Giải “cơn khát” nhà ở vừa túi tiền để người dân an cư

Nhiều hệ luỵ khi giá nhà tăng cao

Chia sẻ tại Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”, ông Nguyễn Cao Cương - Tổng Biên tập Tạp chí TheLEADER cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang tồn tại nghịch lý là một mặt nguồn cung dự án vẫn tăng, nhưng mặt khác, người dân có nhu cầu thật lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Nghịch lý này được lý giải là do giá nhà tăng liên tục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền - có nhu cầu thật, thị trường thật - lại ngày càng khan hiếm, thị trường chủ yếu là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.

“Đó không chỉ là một vấn đề kinh tế, mà còn là câu chuyện xã hội, liên quan trực tiếp đến an sinh, công bằng và phát triển bền vững. Thủ tướng Chính phủ đã từng đặt câu hỏi rất thẳng thắn: “Vì sao giá nhà cao và cao mãi?” và chỉ đạo phải tìm mọi cách tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở để đảm bảo cơ hội an cư cho người dân” - ông Cương nhấn mạnh.

Chia sẻ cụ thể về vấn đề cung - cầu trên thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho biết, hoạt động ra mắt và mở bán dự án BĐS trên cả nước thời gian gần đây diễn ra rất sôi động. Tính chung 9 tháng năm 2025, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024, trong đó khu vực miền Bắc dẫn đầu với 49% tổng nguồn cung mới, miền Nam chiếm 27%, còn miền Trung đóng góp khoảng 23%.

Xét theo cơ cấu doanh nghiệp, các chủ đầu tư lớn hiện chiếm khoảng hơn 54% tổng nguồn cung trên thị trường, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa đóng góp 45%. Điều này cho thấy nguồn cung trên thị trường vẫn đang chủ yếu được tạo lập bởi các tập đoàn lớn.

Về phía cầu, nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, song diễn biến thị trường lại đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn là nhu cầu mua để ở. Theo đó, nhu cầu đầu tư tăng mạnh nhờ các chính sách thúc đẩy tăng trưởng tín dụng - riêng trong lĩnh vực BĐS, khoảng 4 triệu tỷ đồng đã được bơm vào nền kinh tế. Cùng với đó, trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng và hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều nhà đầu tư coi BĐS là kênh trú ẩn an toàn và tài sản sinh lời hiệu quả.

“Cần lưu ý rằng phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua BĐS thứ hai - tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư; trong khi nhu cầu mua để ở dù vẫn cao, nhưng sức mua thực tế lại bị hạn chế do mức giá hiện tại đang ở mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân” - ông Đính nhấn mạnh.

Đặc biệt, theo ông Đính, thị trường cũng đang xuất hiện một số tín hiệu rủi ro. Quan sát thị trường gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng. Cùng với đó, đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm ảo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch. Đây là những hiện tượng đáng quan ngại, cảnh báo các nhà đầu tư cần lưu ý và thận trọng khi tham gia thị trường.

Đề cập đến những hệ lụy từ tình trạng thiếu cung và giá BĐS tăng cao, Lãnh đạo VNREA chỉ rõ, trước hết là nguy cơ bất ổn xã hội khi vấn đề an sinh nhà ở không được đảm bảo, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp. Hiệp hội có nghiên cứu cho thấy, hiện nay đang xuất hiện xu hướng người trẻ ngại lập gia đình, ngại kết hôn và điều này chắc chắn sẽ làm tăng tỷ lệ độc thân, giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số. Theo số liệu của cơ quan chức năng, tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ sinh con trung bình chỉ còn 1,3 con trên mỗi phụ nữ, giảm mạnh so với giai đoạn trước (khi ở mức gần 1,9 con). Con số này cho thấy nguy cơ suy giảm dân số, với những tác động tiềm tàng đến chất lượng và cơ cấu dân số trong tương lai.

Hai là, sự méo mó trong cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội. Khi thị trường BĐS trở nên quá hấp dẫn, thu hút một lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, thì chắc chắn các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng. Dòng vốn đổ mạnh vào BĐS khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với các ngành sản xuất - kinh doanh, vì tỷ suất sinh lời ở đó thấp hơn.

Ba là, rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư dàn trải. Khi lãi suất biến động hoặc giá BĐS chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao là điều khó tránh khỏi.

Bốn là, tác động đến tính minh bạch và niềm tin của thị trường. Tình trạng gom hàng, đẩy giá, tạo sóng ảo khiến thị trường bị méo mó, giá BĐS không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua suy giảm.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở vừa túi tiền để cân bằng nguồn cung

Trước thực trạng trên, để tháo gỡ điểm nghẽn, các đại biểu trao đổi tại Tọa đàm cho rằng, cần đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhằm rút ngắn khoảng cách chênh lệch cung - cầu, từ đó kéo giảm giá nhà.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh chỉ rõ, theo số liệu thống kê, hiện nay trên cả nước còn khoảng hơn 2.900 dự án gặp vướng mắc pháp lý, bị đình trệ, do đó nếu sớm tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án này sẽ góp phần cung cấp một lượng lớn nguồn cung sản phẩm nhà ở ra thị trường.

Cùng với đó, để tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân, cần thúc đẩy phát triển song song cả nhà ở thuộc phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền (sản phẩm nhà ở có mức giá bán xung quanh khoảng 30 triệu đồng/m2).

“Lấy ví dụ tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, năm 2020, chỉ có khoảng 1% sản phẩm là nhà ở thương mại vừa túi tiền và từ năm 2021 đến nay, sản phẩm này gần như “tuyệt chủng”. Do đó, cần có chính sách để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền để cân đối nguồn cung trên thị trường” - ông Châu nói.

Liên quan đến vấn đề chính sách cho nhà ở thương mại vừa túi tiền, hiện Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá BĐS, trong đó có một nhóm chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với nhiều nội dung khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường.

Cụ thể, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (tức là áp dụng cơ chế “giao chủ đầu tư” theo cơ chế chỉ định).

Thứ hai, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo pháp luật đất đai. Nếu bảng giá đất chưa được ban hành thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể.

Thứ ba, phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; trong đó chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án.

Các đại biểu cho rằng, nhìn tổng thể, nếu chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được hưởng nhiều ưu đãi khá tương đồng với các chính sách dành cho nhà ở xã hội. Đây là một động lực để thu hút các chủ đầu tư tham gia.

Tuy nhiên, để chính sách trên khi ban hành thực sự phát huy hiệu quả cần tạo điều kiện “mở đường” rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai trên thực tế. Bởi nhìn lại việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua cho thấy, mặc dù chính sách có nhiều nhưng kết quả phát triển nhà ở xã hội còn rất hạn chế, trong đó phần lớn nằm ở khâu thực thi.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng Giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi nhận định, trong trung và dài hạn, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền có nhiều tiềm năng, dư địa để phát triển, bởi đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường.

“Do đó, để khuyến khích các chủ đầu tư phát huy tinh thần trách nhiệm, chung tay cùng Chính phủ giải quyết các vấn đề về an sinh xã hội thì cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền các địa phương cần tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận quỹ đất, hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh quá trình giải quyết thủ tục hành chính, phê duyệt cấp phép dự án…, như vậy doanh nghiệp sẽ “mặn mà” tham gia” - ông Quyền bày tỏ/.

TUẤN MINH