Trung tâm giao dịch bất động sản: Giải “điểm nghẽn” minh bạch của thị trường

Trụ cột mới tạo sự minh bạch cho thị trường bất động sản

Trong nhiều năm qua, thị trường BĐS Việt Nam tồn tại không ít bất cập, nổi bật là tình trạng giao dịch thiếu minh bạch, thông tin phân mảnh và phân bổ không đồng đều giữa các chủ thể tham gia thị trường. Thực trạng bất đối xứng thông tin giữa doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua đã tạo điều kiện cho các hành vi đầu cơ, thổi giá và trục lợi, khiến thị trường nhiều thời điểm phát triển méo mó, tiềm ẩn rủi ro không chỉ đối với người dân và nhà đầu tư mà còn đối với sự an toàn của hệ thống tài chính.

Trong bối cảnh đó, việc Chính phủ chỉ đạo khẩn trương thành lập trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý (dự kiến trong tháng 2/2026) được xem là bước đi có tính đột phá, thể hiện rõ quyết tâm của Chính phủ trong việc thiết lập một cơ chế giao dịch minh bạch, có sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước, qua đó từng bước chuẩn hóa thị trường và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia.

Việc thành lập trung tâm giao dịch BĐS được các chuyên gia, doanh nghiệp trong ngành đánh giá sẽ mang lại nhiều tác động tích cực.

Trước hết, trung tâm giao dịch BĐS sẽ lấp đầy “khoảng trống” lớn nhất của thị trường hiện nay là thiếu một kênh giao dịch chính thống, thống nhất và có trách nhiệm pháp lý rõ ràng. Thực tế cho thấy, phần lớn giao dịch BĐS đang diễn ra ngoài hệ thống tập trung, thông tin bị chia cắt qua nhiều khâu như môi giới, công chứng, thuế, ngân hàng, khiến người mua và nhà đầu tư khó tiếp cận đầy đủ dữ liệu pháp lý và giá trị thực của tài sản. Khi trung tâm giao dịch được thiết lập, mọi BĐS đủ điều kiện đưa ra thị trường sẽ được xác thực, định danh và quản lý tập trung, qua đó tạo ra một không gian giao dịch chính thức, minh bạch và an toàn hơn cho các chủ thể tham gia.

Một ý nghĩa quan trọng khác của việc thành lập trung tâm giao dịch BĐS được TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chỉ rõ là góp phần minh bạch hóa toàn bộ thông tin và quy trình giao dịch BĐS. Thông qua hệ thống dữ liệu tập trung, các thông tin cốt lõi như tình trạng pháp lý, quy hoạch, giá giao dịch, lịch sử chuyển nhượng, tình trạng thế chấp hay hạn chế giao dịch của từng BĐS sẽ được chuẩn hóa và công khai. Điều này không chỉ giúp người dân và doanh nghiệp đưa ra quyết định chính xác hơn mà còn hạn chế đáng kể tình trạng gian lận, “hai giá”, thổi giá và tạo sốt ảo - những nguyên nhân khiến thị trường phát triển méo mó, thiếu lành mạnh.

Không dừng lại ở vai trò minh bạch hóa, trung tâm giao dịch BĐS còn được xem là công cụ quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý, giám sát và điều tiết thị trường của Nhà nước. Khi toàn bộ dữ liệu giao dịch được tập trung tại một đầu mối, cơ quan quản lý có thể theo dõi sát diễn biến cung - cầu, biến động giá cả theo thời gian thực, từ đó sớm phát hiện các dấu hiệu bất thường như đầu cơ quy mô lớn, thao túng thị trường hay dòng tiền bất hợp lý. Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước xây dựng và điều chỉnh chính sách kịp thời, góp phần ổn định thị trường và bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính - ngân hàng.

Bên cạnh đó, theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), việc thành lập trung tâm giao dịch cũng góp phần thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực BĐS, vốn lâu nay được xem là phức tạp và tốn kém. Khi quy trình giao dịch được số hóa và liên thông, người dân và doanh nghiệp có thể thực hiện các thủ tục như đăng ký giao dịch, công chứng, kê khai và nộp thuế, sang tên quyền sử dụng đất trên cùng một nền tảng điện tử. Điều này không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí xã hội mà còn góp phần giảm tải cho bộ máy hành chính, nâng cao chất lượng dịch vụ công và mức độ hài lòng của người dân.

Ở góc độ phát triển dài hạn, giới chuyên gia chỉ rõ, trung tâm giao dịch BĐS được kỳ vọng trở thành hạ tầng dữ liệu lõi thúc đẩy chuyển đổi số toàn diện của thị trường BĐS. Việc tích hợp các công nghệ mới như định danh số, dữ liệu lớn, trí tuệ nhân tạo (AI) hay chuỗi khối (blockchain) sẽ giúp nâng cao năng lực quản lý, bảo đảm tính bảo mật, khả năng truy vết và minh bạch trong suốt vòng đời của BĐS. Đây là nền tảng quan trọng để hình thành một hệ sinh thái BĐS hiện đại, nơi dữ liệu trở thành nguồn lực then chốt cho hoạch định chính sách và thu hút đầu tư.

Quan trọng hơn, khi thông tin thị trường được công khai, minh bạch và dễ tiếp cận, niềm tin của nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và người dân sẽ từng bước được củng cố. Dòng vốn trung và dài hạn, đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài, sẽ có thêm cơ sở để chảy vào thị trường BĐS Việt Nam một cách bền vững hơn. Đồng thời, việc chuẩn hóa quy trình và nâng cao tiêu chuẩn giao dịch cũng sẽ góp phần tái cấu trúc hoạt động môi giới theo hướng chuyên nghiệp, lành mạnh, từng bước loại bỏ các khâu trung gian yếu kém, thiếu trách nhiệm.

Nhận diện thách thức để vận hành hiệu quả

Bên cạnh những kỳ vọng lớn, việc triển khai trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý cũng đang đặt ra hàng loạt thách thức mang tính nền tảng, trong đó nổi bật nhất là vấn đề dữ liệu.

Theo VARS IRE, điều kiện tiên quyết để trung tâm giao dịch hoạt động hiệu quả là hệ thống cơ sở dữ liệu BĐS phải đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Tuy nhiên, trên thực tế, dữ liệu hiện vẫn phân tán ở nhiều cơ quan, thiếu đồng bộ và chưa phản ánh đầy đủ toàn bộ vòng đời pháp lý của tài sản, từ quy hoạch, cấp phép, thế chấp, tranh chấp cho đến lịch sử giao dịch. Đây là thách thức lớn nhất quyết định sự thành bại của mô hình trung tâm giao dịch.

Từ góc độ quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng nhận định việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu BĐS là quá trình phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và địa phương. Dữ liệu đất đai, nhà ở, thuế, tín dụng, công chứng và định danh dân cư hiện được quản lý theo các hệ thống khác nhau, với chuẩn dữ liệu chưa thống nhất. Do đó, Bộ Xây dựng kiến nghị cần có cơ chế điều phối liên ngành đủ mạnh, gắn trách nhiệm cụ thể cho từng cơ quan trong việc kết nối, chia sẻ và cập nhật dữ liệu, coi đây là nhiệm vụ trọng tâm song hành với quá trình chuyển đổi số quốc gia.

Bên cạnh thách thức về dữ liệu, mô hình tổ chức và phương thức vận hành của trung tâm giao dịch BĐS cũng là vấn đề then chốt quyết định hiệu quả thực thi. Theo GS. Đặng Hùng Võ, nếu thiết kế thiếu hợp lý, trung tâm giao dịch BĐS không những không rút ngắn được quy trình giao dịch mà còn có nguy cơ trở thành một “tầng nấc” hành chính mới, làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí và thời gian cho người dân, doanh nghiệp. Khi đó, mục tiêu cải cách hành chính, đơn giản hóa quy trình và tạo thuận lợi cho thị trường sẽ khó đạt được, thậm chí có thể làm suy giảm niềm tin của các chủ thể tham gia giao dịch. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là phải tái cấu trúc toàn bộ quy trình giao dịch, chứ không chỉ số hóa quy trình cũ.

Liên quan đến lộ trình triển khai, bà Phạm Thị Miền cho rằng không nên áp dụng đồng loạt trên phạm vi cả nước ngay từ đầu. Theo đó, phương án khả thi nhất là thí điểm trung tâm giao dịch tại một số địa phương có điều kiện hạ tầng và dữ liệu tương đối hoàn chỉnh như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó, các cơ quan quản lý sẽ đánh giá tác động thực tế, hoàn thiện mô hình tổ chức, quy trình vận hành và khuôn khổ pháp lý trước khi nhân rộng.

Về khía cạnh pháp lý, các chuyên gia cho rằng, việc thành lập trung tâm giao dịch BĐS cần được đặt trong tổng thể sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS. Một số quy định hiện hành vẫn còn khoảng trống hoặc chồng chéo, đặc biệt trong quản lý môi giới, đấu giá đất, đấu thầu dự án và kiểm soát giá giao dịch. Do đó, cần tiếp tục rà soát, sửa đổi các luật liên quan để tạo hành lang pháp lý thống nhất, tránh tình trạng trung tâm giao dịch ra đời nhưng thiếu cơ sở pháp lý vững chắc để vận hành hiệu quả.

Nhìn tổng thể có thể thấy, trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý chỉ có thể phát huy đầy đủ vai trò nếu được triển khai với tư duy cải cách thực chất, lộ trình hợp lý và sự phối hợp đồng bộ giữa các chủ thể. Đây không chỉ là bài toán kỹ thuật hay công nghệ, mà là quá trình đổi mới toàn diện về thể chế, quản trị và phương thức vận hành thị trường. Nếu triển khai hiệu quả, trung tâm giao dịch sẽ trở thành công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước nâng cao năng lực điều tiết, đồng thời tạo dựng niềm tin cho người dân và doanh nghiệp, qua đó đặt nền móng cho một thị trường BĐS minh bạch, ổn định và phát triển bền vững./.

TUẤN MINH