Siết chặt kỷ cương trong đấu giá đất: Đòi hỏi một cơ chế pháp lý đủ mạnh

Nhiều hệ lụy từ tình trạng “bỏ cọc” trong đấu giá đất

Thời gian qua, tình trạng người tham gia đấu giá đất trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc xuất hiện ngày càng phổ biến, kèm theo dấu hiệu thông đồng, dìm giá, cấu kết thao túng thị trường. Hệ quả là hoạt động đấu giá đất - vốn được kỳ vọng là công cụ phân bổ tài nguyên công hiệu quả - đang bị lợi dụng để trục lợi.

Đơn cử, năm 2024, tại TP. Hà Nội, phiên đấu giá 68 thửa đất ở huyện Thanh Oai đã ghi nhận mức giá trúng cao nhất hơn 100 triệu đồng/m², gấp khoảng 8 lần giá khởi điểm. Thế nhưng có tới 56/68 thửa bị bỏ cọc. Ở quận Hà Đông, 22/27 thửa đất trúng đấu giá không được khách hàng nộp tiền - tức khoảng 80% lô trúng đấu giá bị bỏ cọc. Những con số này cho thấy một thực trạng đáng báo động.

Theo các chuyên gia, hành vi bỏ cọc không chỉ là vi phạm cam kết tài chính, mà còn kéo theo hàng loạt hệ lụy nghiêm trọng.

Trước hết, nguồn thu ngân sách từ đất đai - vốn được kỳ vọng tăng mạnh sau các phiên đấu giá “kỷ lục” - thực tế lại bằng không, trong khi địa phương phải tốn thêm thời gian, chi phí để tổ chức lại các cuộc đấu giá mới. Quỹ đất bị “treo” kéo dài, làm chậm tiến độ các dự án hạ tầng gắn với quy hoạch sử dụng đất.

Ở góc độ thị trường, các mức giá trúng đấu giá cao bất thường nhưng không được thực hiện nghĩa vụ tài chính đã tạo ra hiệu ứng tâm lý lệch lạc. Một bộ phận người dân và doanh nghiệp căn cứ vào mức giá “ảo” này để đẩy giá giao dịch ngoài thị trường, khiến mặt bằng giá đất bị thổi phồng, vượt xa giá trị thực và khả năng hấp thụ của thị trường. Hệ quả là thị trường dễ rơi vào trạng thái “đóng băng” - giá cao nhưng không có giao dịch, kéo theo hệ lụy cho các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng.

Về lâu dài, tình trạng bỏ cọc hàng loạt tạo tiền lệ xấu, làm suy giảm tính minh bạch và kỷ cương trong quản lý tài sản công. Nếu không có cơ chế ràng buộc trách nhiệm đủ mạnh, đấu giá đất có nguy cơ trở thành “sàn tạo sóng”, nơi một số tổ chức, cá nhân thao túng thị trường hoặc đánh bóng tên tuổi, thay vì phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Nhìn sâu vào hiện tượng “trả giá kỷ lục - bỏ cọc hàng loạt”, các chuyên gia chỉ ra ba nguyên nhân chính: Một là, giá khởi điểm còn thấp so với giá thị trường, kéo theo tiền đặt cọc thấp, không đủ sức ràng buộc trách nhiệm người tham gia. Hai là, cơ chế sàng lọc năng lực tài chính còn lỏng lẻo, chưa yêu cầu chứng minh dòng tiền hoặc khả năng thanh toán thực tế - tạo cơ hội cho những nhà đầu tư “tay không bắt đất”. Ba là, chế tài xử lý vi phạm chưa đủ răn đe - hiện nay, người bỏ cọc chỉ mất tiền đặt trước mà chưa bị cấm đấu giá hoặc bồi thường thiệt hại do Nhà nước phải tổ chức lại cuộc đấu giá.

Cấp bách bịt “lỗ hổng” pháp lý, siết chặt kỷ cương đấu giá đất

Trước thực trạng trên, tại Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về xử lý vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, Bộ Tư pháp - cơ quan chủ trì soạn thảo - đã đề xuất hai cơ chế quan trọng: Thứ nhất, nâng mức tiền đặt trước tối thiểu từ 20% đến tối đa 50% giá khởi điểm (thay vì 10-20% như hiện hành). Thứ hai, người trúng đấu giá bỏ cọc phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh do hủy kết quả đấu giá, đồng thời bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm nếu không nộp hoặc nộp không đủ tiền trúng đấu giá.

Theo Dự thảo, Nghị quyết có hiệu lực thi hành kể từ ngày ban hành đến ngày 28/02/2027.

Theo Bộ Tư pháp, việc nâng mức đặt cọc sẽ giúp ngăn chặn tình trạng lợi dụng cơ chế “đặt cọc thấp” để trục lợi. Biên độ 20-50% tạo tính linh hoạt, giúp cơ quan có thẩm quyền cân nhắc theo từng loại tài sản, quy mô và mức độ hấp dẫn của cuộc đấu giá.

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng giải pháp này cần được áp dụng thận trọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nhận định: Nếu mức đặt cọc quá cao, có thể làm giảm số lượng người tham gia, từ đó giảm tính cạnh tranh và khiến giá trúng không đạt kỳ vọng. Với những quỹ đất giá trị lớn, yêu cầu đặt cọc 50% giá khởi điểm có thể gây khó khăn trong huy động vốn, ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của hoạt động đấu giá.

Ngược lại, Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) - cho rằng, quy định mới có sức răn đe cao, đặc biệt trong các cuộc đấu giá quy mô lớn, nơi chi phí tổ chức rất lớn, thậm chí vượt quá tiền đặt trước. Quy định buộc bồi thường toàn bộ thiệt hại sẽ khiến nhà đầu tư nghiêm túc và có trách nhiệm hơn, tránh coi đấu giá như “cuộc chơi may rủi”.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng gốc rễ của hiện tượng thổi giá - bỏ cọc không chỉ nằm ở mức tiền đặt trước, mà ở cách xác định giá khởi điểm. Thực tế, nhiều phiên đấu giá có giá khởi điểm chỉ bằng 1/5 hoặc 1/10 giá thị trường, khiến cơ chế đặt cọc dù cao vẫn không đủ ràng buộc các nhà đầu cơ có tiềm lực tài chính.

GS, TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội - đề xuất bổ sung quy định: Người tham gia đấu giá phải chứng minh nguồn lực tài chính, đủ khả năng thanh toán khi trúng đấu giá; đồng thời cần công khai danh tính người bỏ cọc để tăng tính minh bạch và ngăn ngừa trục lợi tái diễn.

Khôi phục kỷ cương, củng cố niềm tin thị trường

Có thể thấy, tình trạng bỏ cọc trong đấu giá đất không chỉ làm méo mó thị trường quyền sử dụng đất, mà còn gây thất thoát nguồn lực, lãng phí chi phí xã hội và làm suy giảm niềm tin vào thể chế. Nếu không sớm bịt “lỗ hổng” và củng cố kỷ cương, hoạt động đấu giá sẽ đánh mất vai trò là kênh phân bổ tài nguyên công minh bạch, hiệu quả.

Việc hoàn thiện hành lang pháp lý, nâng cao chế tài xử phạt, đồng thời kiểm soát năng lực tài chính và minh bạch thông tin của người tham gia là điều kiện tiên quyết để đưa đấu giá đất trở lại đúng quỹ đạo - nơi lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người dân được bảo đảm hài hòa.

Siết chặt kỷ cương không có nghĩa là “làm khó” thị trường, mà là tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, công bằng, để những nhà đầu tư chân chính có cơ hội tiếp cận nguồn lực đất đai minh bạch, góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội./.

TUẤN MINH