Sửa chính sách nhà ở xã hội - giải bài toán công bằng và khả năng thực thi

Mở rộng diện thụ hưởng - cần nhưng chưa đủ

Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất nâng trần thu nhập để được mua NƠXH. Theo đó, ngưỡng thu nhập dự kiến nâng lên 25 triệu đồng/tháng đối với người độc thân, 35 triệu đồng/tháng đối với người độc thân nuôi con và 50 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình. Mục tiêu của điều chỉnh này là khắc phục tình trạng “lưng chừng” - nhóm người không đủ điều kiện mua NƠXH nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại.

Ủng hộ đề xuất trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - cho rằng việc nâng trần thu nhập sẽ mở rộng đáng kể nhóm đối tượng thụ hưởng, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình - lực lượng chiếm tỷ trọng lớn tại các đô thị. Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục tăng, nếu không điều chỉnh chính sách, một bộ phận lớn người lao động sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng thuê nhà dài hạn, khó ổn định chỗ ở.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Home - cũng nhận định việc nâng trần thu nhập là cần thiết. Dù mức thu nhập 25 triệu đồng/tháng có vẻ cao, nhưng sau khi trừ chi phí sinh hoạt, phần dành cho nhà ở thường chỉ chiếm khoảng 20-30% tổng thu nhập. Do đó, điều chỉnh này sẽ tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Tuy nhiên, bên cạnh kỳ vọng tích cực, đề xuất này cũng đặt ra những vấn đề cần cân nhắc. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cho rằng, việc “nới” điều kiện có thể làm gia tăng áp lực cạnh tranh trong bối cảnh nguồn cung NƠXH còn hạn chế. Thực tế tại nhiều dự án lớn cho thấy tình trạng hàng chục nghìn hồ sơ cạnh tranh số lượng căn hộ rất hạn chế, thậm chí người dân phải xếp hàng xuyên đêm để nộp hồ sơ. Nếu “nới cầu” trong khi “cung” chưa được cải thiện, cơ hội tiếp cận NƠXH của nhóm thu nhập thấp có thể bị thu hẹp.

Đáng chú ý, nhóm thu nhập thấp - đối tượng mục tiêu ban đầu của chính sách - có nguy cơ chịu tác động bất lợi. Những người có thu nhập sát trần thường có lợi thế hơn trong tiếp cận tín dụng do khả năng trả nợ tốt hơn, trong khi nhóm thu nhập thấp lại gặp khó khăn trong việc đáp ứng điều kiện vay vốn. Điều này có thể khiến họ “lép vế” ngay trong chính chương trình hỗ trợ dành cho mình, làm suy giảm ý nghĩa an sinh của NƠXH.

Vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng việc nâng trần thu nhập là hợp lý, nhưng cần thực hiện theo lộ trình, có thể phân tầng đối tượng hoặc ưu tiên xét duyệt theo mức độ khó khăn. Quan trọng hơn, việc “nới” điều kiện cần đi kèm với các giải pháp tăng mạnh nguồn cung, nếu không sẽ dẫn đến nghịch lý “càng nới càng khó tiếp cận”.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 02/2026, cả nước có 737 dự án NƠXH đang được triển khai với quy mô 701.347 căn, đạt trên 70% chỉ tiêu của Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030.

Siết chuyển nhượng - thách thức từ thực tiễn

Song song với việc mở rộng đối tượng thụ hưởng, tại Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, cơ quan quản lý cũng đề xuất siết chặt việc chuyển nhượng NƠXH sau 5 năm theo hướng chỉ cho phép giao dịch giữa các đối tượng đủ điều kiện, thay vì tự do như hiện nay. Mục tiêu là hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách và bảo đảm quỹ NƠXH phục vụ đúng đối tượng.

Nhiều ý kiến đồng tình với hướng đi này trong bối cảnh NƠXH có dấu hiệu bị “thương mại hóa”. Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng việc cho phép giao dịch tự do sau 5 năm đã khiến không ít căn hộ bị mua đi bán lại với giá tiệm cận nhà ở thương mại, làm giảm ý nghĩa an sinh. Việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng sẽ giúp duy trì tính nhất quán của chính sách từ khâu phân phối ban đầu đến các giao dịch thứ cấp.

Thực tế cũng ghi nhận không ít trường hợp trục lợi chính sách, khi người mua không nhằm mục đích ở mà chờ tăng giá để bán lại, thậm chí nhờ người đủ điều kiện đứng tên. Những hành vi này không chỉ làm méo mó chính sách mà còn gây bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở. Do đó, siết điều kiện chuyển nhượng được xem là cần thiết để bịt các “kẽ hở” hiện hữu.

Tuy nhiên, đề xuất này cũng đặt ra nhiều băn khoăn về khả năng thực thi. Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thách thức lớn nhất nằm ở việc xác minh đối tượng trong các giao dịch thứ cấp. Khác với giai đoạn xét duyệt ban đầu, các giao dịch chuyển nhượng diễn ra phân tán và phụ thuộc vào nhu cầu cá nhân, khiến việc kiểm soát trở nên phức tạp. Câu hỏi đặt ra là cơ quan nào chịu trách nhiệm xác minh và cơ chế vận hành ra sao để vừa bảo đảm chặt chẽ, vừa không gây ách tắc giao dịch. Nếu không thiết kế được quy trình hiệu quả, quy định có nguy cơ khó đi vào thực tế.

Bên cạnh đó, việc siết chuyển nhượng cũng liên quan đến quyền tài sản và tính linh hoạt của người sở hữu. Trong thực tế, nhu cầu bán lại nhà có thể xuất phát từ nhiều lý do chính đáng như thay đổi nơi làm việc, biến động thu nhập hoặc áp lực tài chính. Nếu quy định quá cứng nhắc, có thể gây khó khăn cho người dân, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của chính sách.

Từ những phân tích trên, các chuyên gia đề xuất cần tiếp cận theo hướng linh hoạt thay vì “siết tuyệt đối”. Có thể cân nhắc các phương án như cho phép chuyển nhượng theo cơ chế thị trường nhưng yêu cầu hoàn trả ưu đãi đã được hưởng; kiểm soát giá bán lại trong một biên độ nhất định; hoặc xây dựng hệ thống xác nhận đối tượng đủ điều kiện dựa trên nền tảng dữ liệu dân cư và định danh điện tử nhằm tăng tính minh bạch, giảm thủ tục hành chính. Đồng thời, cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng để tránh xáo trộn đối với những người đã tham gia thị trường theo quy định hiện hành.

Có thể thấy, sửa đổi chính sách NƠXH không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật mà là bài toán cân bằng giữa mục tiêu an sinh và nguyên tắc thị trường. Khi thiết kế chính sách vừa bảo đảm công bằng trong tiếp cận, vừa khả thi trong thực thi, NƠXH mới thực sự phát huy vai trò là trụ cột an sinh quan trọng, góp phần ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển bền vững./.

TUẤN MINH