Định danh bất động sản: Bước ngoặt minh bạch hóa thị trường
Kinh tế - Ngày đăng : 06:08, 29/01/2026
“Căn cước số” cho bất động sản
Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS, từ ngày 01/3/2026, mỗi sản phẩm BĐS - từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến từng phần diện tích sàn trong công trình - sẽ được gắn một mã định danh điện tử duy nhất, tồn tại xuyên suốt vòng đời của tài sản.
Việc áp dụng mã định danh điện tử cho sản phẩm BĐS đặt nền móng cho một cơ chế quản lý hoàn toàn mới, trong đó dữ liệu trở thành “trục xương sống” của thị trường. Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW - cho rằng, tác động rõ nét nhất của định danh điện tử là khả năng minh bạch hóa thông tin, vốn lâu nay được xem là “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường. Mã định danh được tạo lập tự động trên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường BĐS, chỉ được gắn khi dự án đủ điều kiện pháp lý.
Đây được coi như “căn cước” của BĐS trong môi trường số, cho phép truy xuất toàn bộ lịch sử pháp lý và giao dịch của tài sản - từ quy hoạch, cấp phép, quyền sở hữu đến thế chấp, chuyển nhượng… Qua đó, người dân và nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn dữ liệu chính thống, được kiểm chứng, thay vì phụ thuộc vào thông tin truyền miệng hoặc quảng cáo một chiều như trước đây.
Mã định danh điện tử sản phẩm BĐS là nhà ở gồm các nhóm trường thông tin: mã định danh thửa đất; mã số thông tin dự án, công trình xây dựng; mã định danh địa điểm (nếu có); dãy ký tự tự nhiên.
Ở góc độ quản lý, mã định danh điện tử BĐS trở thành nền tảng để kết nối dữ liệu giữa các lĩnh vực đất đai, xây dựng, thuế, công chứng và tín dụng. Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Thu Hằng nhấn mạnh, khi hồ sơ pháp lý, nguồn cung, giao dịch và giá bán được cập nhật thường xuyên, cơ quan quản lý có điều kiện theo dõi sát diễn biến thị trường, đánh giá chính xác tình trạng thừa - thiếu nguồn cung ở từng phân khúc và kịp thời điều tiết chính sách. Việc liên thông dữ liệu cũng góp phần hạn chế tình trạng mua bán “hai giá”, chống thất thu thuế và kiểm soát tốt hơn rủi ro tín dụng BĐS.
Không chỉ phục vụ công tác quản lý, định danh điện tử còn thúc đẩy chuyển đổi số trong toàn bộ chuỗi giá trị của thị trường. Khi mỗi BĐS có một mã duy nhất, các thủ tục từ công chứng, đăng ký giao dịch đến thế chấp có thể được xử lý trên nền tảng số, qua đó rút ngắn thời gian, giảm chi phí cho doanh nghiệp và người dân.
Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh - cho rằng, định danh điện tử sẽ tạo ra áp lực sàng lọc mạnh mẽ. Những dự án có pháp lý không rõ ràng, giao dịch “lách luật” hoặc đầu cơ dựa trên thông tin mập mờ sẽ ngày càng khó tồn tại. Ngược lại, các doanh nghiệp tuân thủ pháp luật sẽ có lợi thế khi sản phẩm dễ xác thực, dễ tiếp cận vốn và khách hàng. Định danh BĐS vì thế không chỉ là công cụ quản lý, mà còn là cơ chế thanh lọc thị trường.
Ở chiều sâu hơn, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, định danh BĐS không phải là “liều thuốc” giúp hạ giá nhà ở đang neo cao như hiện nay, nhưng là điều kiện cần để các chính sách thuế, tín dụng và quy hoạch được áp dụng chính xác, dựa trên dữ liệu đầy đủ và liên thông. Nhờ đó, giá trị đất đai có cơ sở tiệm cận dần với giá trị thực. “Vì vậy, tác động lớn nhất của định danh BĐS là đặt nền móng cho một thị trường vận hành minh bạch và bền vững” - GS. Đặng Hùng Võ nhận định.
Những thách thức phía trước…
Bên cạnh những kỳ vọng lớn, giới chuyên gia cho rằng việc triển khai định danh BĐS trên phạm vi toàn quốc cũng đối mặt với không ít thách thức.
Thách thức lớn nhất là khối lượng dữ liệu khổng lồ cần được chuẩn hóa và đồng bộ. Trong nhiều năm, thông tin đất đai, nhà ở và dự án BĐS được lưu trữ rải rác tại nhiều cơ quan khác nhau, theo những định dạng không thống nhất, thậm chí còn tồn tại sai lệch, thiếu hụt hoặc chồng chéo. Việc “làm sạch” dữ liệu lịch sử để đưa vào hệ thống định danh không chỉ là bài toán kỹ thuật, mà còn là bài toán về thể chế và trách nhiệm, bởi chỉ cần một khâu cập nhật sai cũng có thể kéo theo hệ lụy pháp lý cho người dân và doanh nghiệp.
Một rào cản khác là năng lực hạ tầng số giữa các địa phương còn không đồng đều. Trong khi một số tỉnh, thành đã xây dựng được nền tảng dữ liệu đất đai và nhà ở tương đối hoàn chỉnh, nhiều địa phương vẫn phụ thuộc chủ yếu vào hồ sơ giấy và quy trình thủ công. Khoảng cách này nếu không được thu hẹp sẽ làm gián đoạn khả năng liên thông dữ liệu, khiến hệ thống định danh thiếu tính cập nhật và độ chính xác trong quá trình vận hành.
Bên cạnh đó, rủi ro về an toàn và bảo mật thông tin cũng là mối quan ngại lớn khi toàn bộ dữ liệu BĐS được số hóa và tập trung. Đây là loại dữ liệu có giá trị cao, liên quan trực tiếp đến tài sản, quyền sở hữu và các giao dịch tài chính của hàng triệu người dân. Nếu hệ thống bảo mật không đủ mạnh, nguy cơ rò rỉ, bị khai thác trái phép hoặc bị thao túng dữ liệu có thể làm suy giảm niềm tin xã hội, thậm chí gây ra những hệ quả pháp lý và kinh tế nghiêm trọng.
Trước những thách thức đó, để định danh BĐS thực sự phát huy hiệu quả, các chuyên gia cho rằng, trước hết cần xây dựng một lộ trình quốc gia về chuẩn hóa và số hóa dữ liệu. Lộ trình này không chỉ xác định rõ các mốc thời gian, mà còn phải quy định cụ thể trách nhiệm của từng cơ quan, từng cấp chính quyền, gắn với cơ chế kiểm tra, giám sát và xử lý sai sót. Chỉ khi dữ liệu đầu vào được chuẩn hóa, mã định danh mới phản ánh đúng giá trị pháp lý và kinh tế của mỗi tài sản.
Song song với đó, Nhà nước cần đầu tư mạnh cho hạ tầng công nghệ và thúc đẩy liên thông dữ liệu liên ngành - từ đất đai, xây dựng, thuế, công chứng đến ngân hàng. Việc kết nối này không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, mà còn tạo ra dòng chảy dữ liệu liên tục, hỗ trợ cơ quan quản lý nắm bắt kịp thời biến động thị trường, đồng thời giúp doanh nghiệp và người dân tiếp cận dịch vụ nhanh hơn, minh bạch hơn.
Một trụ cột quan trọng khác là hoàn thiện khung pháp lý về bảo vệ dữ liệu và an ninh mạng đối với hệ thống định danh BĐS. Theo đó, cần ban hành các tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất về phân quyền truy cập, mã hóa dữ liệu, lưu vết giao dịch và giám sát an toàn hệ thống, đồng thời quy định rõ trách nhiệm pháp lý khi xảy ra rò rỉ hoặc sai lệch thông tin.
Định danh BĐS không chỉ là một thay đổi về kỹ thuật, mà là bước chuyển căn bản trong cách quản lý thị trường dựa trên dữ liệu. Khi mỗi tài sản có một “căn cước số”, minh bạch sẽ trở thành chuẩn mực, rủi ro được thu hẹp và kỷ cương thị trường được củng cố - qua đó tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS trong kỷ nguyên số./.