Thị trường bất động sản cuối năm: Tín hiệu phục hồi và những phép thử mới
Kinh tế - Ngày đăng : 14:08, 06/11/2025
Nguồn cung nhà ở gia tăng
Đánh giá về diễn biến thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, trên nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định và tăng trưởng tích cực, thị trường BĐS đã ghi nhận nhiều kết quả khả quan, nhất là sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung sản phẩm nhà ở.
Cụ thể, ở phân khúc nhà ở thương mại, trong quý III/2025, cả nước có 113 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 1.231 dự án đang triển khai, 21 dự án đã hoàn thành (bằng 131% so với cùng kỳ năm 2024) và 79 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (bằng 143% so với cùng kỳ năm trước).
Đối với nhà ở xã hội, quý III ghi nhận 93 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 27 dự án đang thi công, 19 dự án hoàn thành và 13 dự án đủ điều kiện mở bán. Tính lũy kế, cả nước hiện có 696 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô hơn 637.000 căn, đạt 60% so với mục tiêu trong Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Về lượng giao dịch, quý III/2025 ghi nhận 136.681 giao dịch thành công, bằng 97% so với cùng kỳ năm 2024 - cho thấy thanh khoản thị trường đã được cải thiện đáng kể.
Sự khởi sắc này cũng kéo theo làn sóng doanh nghiệp quay trở lại hoặc gia nhập thị trường. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong quý III có 1.501 doanh nghiệp địa ốc mới được thành lập, nâng tổng số doanh nghiệp đăng ký mới trong 9 tháng năm 2025 lên 4.090 đơn vị, tăng 18,7% so với cùng kỳ năm 2024. Tổng vốn đăng ký đạt hơn 334.000 tỷ đồng, tăng mạnh 60,5% so với năm trước.
Bộ Xây dựng đánh giá, kết quả này là minh chứng cho sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, với các nhiệm vụ cụ thể giao cho Bộ, ngành, địa phương nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và ổn định thị trường BĐS theo hướng lành mạnh, bền vững.
Ở góc độ thị trường, các chuyên gia nhận định việc đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý, đẩy mạnh phê duyệt thủ tục dự án đã mở đường cho hàng loạt dự án mới đủ điều kiện mở bán. Song song với đó, chiến lược bán hàng linh hoạt cùng các chính sách hỗ trợ tài chính như kéo dài tiến độ thanh toán, ưu đãi lãi suất, hậu mãi sau bán hàng… cũng giúp cải thiện thanh khoản, khơi thông sức mua.
Ngoài ra, mặt bằng lãi suất vay mua nhà được duy trì ở mức hợp lý, giúp người dân có cơ hội tiếp cận sản phẩm tốt hơn; trong khi đầu tư hạ tầng giao thông - đặc biệt là hệ thống cao tốc, sân bay, cùng việc sáp nhập mở rộng địa giới hành chính - đã tạo không gian phát triển đô thị mới, góp phần thúc đẩy thị trường.
Đáng chú ý, sau giai đoạn dài trầm lắng, tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư dần được củng cố, kỳ vọng về khả năng tăng trưởng giá trị BĐS trung và dài hạn quay trở lại, tạo động lực tích cực cho dòng vốn đầu tư.
Nhiều thách thức phía trước
Dù triển vọng tích cực, thị trường BĐS vẫn đang đối mặt với không ít rủi ro. Về dòng vốn, sau thời gian dài duy trì lãi suất thấp, nhiều ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất huy động từ đầu quý III/2025, kéo theo lãi suất cho vay cũng nhích lên. Song song với đó, ngành ngân hàng siết chặt kiểm soát tín dụng BĐS nhằm hạn chế nợ xấu, khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn hơn, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và dòng tiền của nhà đầu tư.
Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn trong quý IV/2025 là 18.331 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý vẫn là biến số quan trọng. Dù Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã có hiệu lực, tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn, nhưng tốc độ triển khai các văn bản hướng dẫn và thủ tục chi tiết tại địa phương vẫn chậm, tác động trực tiếp đến nguồn cung sản phẩm nhà ở cuối năm.
Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thách thức lớn nhất hiện nay là giá nhà và sự lệch pha cung - cầu. Giá BĐS vẫn ở mức cao trong thời gian dài, trong khi phân khúc vừa túi tiền, giá hợp lý lại khan hiếm, khiến người dân có nhu cầu ở thực khó tiếp cận thị trường.
Một số đơn vị nghiên cứu thị trường đã đưa ra ba kịch bản cho giai đoạn cuối năm 2025:
Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 5-15%, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-30%, cho thấy thị trường phục hồi chậm, chủ yếu do khó khăn về vốn và pháp lý.
Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 25-35%, tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40% - đây được xem là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự phục hồi có chọn lọc ở các đô thị lớn.
Kịch bản lạc quan: Thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh, nguồn cung tăng 40-50%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%, nhờ chính sách hỗ trợ và dòng vốn đầu tư được khơi thông.
Để thị trường BĐS duy trì quỹ đạo ổn định, Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành và địa phương tiếp tục cắt giảm tối đa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án. Đồng thời, cần nghiên cứu điều chỉnh tiền sử dụng đất hợp lý, tránh để chi phí đất đai đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân.
Các địa phương được yêu cầu quyết liệt hoàn thành mục tiêu xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, đồng thời chủ động tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường.
Về phía Bộ Xây dựng, cơ quan này khẳng định sẽ tăng cường công tác quản lý, giám sát thị trường BĐS, chủ động nắm bắt thông tin, dự báo biến động, kịp thời tham mưu Chính phủ các giải pháp điều tiết phù hợp, hướng đến mục tiêu xây dựng thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững./.