Kiểm soát giá nhà để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững

Chia sẻ tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025” do Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội tổ chức ngày 4/12, bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cho biết, trong thời gian qua, thị trường bất động sản ở một số khu vực xuất hiện những diễn biến khá bất thường, đặc biệt là tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Một số thông tin trên thị trường, cũng như phản ánh từ cử tri, báo chí và các chuyên gia cho rằng có dấu hiệu của hoạt động gom mua, lũng đoạn và đẩy giá.

Theo đó, bà Nguyên cho rằng, những biến động giá lớn, lặp đi lặp lại trong thời gian ngắn, tập trung vào các khu vực sắp có quy hoạch, có chủ trương đầu tư hạ tầng hoặc các dự án lớn, là tín hiệu cần giám sát đặc biệt. Bởi vì, giá đất tăng nhanh không chỉ gây bất ổn thị trường, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô, làm méo mó hoạt động đầu tư kinh doanh và tạo áp lực lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở.

Là doanh nghiệp trong ngành, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty GP.Invest cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang có nhiều bất thường, giá nhà tăng phi mã từ năm 2024 trở lại đây. Nếu làm một phép so sánh cơ học giữa tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người với tốc độ tăng giá nhà có thể thấy: giai đoạn 2014-2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11tr/tháng - 8,3tr/tháng tức là tăng gấp 2 lần, như vậy tốc độ tăng trung bình là 6,4%/năm. Trong khi đó, tốc độ tăng giá nhà trong giai đoạn này bình quân là từ 25tr/m2 - 75,5tr/m2 tức là gấp 3 lần, tốc độ tăng bình quân là hơn 12%/năm.

Theo thống kê giữa năm 2025, chỉ số P/I (giá nhà/thu nhập) ở Việt Nam chạm mức 27,3, tức giá căn hộ trung bình cao gấp 27,3 lần thu nhập bình quân của một gia đình. Điều này được hiểu là, một gia đình không tiêu gì và để dành toàn bộ thu nhập mua nhà cũng phải mất 27 năm; còn nếu chỉ dành 1/3 thu nhập trả góp mua nhà thì phải mất 80 năm mới mua được một căn hộ trung bình.

Hệ lụy từ giá nhà tăng phi mã được ông Hiệp nhìn nhận không chỉ là rào cản lớn quá sức của người mua nhà, mà nó còn tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định kinh tế vĩ mô.

Ông Hiệp phân tích, hiện nay đa số các chủ đầu tư khi đầu tư dự án đều dựa khá lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Theo số liệu của cơ quan chức năng, đến hết quý III/2025, tăng trưởng tín dụng bất động sản đã ở mức 19%, với dư nợ khoảng hơn 4 triệu tỷ đồng (chiếm 24% tổng dư nợ tín dụng) - một con số kỷ lục. Nếu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, giá cả ổn định, sức mua tốt thì đó là một động lực cho phát triển kinh tế. Ngược lại, nếu giá nhà tăng phi mã quá cao, sản phẩm không tiêu thụ được sẽ là mối nguy tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế.

“Một diễn biến của thị trường cần lưu tâm là tổng lượng giao dịch bất động sản trong quý III/2025 đã giảm 13% so với cùng kỳ, trong đó riêng phân khúc căn hộ chung cư lượng giao dịch giảm 15%, cho thấy lượng hàng tồn kho đang tăng lên” - ông Hiệp nói.

Liên quan đến vấn đề giá nhà, từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, cơ cấu giá thành chủ yếu được tạo thành bởi hai yếu tố chính là giá đất (tức chi phí quyền sử dụng đất) và chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở (gồm chi phí về vật liệu xây dựng, nhân công, các khoản thuế, chi phí hạ tầng kỹ thuật...). Để ra được giá bán cuối cùng sẽ là cộng gộp giá thành cùng với chi phí bán hàng và chi phí phát sinh.

Bà Hạnh cũng nêu rõ, hoạt động giao dịch bất động sản được thực hiện trên 2 thị trường. Thị trường sơ cấp liên quan trực tiếp đến lợi nhuận của các chủ đầu tư, từ đó, cần có chính sách điều tiết lợi nhuận làm sao cho hài hòa giữa nhà đầu tư và người dân mua nhà. Thị trường thứ cấp lại chịu tác động mạnh bởi vai trò của các tổ chức trung gian. Muốn xác định có thổi giá hay không, phải kiểm soát được giá giao dịch ở thị trường sơ cấp, rồi mới kiểm soát được giá ở thị trường thứ cấp.

Để hạn chế hành vi thổi giá, bà Hạnh cho biết, Bộ Xây dựng và các Bộ ngành liên quan đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp, trong đó, có 3 yếu tố cốt lõi.

Một là, minh bạch hóa thông tin. Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo Nghị định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, với tinh thần phải minh bạch từ số liệu về nguồn cung, giá bất động sản, đặc biệt là minh bạch ở thị trường sơ cấp, để kiểm soát thị trường thứ cấp.

Hai là, cơ quan chức năng đang khẩn trương hoàn thành việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, để minh bạch các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường.

Ba là, đẩy mạnh kiểm soát chặt chẽ, điều tiết để thị trường phát triển bền vững. Hiện nay, trên thị trường đang dư thừa sản phẩm nhà ở phân khúc cao cấp và thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, giá ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, cơ quan chức năng cũng sẽ có những giải pháp để điều tiết, thúc đẩy phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhằm giảm sự mất cân đối nguồn cung trên thị trường.

Cùng với những giải pháp từ phía ngành xây dựng, theo Bà Hạnh, để điều tiết thị trường thứ cấp, các chính sách về tín dụng, tài chính và thuế là rất quan trọng và cần phải có sự can thiệp hợp lý.

Đưa thêm khuyến nghị, bà Trần Hồng Nguyên nhấn mạnh đến vai trò của giám sát, thanh tra và xử lý hành vi vi phạm. Theo đó, Bộ ngành chức năng và các địa phương cần đẩy mạnh thực hiện thanh tra các khu vực có biến động bất thường về giá. Bất kỳ hành vi lợi dụng thông tin quy hoạch, thao túng thị trường, môi giới trái phép, hoặc đưa thông tin sai lệch để trục lợi đều phải bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật, kể cả chế tài hình sự nếu có đủ căn cứ.

“Có thể nói, xử lý hiện tượng “bất thường” trên thị trường bất động sản không thể dựa vào một biện pháp đơn lẻ. Đây phải là nỗ lực tổng thể, kết hợp giữa hoàn thiện thể chế, tăng cường giám sát, nâng cao minh bạch và phát triển nguồn cung nhằm bảo đảm thị trường bất động sản vận hành lành mạnh, ổn định, vì lợi ích chung của người dân và nền kinh tế” - bà Nguyên nói./.

DIỆU THIỆN