Doanh nghiệp địa ốc “căng mình” trước áp lực đáo hạn trái phiếu

Trái phiếu bất động sản chiếm hơn 60% tổng giá trị đáo hạn

Năm 2026 được xem là “đỉnh điểm” của chu kỳ đáo hạn trái phiếu DN, khi một lượng lớn trái phiếu phát hành trong giai đoạn 2020-2022 - thời kỳ thị trường vốn tăng trưởng nóng - đồng loạt đến hạn thanh toán. Trong đó, khối bất động sản tiếp tục là tâm điểm áp lực khi chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Theo một số nghiên cứu thị trường, tổng giá trị trái phiếu DN đáo hạn năm 2026 ước khoảng 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 14% dư nợ toàn thị trường. Riêng nhóm bất động sản chiếm hơn 121.000 tỷ đồng, tương đương gần 61% tổng giá trị đáo hạn.

Áp lực đáo hạn càng trở nên gay gắt khi khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của DN bị thu hẹp đáng kể. Chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục được duy trì, với định hướng giữ tỷ trọng cho vay lĩnh vực này ở mức khoảng 25% tổng dư nợ, khiến dòng vốn ngân hàng không còn dồi dào như trước. Song song với đó, kênh trái phiếu - vốn là nguồn huy động quan trọng - cũng bị siết chặt bởi yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc và tiêu chuẩn minh bạch cao hơn, khiến việc phát hành mới trở nên khó khăn.

Đáng chú ý, chi phí vốn gia tăng đang tạo áp lực kép lên DN bất động sản. Lãi suất trái phiếu phát hành trong quý I/2026 lên tới khoảng 13-13,5%/năm - mức cao nhất trong gần 2 năm. Mặt bằng lãi suất cao không chỉ làm gia tăng chi phí huy động mà còn gia tăng gánh nặng tài chính đối với những DN có nhu cầu vốn lớn để triển khai dự án.

Không chỉ phía cung gặp khó, phía cầu của thị trường - người mua nhà - cũng chịu áp lực khi lãi suất vay sau ưu đãi vẫn neo ở mức cao, khoảng 11-12%, thậm chí có thời điểm tiệm cận 13-14%. Điều này khiến nhiều người mua nhà trì hoãn kế hoạch tài chính, kéo theo sự suy giảm nhu cầu. Khi cầu yếu, DN gặp khó trong bán hàng, dẫn đến thiếu hụt dòng tiền - yếu tố then chốt để thực hiện nghĩa vụ nợ.

Trước sức ép bủa vây, theo giới chuyên gia, các DN bất động sản buộc phải triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để tồn tại. Một trong những giải pháp phổ biến là đàm phán với trái chủ nhằm giãn, hoãn hoặc chuyển đổi nghĩa vụ nợ. DN có thể đề xuất kéo dài kỳ hạn trái phiếu thêm 1-2 năm, thậm chí hoán đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản nhằm giảm áp lực tiền mặt.

Song song với đó, đẩy mạnh bán hàng - đặc biệt với các dự án đã hoặc sắp hoàn thiện - được xem là “chìa khóa” tạo dòng tiền trả nợ. Chủ đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá, tăng chiết khấu hoặc áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt để kích cầu. Ngoài ra, DN có thể lựa chọn thoái vốn, bán tài sản hoặc chuyển nhượng dự án để thu hồi dòng tiền - giải pháp nhanh nhưng đồng nghĩa với việc phải “hy sinh” lợi nhuận dài hạn…

Có thể thấy, sự cộng hưởng của nhiều yếu tố - từ áp lực đáo hạn lớn, chi phí vốn gia tăng đến điều kiện huy động ngày càng khắt khe - đang khiến bài toán dòng tiền trở nên cấp bách đối với các DN địa ốc. Đây cũng là giai đoạn bộc lộ rõ sức chống chịu và năng lực tài chính thực của từng DN trên thị trường.

Theo một số nghiên cứu thị trường, trong quý II/2026, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn ước khoảng 59.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 79%, tương đương hơn 46.000 tỷ đồng.

Phép thử “sức khỏe” doanh nghiệp địa ốc

Dù tạo ra áp lực lớn trong ngắn hạn, nhưng làn sóng đáo hạn trái phiếu cũng được đánh giá mang lại những tác động tích cực nhất định đối với thị trường bất động sản và các DN trong ngành.

Một trong những tác động đáng chú ý là tạo động lực buộc DN phải tái cấu trúc một cách thực chất, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. TS. Nguyễn Minh Phong nhận định, khi nghĩa vụ nợ đến hạn không thể trì hoãn vô thời hạn, DN buộc phải rà soát toàn bộ danh mục đầu tư, cắt giảm dự án kém hiệu quả và tập trung nguồn lực vào các dự án có khả năng tạo dòng tiền nhanh. Theo đó, hoạt động đầu tư, kinh doanh sẽ hướng về “giá trị thật”, nơi năng lực tài chính, quản trị và chất lượng sản phẩm trở thành yếu tố quyết định.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng áp lực này đang thúc đẩy quá trình sàng lọc mạnh mẽ các chủ thể tham gia, qua đó nâng cao chất lượng toàn ngành. Những DN phụ thuộc quá lớn vào vốn vay, triển khai dàn trải hoặc thiếu minh bạch tài chính sẽ dần bị đào thải; ngược lại, các DN có nền tảng tốt sẽ có cơ hội mở rộng thị phần thông qua hoạt động mua bán, tiếp nhận dự án chuyển nhượng. Sự sàng lọc này là cần thiết để hạn chế tình trạng tăng trưởng nóng thiếu kiểm soát, hướng thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn.

Một tác động tích cực khác là góp phần định hình lại thị trường trái phiếu DN theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Việc siết chặt quy định phát hành, yêu cầu xếp hạng tín nhiệm và công bố thông tin đầy đủ khiến DN không còn dễ dàng huy động vốn bằng mọi giá. Dù trong ngắn hạn điều này làm thu hẹp quy mô phát hành, nhưng về dài hạn lại giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư - đặc biệt là nhà đầu tư tổ chức.

Với những tác động đa chiều, các chuyên gia khuyến nghị DN địa ốc cần chủ động tái cấu trúc nợ theo hướng dài hạn, bền vững thay vì xử lý tình thế. Việc gia hạn trái phiếu, hoán đổi tài sản hay phát hành mới chỉ thực sự hiệu quả khi đi kèm chiến lược cải thiện dòng tiền thực, thông qua đẩy nhanh tiến độ dự án, tối ưu chi phí và tập trung vào phân khúc có nhu cầu ở thực. Đồng thời, DN cần nâng cao minh bạch tài chính để cải thiện uy tín và khả năng tiếp cận vốn trong tương lai.

Về phía cơ quan quản lý, các Bộ, ngành cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường trái phiếu theo hướng cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và hỗ trợ phục hồi. Cùng với đó, phát triển hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập, nâng cao chất lượng công bố thông tin và đa dạng hóa nhà đầu tư - đặc biệt là nhà đầu tư tổ chức - sẽ là những yếu tố then chốt để nâng tầm thị trường vốn Việt Nam, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động huy động vốn của DN./.

TUẤN MINH