Kỳ vọng chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản

Chia sẻ tại Diễn đàn Thị trường BĐS Việt Nam 2026 với chủ đề “Định hình chuẩn mực để thị trường BĐS phát triển bền vững” tổ chức sáng 9/1, ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết, thị trường BĐS đã khép lại năm 2025 với nhiều kết quả tích cực. Trong bối cảnh tiếp tục triển khai đồng bộ ba bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS, các Bộ, ban, ngành đã kịp thời tiếp thu ý kiến, kiến nghị từ doanh nghiệp, trình Quốc hội, Chính phủ ban hành các nghị quyết, nghị định nhằm từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Nhờ đó, lĩnh vực BĐS tiếp tục khẳng định vai trò quan trọng, đóng góp tích cực vào tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội.

Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, trải qua một thời gian dài khá trầm lắng, kết thúc năm 2025, thị trường BĐS đã có nhiều chuyển động tích cực, thể hiện qua sự cải thiện rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Cùng với sự phục hồi của thị trường, chất lượng các dự án ngày càng được nâng cao, với sự xuất hiện của nhiều mô hình phát triển mới, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hệ thống tiện ích. Hoạt động đầu tư cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực khi ngày càng nhiều dự án được ứng dụng công nghệ hiện đại, giải pháp thiết kế tiên tiến, thân thiện với môi trường, phù hợp với định hướng phát triển bền vững mà Chính phủ đang thúc đẩy.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng thẳng thắn chỉ rõ thị trường BĐS vẫn đang đối mặt với không ít tồn tại, thách thức. Cụ thể như giá BĐS, đặc biệt là tại các đô thị lớn, tiếp tục neo ở mức cao, cơ cấu nguồn cung còn mất cân đối, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân. Trong khi đó, vẫn còn hàng nghìn dự án tồn đọng, chưa được tháo gỡ, gây ảnh hưởng đến nguồn lực của cả nền kinh tế…

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng cho biết, trước những tồn tại, khó khăn của thị trường BĐS, thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành nhiều chủ trương, giải pháp quan trọng, tập trung rà soát, sửa đổi và hoàn thiện thể chế liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS. Đồng thời quyết liệt tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường, trong đó đặc biệt chú trọng đến việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Nhờ các giải pháp được triển khai đồng bộ, Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ sớm đạt được những kết quả rõ nét trong thời gian tới.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại, Thứ trưởng cho biết, đến nay các cơ quan chức năng đã tháo gỡ vướng mắc cho 926 dự án với tổng quy mô vốn khoảng 724.000 tỷ đồng, tạo điều kiện để các dự án tiếp tục được triển khai và mở bán.

"Đây được xem là tiền đề quan trọng để thị trường BĐS chuyển mình theo hướng lành mạnh, minh bạch và phát triển bền vững, hòa nhịp cùng giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế trong kỷ nguyên mới" - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.

Từ góc độ thị trường, thông tin cụ thể về tình hình thị trường BĐS năm 2025, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, về nguồn cung, năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024. 

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn, nhất là tại một số đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh..., mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Cụ thể, năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m². Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Xét theo khu vực, cơ cấu nguồn cung tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa. Miền Bắc vẫn giữ vị thế dẫn đầu, chiếm 48% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Nam vươn lên mạnh mẽ, chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án được triển khai đồng loạt sau thời gian dài trầm lắng, trong khi khu vực miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%.

Chia sẻ về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung - Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS (Hội Môi giới BĐS Việt Nam), Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong 3 quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý IV, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Ông Chung cũng cho biết, nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá BĐS nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5 - 10%. Riêng phân khúc đất nền, tại nhiều khu vực có giá chào bán mới tăng lên tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài.

Trong bối cảnh mặt bằng giá tăng, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho nhà đầu tư, trong khi nhiều dự án dành quỹ sản phẩm riêng, ưu đãi cho nhóm khách hàng cam kết vào ở sớm, hạn chế chuyển nhượng để ưu tiên hình thành cộng đồng cư dân thực.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, khi các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá chào bán mới đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước, với hàng loạt dự án sang trọng được mở bán vào thời điểm cuối năm, khẳng định tín hiệu tăng trưởng của thị trường. Tại Đà Nẵng, giá chào bán mới căn hộ chung cư cũng vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024…

Với những chuyển động tích cực của thị trường BĐS trong năm 2025, giới chuyên gia và các doanh nghiệp trong ngành kỳ vọng năm 2026 thị trường BĐS sẽ tiếp tục chu kỳ phục hồi theo hướng sàng lọc mạnh mẽ hơn các chủ thể tham gia vào thị trường dựa trên năng lực, uy tín và hoạt động chuyên nghiệp.

Đồng thời, thị trường sẽ được tái cấu trúc một cách minh bạch, bền vững, lấy an sinh xã hội làm trụ cột, cùng với thể chế tiếp tục được hoàn thiện tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, mạnh mẽ của thị trường địa ốc trong giai đoạn mới./.

DIỆU THIỆN