS thông qua Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập; (ii) chính sách cho vay đối với người mua nhà ở; (iii) chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó, nội dung nhận được sự quan tâm nhiều nhất là chính sách cho vay đối với người mua nhà ở: Dự thảo đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, tối đa 50%; nhà thứ ba không quá 30%; được áp dụng kể từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thi hành đến tháng 3/2027.
Góp ý về đề xuất này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho rằng, trong hoạt động bán hàng, phần lớn các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho người mua nhà. Chính sách này có tác động trực tiếp đến kết quả giao dịch và khả năng hấp thụ sản phẩm BĐS. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, một số nhóm đối tượng đã lợi dụng chính sách này như một “đòn bẩy tài chính” để thực hiện hoạt động “đầu cơ”, “lướt sóng”. Chính vì vậy, đề xuất của Bộ Xây dựng về quy định hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ BĐS.
Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý không nên đánh đồng nhóm “đầu cơ, lướt sóng” với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Mặc dù hành vi mua thêm nhà là tương tự, song mục đích hoàn toàn khác biệt và tính ảnh hưởng đến thị trường cũng khác nhau. Nếu nhóm “đầu cơ, lướt sóng” tạo ra những biến động tiêu cực, thì nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn. Do đó, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường.
Chia sẻ thêm góc nhìn, PGS,TS. Phạm Thế Anh - Đại học Kinh tế Quốc dân - cho rằng hiệu quả của chính sách này vẫn có giới hạn, do nó khó tác động đến các nhà đầu cơ sử dụng vốn tự có, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đặc biệt, chính sách chưa đủ mạnh để xử lý hiện tượng “lướt sóng” khi nhiều nhà đầu cơ chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ, sau đó tạo cầu ảo, thổi giá và thu lợi nhanh từ chênh lệch giá mà không cần sử dụng vốn vay.
Bên cạnh những vấn đề trên, các chuyên gia cũng cho rằng, để đạt được mục tiêu kiểm soát hoạt động đầu cơ giúp giảm giá nhà, cơ quan quản lý nên bổ sung nhóm giải pháp về thuế để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ nhà, đất. Song song với đó, cần kết hợp đồng bộ giữa thúc đẩy cải thiện mạnh mẽ nguồn cung, cắt giảm tối đa thời gian thực hiện thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng, giảm chi phí đầu vào… như vậy mới có thể kiểm soát hiệu quả giá BĐS, kéo giảm giá nhà và bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.
Có thể thấy, mục tiêu kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá BĐS là yêu cầu cần thiết và buộc phải thực hiện quyết liệt trong thời gian tới. Song các giải pháp ban hành cần được cân nhắc thận trọng, làm sao vừa đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của người dân, vừa kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng đầu cơ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững./.