Nhà ở xã hội: Chính sách ưu việt và khoảng cách thực thi
Kinh tế - Ngày đăng : 13:30, 12/11/2025
Hạ lãi suất, giảm gánh nặng tài chính
Ngày 07/11, ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 phụ trách địa bàn TP.Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai - cho biết, Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) Đồng Nai vừa điều chỉnh giảm lãi suất cho vay NƠXH đối với tất cả khách hàng vay mua, thuê mua NƠXH đang còn dư nợ tại NHCSXH từ mức 6,6%/năm về 5,4%/năm.
Việc giảm lãi suất cho vay NƠXH được thực hiện theo Nghị định số 261/2025/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về phát triển và quản lý NƠXH của Chính phủ và chỉ đạo của NHCSXH Việt Nam, có hiệu lực thi hành từ ngày 10/10/2025. Trước đó, mức lãi suất cho vay chương trình NƠXH áp dụng tương đương với chương trình cho vay hộ nghèo, là 6,6%/năm.
NHCSXH Đồng Nai đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất về mức 5,4%/năm cho 1.255 khách hàng, với tổng dư nợ trên 531 tỷ đồng (tính đến cuối tháng 10/2025). Với các khoản vay đã ký trước ngày 10/10/2025 tại NHCSXH Việt Nam, người vay vốn được ký lại phụ lục hợp đồng để áp dụng mức lãi suất mới cho cả dư nợ gốc và dư nợ quá hạn. Hoạt động này mang lại động lực và niềm vui cho nhiều người dân là các đối tượng chính sách được thuê, thuê mua và mua NƠXH đang vay vốn tại NHCSXH trên địa bàn tỉnh.
Không chỉ tại Đồng Nai, chính sách giảm lãi suất của NHCSXH đã được triển khai ở một số địa phương khác. Tại xã An Lão (Gia Lai), hàng chục hộ gia đình thu nhập thấp đã được hưởng lợi. Với người vay 500 triệu đồng để xây nhà mới, việc giảm 1,2% lãi suất giúp họ tiết kiệm được hàng chục triệu đồng mỗi năm trong suốt thời gian vay kéo dài 20 năm.
Việc giảm lãi suất tới 1,2%/năm so với mức phải trả trước đây không chỉ giảm bớt áp lực trả nợ lãi, mà còn tạo điều kiện cho người vay dành thêm phần thu nhập để chi tiêu cho cuộc sống tốt hơn, nhờ số tiền lãi phải trả ít đi.
Mục tiêu đã rõ nhưng tiến độ vẫn chậm
Tuy nhiên, khi nhìn vào bức tranh chung về quy mô và tốc độ triển khai, chương trình NƠXH vẫn đang đối diện với những thách thức lớn trong việc hiện thực hóa các mục tiêu đã đề ra.
Trong 9 tháng của năm nay, cả nước đã khởi công mới 73 dự án với quy mô 57.815 căn, đưa tổng số căn hộ đang được đầu tư xây dựng trên cả nước là 132.616 căn. Lũy kế thực hiện Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2030, đến nay, cả nước có 696 dự án đang được triển khai với quy mô 637.048 căn, đạt 60% so với mục tiêu đề ra. Trong đó, 165 dự án đã hoàn thành, quy mô 116.342 căn. Dự kiến đến hết năm 2025, cả nước sẽ hoàn thành thêm 38.600 căn, nâng tổng số căn hoàn thành lên 89.007/100.275 căn, đạt 89% chỉ tiêu giao cho giai đoạn này.
Mặc dù có những nỗ lực, nhiều địa phương vẫn khó hoàn thành chỉ tiêu được giao. Tình trạng khan hiếm nguồn cung NƠXH nghiêm trọng đang diễn ra tại khu vực phía Nam.
Tại TP.Hồ Chí Minh, giai đoạn 2021-2025 đặt mục tiêu phát triển 35.000 căn NƠXH. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng, tỷ lệ hoàn thành đến nay vẫn dưới 25% chỉ tiêu. Giá bán NƠXH tại đây dự kiến từ 12-15 triệu đồng/m², khiến một căn hộ 50 m² có thể vượt 700 triệu đồng, khó khăn cho người thu nhập thấp.
Với Lâm Đồng, tỉnh được giao chỉ tiêu xây dựng 4.865 căn NƠXH, nhưng đến nay, toàn tỉnh mới chỉ hoàn thành 1.396 căn, tương đương 29% chỉ tiêu ban đầu. Tại khu vực đô thị Đà Lạt, chỉ có vỏn vẹn 99 căn NƠXH được hoàn thành kể từ năm 2021.
Tại Đồng Nai, tỉnh đang tập trung đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành hơn 4.2000 căn NƠXH theo chỉ tiêu Chính phủ giao cho năm 2025 và dự kiến khởi công thêm khoảng 18 dự án mới (hơn 15.100 căn) từ nay đến quý I/2026. Tỉnh đã công bố 8 dự án đủ điều kiện vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, trong đó, Dự án Khu NƠXH phường Bảo Vinh đã tổ chức bốc thăm quyền mua 168 căn nhà ở liên kế với hơn 330 khách hàng tham gia.
Nút thắt thể chế, vốn và quỹ đất
Trao đổi với báo chí về nguyên nhân chậm trễ trong phát triển NƠXH, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - và các chuyên gia đều chỉ ra rằng, vướng mắc nằm ở quá trình triển khai và những rào cản mang tính hệ thống.
Thách thức lớn nhất là thiếu quỹ đất sạch và thủ tục hành chính phức tạp. Mặc dù các địa phương đã dành quỹ đất đủ về số lượng để phát triển NƠXH nhưng “chất lượng” của quỹ đất này vẫn còn chưa đảm bảo. Nhiều ô đất được quy hoạch, bố trí ở những nơi xa trung tâm, thiếu kết nối về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến chưa bàn giao được mặt bằng cho chủ đầu tư.
Về nguồn tài chính và thu hút đầu tư, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Chính phủ dù đã được công bố nhưng tỷ lệ giải ngân còn thấp. Các ngân hàng thương mại vẫn e dè khi cho vay. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng thờ ơ, thiếu mặn mà dù có nhiều ưu đãi hấp dẫn như: miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế và bảo đảm lợi nhuận định mức 10%. Nguyên nhân là do thủ tục hành chính còn quá phức tạp, tiềm ẩn rủi ro, khiến lợi nhuận thực tế chưa đủ hấp dẫn để bù đắp các chi phí.
Ông Hà Quang Hưng cũng chỉ ra rằng hầu hết các địa phương chưa đưa chỉ tiêu phát triển NƠXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và chưa bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật để có quỹ đất sạch. Ngoài ra, việc sáp nhập tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và thay đổi lãnh đạo, cán bộ phụ trách đã dẫn đến việc chỉ đạo, điều hành thiếu thông suốt, liền mạch.
Đưa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vào Nghị quyết của Đảng bộ
Trước những thách thức này, việc đưa chính sách NƠXH từ "trên giấy" thành hiện thực đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của cả hệ thống chính trị và những giải pháp đột phá.
Về mặt chính sách vĩ mô, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 về việc tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NƠXH trong tình hình mới. Chỉ thị này đã yêu cầu đưa chỉ tiêu phát triển NƠXH thành chỉ tiêu của Đại hội Đảng bộ cấp tỉnh. Ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh, sự quan tâm của lãnh đạo, người đứng đầu chính là yếu tố then chốt, quyết định sự thành công của mục tiêu.
Song song với định hướng vĩ mô, ở cấp địa phương, TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam đã cam kết cắt giảm tối đa thủ tục hành chính. Đáng chú ý, TP. Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh việc bố trí 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NƠXH, dự kiến cung cấp khoảng 115.800 căn hộ.
Cùng với đó, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về một số cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc phát triển NƠXH. Một đề xuất quan trọng nhằm khuyến khích người dân nhanh chóng bàn giao đất khi thu hồi là: Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển NƠXH thì được ưu tiên mua, thuê mua NƠXH tại dự án đó mà không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập, trừ trường hợp đã được mua, thuê mua NƠXH theo quy định.
Những đề xuất trên nếu được thông qua sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc về thể chế, vốn và quỹ đất. Chỉ khi những vướng mắc được tháo gỡ cùng với sự quyết liệt của các cấp chính quyền, mục tiêu "an cư lạc nghiệp" cho người lao động thu nhập thấp mới có thể sớm trở thành hiện thực, góp phần vào sự ổn định và phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam./.