Dòng cầu ngoại: “Lực đẩy” cho thị trường bất động sản phát triển bền vững
Kinh tế - Ngày đăng : 18:50, 25/02/2026
Lợi ích nhiều chiều cho thị trường và nền kinh tế
Khung pháp lý cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được thiết lập từ Luật Nhà ở 2014 và tiếp tục được hoàn thiện trong Luật Nhà ở 2023 theo hướng minh bạch và cởi mở hơn.
Theo quy định hiện hành, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng - an ninh. Thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm và có thể được xem xét gia hạn; tỷ lệ sở hữu bị giới hạn không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư hoặc không quá 250 căn nhà riêng lẻ trong một khu vực tương đương cấp phường.
Việc luật hóa tương đối đầy đủ quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài được giới chuyên gia đánh giá đem lại nhiều tác động tích cực đối với thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Từ góc độ thị trường, việc hoàn thiện khung pháp lý đã góp phần tạo thêm lực cầu mới, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi tập trung đông chuyên gia nước ngoài và dòng vốn FDI. Nhu cầu của nhóm khách hàng này chủ yếu hướng tới những khu vực có hạ tầng phát triển, vị trí thuận lợi và dịch vụ hoàn chỉnh. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, người nước ngoài là nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt, theo đó sự tham gia của nhóm khách mua quốc tế sẽ góp phần bổ sung nguồn cầu ổn định cho phân khúc trung và cao cấp, qua đó cải thiện thanh khoản cho những dự án chất lượng cao cũng như cải thiện dòng tiền cho doanh nghiệp phát triển dự án và hỗ trợ quá trình tái cân bằng thị trường.
Bên cạnh tác động đến thanh khoản, chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà còn tạo áp lực nâng chuẩn đối với hoạt động phát triển và vận hành dự án. Khi tham gia thị trường, khách hàng quốc tế thường đặt yêu cầu cao về tính minh bạch pháp lý, chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn an toàn, quản lý vận hành, dịch vụ... Theo PGS,TS. Đinh Trọng Thịnh, điều này tạo áp lực cạnh tranh tích cực, buộc các chủ đầu tư trong nước phải chuyên nghiệp hóa và tiệm cận thông lệ quốc tế về quản trị dự án, công bố thông tin và dịch vụ hậu mãi, về dài hạn sẽ góp phần nâng cao hình ảnh thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.
Không chỉ tác động đến thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở còn mang ý nghĩa vĩ mô đối với nền kinh tế. Nhà ở là một trong những yếu tố then chốt quyết định khả năng “giữ chân” chuyên gia và nhà quản lý quốc tế làm việc lâu dài tại Việt Nam. Khi chính sách nhà ở đủ rõ ràng và ổn định, việc thu hút chuyên gia, nhà đầu tư, lao động chất lượng cao đến sinh sống lâu dài tại Việt Nam sẽ hỗ trợ quá trình nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Ngoài ra, các giao dịch mua bán nhà ở của người nước ngoài cũng đóng góp vào nguồn thu ngân sách thông qua thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Các chuyên gia nhấn mạnh, trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hội nhập sâu rộng và cạnh tranh thu hút vốn đầu tư quốc tế ngày càng gay gắt, chính sách nhà ở cởi mở là một cấu phần quan trọng trong chiến lược tạo dựng môi trường đầu tư hấp dẫn.
Hoàn thiện chính sách để tận dụng hiệu quả nguồn lực quốc tế
Mặc dù khung pháp lý đã có bước tiến đáng kể, song người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam vẫn gặp phải một số rào cản nhất định, trong đó rào cản lớn nhất nằm ở giới hạn về quyền sử dụng đất.
Theo phân tích của bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, pháp luật đất đai hiện hành chưa cho phép người nước ngoài sở hữu quyền sử dụng đất một cách độc lập mà chỉ được sở hữu nhà ở gắn liền với đất trong dự án thương mại. Điều này tạo ra một giới hạn mang tính cấu trúc, bởi trong khi Luật Nhà ở mở ra cơ hội mua nhà thì Luật Đất đai vẫn duy trì nguyên tắc kiểm soát chặt quyền tiếp cận đất đai của chủ thể không mang quốc tịch Việt Nam. Sự khác biệt này khiến quyền tài sản của người nước ngoài chưa thực sự tương đồng với công dân trong nước, từ đó ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư dài hạn.
Một rào cản đáng kể khác nằm ở cơ chế “trần cứng” về tỷ lệ sở hữu. Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa chung cư và không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ trong phạm vi một phường. Bà Miền cho rằng mức 30% đối với số căn hộ trong một tòa chung cư là tương đối hợp lý và phù hợp với thực tiễn quản lý, nhưng hạn mức 250 căn nhà ở riêng lẻ trên địa bàn cấp phường còn có bất cập. Trong bối cảnh quy mô phường ngày càng lớn sau sáp nhập, nhu cầu tập trung của chuyên gia tại các khu công nghệ cao, trung tâm tài chính hoặc khu ngoại giao đoàn có thể vượt quá hạn mức này trong thời gian ngắn, dẫn đến tình trạng nghẽn cung dù nhu cầu là thực. Theo đó, cơ chế "trần cứng" này có thể vô tình trở thành rào cản cho cả thị trường bất động sản lẫn chiến lược thu hút nhân lực quốc tế.
Thời hạn sở hữu 50 năm, dù được phép gia hạn một lần, cũng là yếu tố khiến một bộ phận nhà đầu tư cân nhắc. Theo giới chuyên gia, nếu cho phép sở hữu lâu dài thì mức độ hấp dẫn chắc chắn sẽ cao hơn, song thời hạn 50 năm không phải là yếu tố làm suy giảm nghiêm trọng sức hút của thị trường Việt Nam. Thực tế, nhiều quốc gia trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan hay Singapore cũng áp dụng cơ chế sở hữu có thời hạn đối với người nước ngoài. Tuy nhiên, trong tâm lý đầu tư, đặc biệt với những người có kế hoạch gắn bó lâu dài hoặc chuyển tài sản cho thế hệ sau, thời hạn hữu hạn vẫn là điểm cần được cân nhắc kỹ, nhất là khi so sánh với chế độ sở hữu ổn định lâu dài của công dân Việt Nam.
Ngoài giới hạn pháp lý, vấn đề thực thi cũng được các chuyên gia nhấn mạnh. Dù luật đã quy định rõ quyền mua và sở hữu, quá trình cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài tại một số địa phương vẫn còn kéo dài do khâu xác minh điều kiện nhập cảnh, tỷ lệ sở hữu trong dự án, quá trình xác định dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài hay kiểm tra yếu tố quốc phòng - an ninh… Những hạn chế trong khâu thực thi sẽ làm phát sinh tâm lý e ngại cho cả chủ đầu tư và khách hàng...
Từ thực tiễn trên, các chuyên gia cho rằng định hướng chính sách trong giai đoạn tới không nên dừng ở việc “nới room” hay giữ nguyên “trần cứng”, mà cần chuyển sang cơ chế quản lý linh hoạt hơn theo không gian phát triển. Theo đó, giới chuyên gia đề xuất phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài tại từng địa bàn cụ thể, trên cơ sở điều kiện kinh tế - xã hội, quy hoạch đô thị, đặc điểm dân cư và yêu cầu an ninh. Cách tiếp cận này sẽ cho phép những khu vực định hướng hội nhập quốc tế, tập trung doanh nghiệp FDI và chuyên gia nước ngoài có cơ chế linh hoạt hơn, trong khi vẫn bảo đảm kiểm soát chặt tại khu vực nhạy cảm.
Song song với đó, yêu cầu cấp thiết là minh bạch hóa và số hóa dữ liệu bất động sản nhằm kiểm soát chính xác tỷ lệ sở hữu và nghĩa vụ tài chính. Khi mã định danh bất động sản và trung tâm giao dịch đi vào vận hành đồng bộ, cơ quan quản lý sẽ có công cụ hiệu quả hơn để theo dõi giao dịch, hạn chế đầu cơ và bảo đảm nghĩa vụ thuế. Chỉ khi năng lực quản lý được nâng lên tương xứng với độ mở của chính sách, việc thu hút dòng vốn quốc tế mới có thể diễn ra an toàn và bền vững.
Có thể thấy, việc cho phép người nước ngoài mua nhà không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản, mà còn gắn với chính sách thu hút nhân lực chất lượng cao và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Khi Việt Nam định vị là điểm đến đầu tư và sinh sống dài hạn trong khu vực, chính sách nhà ở cần được thiết kế hài hòa giữa kiểm soát và cởi mở. Nếu được điều chỉnh linh hoạt và thực thi hiệu quả, đây có thể trở thành một đòn bẩy quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, đồng thời đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn mới./.