Nhà ở thương mại giá phù hợp: Mở phân khúc mới, làm sao tránh trục lợi chính sách?
Pháp luật - Ngày đăng : 18:19, 19/03/2026
Nhiều cơ chế ưu đãi được đề xuất
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển NƠTM giá phù hợp. Theo cơ quan soạn thảo, Nghị quyết được xây dựng trên cơ sở thực tiễn giá nhà ở liên tục gia tăng trong những năm gần đây, với mức tăng bình quân khoảng 10-15%/năm, thậm chí có giai đoạn lên tới 30%, tạo khoảng cách lớn so với thu nhập của người dân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Từ yêu cầu thực tiễn đó, Dự thảo đề xuất loại hình NƠTM giá phù hợp với nhiều cơ chế ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp (DN) tham gia phát triển dự án, qua đó mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.
Theo Dự thảo, Nghị quyết sẽ có hiệu lực kể từ ngày ký và thời gian thực hiện đến hết ngày 28/02/2027. Bộ Xây dựng dự kiến trình Chính phủ xem xét, ban hành trong tháng 3/2026.
Một trong những cơ chế đáng chú ý là phương thức lựa chọn chủ đầu tư. Theo Dự thảo, các dự án NƠTM giá phù hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, tương tự cơ chế áp dụng đối với nhà ở xã hội, nhằm rút ngắn thủ tục và đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Bên cạnh đó, DN được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án, đồng thời không phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án như quy định hiện hành đối với NƠTM. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng được giảm bớt điều kiện huy động vốn, được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với các dự án NƠTM thông thường.
Về giá bán, chủ đầu tư được quyền quyết định trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí xây dựng và các chi phí hợp pháp khác, cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15%. Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để kiểm tra, bảo đảm giá bán phù hợp với chi phí thực tế.
Từ góc nhìn DN, nhiều ý kiến cho rằng các cơ chế ưu đãi trong Dự thảo có mức độ hấp dẫn, thậm chí tiệm cận với chính sách áp dụng cho nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group - nhận định, việc cho phép hưởng lợi nhuận định mức 15%, cùng với cơ chế vay vốn ưu đãi và linh hoạt về quỹ đất, có thể tạo động lực đáng kể để DN tham gia phát triển phân khúc này.
Ở góc độ thị trường, giới chuyên gia cho rằng việc thí điểm NƠTM giá phù hợp sẽ góp phần hình thành một “mảnh ghép trung gian” trong hệ sinh thái nhà ở. Phân khúc này hướng tới nhóm đối tượng có thu nhập trung bình khá - những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận các dự án NƠTM có giá cao. Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách có thể góp phần gia tăng nguồn cung và mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho một bộ phận lớn người dân đô thị.
Vẫn còn những băn khoăn…
Dù được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, việc thí điểm phát triển NƠTM giá phù hợp vẫn đặt ra không ít băn khoăn, đặc biệt liên quan đến tính minh bạch và hiệu quả của cơ chế, chính sách.
Một trong những vấn đề được quan tâm là việc chỉ định chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, đây là điểm khác biệt lớn so với cơ chế phát triển NƠTM thông thường và có thể tiềm ẩn nguy cơ phát sinh cơ chế “xin - cho” nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Theo ông, NƠTM về bản chất vận hành theo cơ chế thị trường, trong khi nhà ở xã hội là loại hình được Nhà nước hỗ trợ nhằm phục vụ các đối tượng chính sách. Do đó, mô hình “NƠTM giá phù hợp” có thể được xem là dạng “lai” giữa hai loại hình này. Nếu thiết kế chính sách thiếu chặt chẽ, có thể phát sinh bất cập về cạnh tranh trên thị trường. Chẳng hạn, nếu hai dự án có quy mô, chất lượng tương đương nhưng một dự án được hưởng ưu đãi nên có giá bán thấp hơn đáng kể, dự án còn lại sẽ gặp khó khăn trong tiêu thụ.
Bên cạnh đó, nguy cơ trục lợi chính sách thông qua hoạt động đầu cơ cũng được đặt ra. Dù Dự thảo quy định người mua không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm, song theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, quy định này có thể bị “lách” bằng việc nhờ người khác đứng tên hoặc chuyển nhượng sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi đó, nhà đầu tư có thể mua nhiều căn hộ thông qua các cá nhân khác nhau, rồi bán lại sau thời gian hạn chế để hưởng chênh lệch.
Một vấn đề khác là cách xác định “giá phù hợp”. Theo các DN, do chi phí đất đai, vật liệu, nhân công khác nhau giữa các địa phương nên khó có một mức giá chung. Vì vậy, cần có cơ chế kiểm soát cụ thể hơn, chẳng hạn giao Sở Xây dựng địa phương ban hành tiêu chí và giám sát giá, nhằm bảo đảm mục tiêu chính sách, tránh tình trạng “đẩy” chi phí để tăng giá bán.
Ngoài ra, chính sách cũng cần làm rõ các yếu tố chi phí đầu vào để bảo đảm tính khả thi. Dự thảo đã khống chế lợi nhuận tối đa 15%, nhưng chưa quy định cụ thể mức lãi suất ưu đãi. Theo các DN, nếu chi phí vốn vẫn ở mức cao, việc phát triển nhà ở giá phù hợp sẽ khó đạt hiệu quả kinh tế.
Từ góc nhìn hiệp hội, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - đề xuất Nhà nước nên hỗ trợ lãi suất cho chủ đầu tư ở mức khoảng 6-7%/năm trong 3 năm đầu và hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà ở mức khoảng 10-12%/năm. Theo ông, cơ chế hỗ trợ tài chính dài hạn là yếu tố quan trọng để bảo đảm cả DN và người dân có thể tham gia thị trường một cách bền vững.
Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, bài toán lớn nhất của phân khúc này vẫn là chi phí đất đai. Nếu tiền sử dụng đất tiếp tục được tính theo giá thị trường, chi phí đầu vào sẽ ở mức cao, khiến DN khó có thể cung cấp sản phẩm với mức giá phù hợp thu nhập của người dân. Do đó, cần nghiên cứu cơ chế giảm tiền sử dụng đất hoặc ưu đãi thuế nhằm thực chất giảm chi phí đầu vào cho dự án./.