Nhà ở xã hội - điểm sáng của thị trường bất động sản

Nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ "hút" nhu cầu thực

Kết quả khảo sát mới nhất được tiến hành tháng 2/2026 chỉ ra rằng, nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ được đánh giá có triển vọng tích cực nhất với điểm trung bình 4,36/5, phản ánh kỳ vọng lớn của doanh nghiệp và nhà đầu tư vào nhu cầu ở thực đang gia tăng, cùng với các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội từ phía Chính phủ.

Xếp sau là bất động sản khu công nghiệp với 4/5 điểm, tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, thúc đẩy kinh tế tư nhân và dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất.

Trong khi đó, các phân khúc mang tính đầu tư hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ tín dụng như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà ở cao cấp được đánh giá thận trọng hơn do chịu tác động lớn từ mặt bằng lãi suất cao và thanh khoản thị trường chưa hoàn toàn phục hồi.

Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản có xu hướng phân hóa, phát triển nhà ở xã hội tiếp tục được Chính phủ xác định là một trong những trọng tâm chính sách nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

Bộ Xây dựng đánh giá, năm 2025 ghi nhận những chuyển biến tích cực trong triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước. Cả nước đã hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt 2% so với chỉ tiêu 100.275 căn được giao tại Quyết định 444/QĐ-TTg ngày 27/02/2025 của Thủ tướng Chính phủ.

Đồng thời, trong năm đã khởi công mới 90 dự án với quy mô khoảng 95.630 căn, cho thấy chương trình không chỉ cải thiện ở đầu ra mà còn mở rộng đáng kể nguồn cung cho các năm tiếp theo. Lũy kế đến hết năm 2025, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn.

Những con số này cho thấy quy mô các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, đang xây dựng hoặc đã được phê duyệt đầu tư hiện tương đương khoảng 62% mục tiêu 1 triệu căn của chương trình giai đoạn 2021-2030.

Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành với 169.143 căn, 200 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 134.111 căn, và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 354.187 căn.

Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung này vẫn đang trong quá trình triển khai. Thách thức đối với các chủ đầu tư trong thời gian tới là bảo đảm các dự án được thực hiện đúng tiến độ và sớm đưa ra thị trường.

Giai đoạn mở rộng quy mô của phân khúc nhà ở xã hội

Theo lộ trình, số căn nhà ở xã hội cần hoàn thành trong các năm 2026-2030 lần lượt là 116.347 căn, 148.343 căn, 172.402 căn, 186.917 căn và 271.161 căn.

Điều này cho thấy sau bước tăng tốc của năm 2025, áp lực thực hiện trong nửa sau của giai đoạn 2021-2030 sẽ còn lớn hơn đáng kể. Nói cách khác, năm 2025 có thể xem là năm bản lề, khi chương trình đã đi qua giai đoạn khởi động và bắt đầu bước vào giai đoạn mở rộng quy mô. 

Động lực của quá trình tăng tốc này không chỉ đến từ nhu cầu ở thực ngày càng lớn tại các đô thị, mà còn đến từ việc khung chính sách đã bắt đầu dịch chuyển theo hướng đồng thời tháo gỡ cả phía cung lẫn phía cầu.

Về phía chủ đầu tư, Nghị quyết số 201/2025/QH15 đề xuất cắt giảm và cải cách mạnh mẽ các thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

Nghị quyết định hướng đơn giản hóa và rút ngắn quy trình phê duyệt dự án, chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm, đồng thời tăng cường giám sát trong quá trình thực hiện theo tinh thần cải cách được nêu tại Nghị quyết số 68-NQ/TW.

Hơn nữa, nghị quyết còn thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù như cơ chế lựa chọn chủ đầu tư linh hoạt hơn và tăng cường các ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng, nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

Về phía người mua nhà, chính sách tiếp cận nhà ở xã hội cũng được điều chỉnh theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng. Theo Nghị định số 261/2025/NĐ-CP, lãi suất cho vay ưu đãi đối với người mua nhà ở xã hội được áp dụng ở mức khoảng 5,4%/năm, góp phần giảm áp lực chi phí tài chính cho người dân.

Đồng thời, điều kiện thu nhập cũng được nới lỏng so với trước đây.

Theo quy định mới, điều kiện thu nhập đối với người độc thân không quá 20 triệu đồng/tháng; trường hợp độc thân đang nuôi con nhỏ, ngưỡng thu nhập được nâng lên 30 triệu đồng/tháng; trong khi đối với người đã kết hôn, tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng/tháng.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng đang nghiên cứu khả năng tiếp tục nâng hạn mức thu nhập của người mua nhà ở xã hội lên khoảng 25-27 triệu đồng/tháng, nhằm phù hợp hơn với mặt bằng thu nhập và chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn.

Những kiến nghị chính sách từ cộng đồng doanh nghiệp

Dù vậy, triển vọng của nhà ở xã hội không nên chỉ nhìn qua số lượng căn hộ được giao chỉ tiêu hay đã đưa vào kế hoạch. Vấn đề cốt lõi trong giai đoạn tới sẽ là chất lượng thực thi: tốc độ phê duyệt dự án có thực sự được rút ngắn hay không, quỹ đất có được bố trí hiệu quả hay không, doanh nghiệp có đủ động lực lợi nhuận để tham gia lâu dài hay không, và người mua có tiếp cận được tín dụng ưu đãi một cách thực chất hay không.

Nếu những điểm nghẽn này được tháo gỡ đồng bộ, nhà ở xã hội có thể trở thành một động lực quan trọng giúp mở rộng nguồn cung và tái cân bằng cơ cấu thị trường nhà ở, nhưng mức độ lan tỏa đến toàn bộ thị trường bất động sản vẫn sẽ phụ thuộc vào hiệu quả triển khai thực tế trong các năm 2026-2030.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc, cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng các chính sách vĩ mô tiếp tục được hoàn thiện theo hướng ổn định môi trường đầu tư và tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, nguồn vốn và hạ tầng. Kết quả khảo sát doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report tháng 2/2026 cho thấy một số nhóm chính sách được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.

Theo đó, doanh nghiệp kiến nghị ổn định mặt bằng lãi suất và định hướng dòng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản - xây dựng theo hướng phân loại rõ đối tượng và mục đích sử dụng vốn, thay vì áp dụng cơ chế điều tiết mang tính đồng đều.

Nguồn vốn tín dụng cần được ưu tiên cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hoặc các dự án phát triển hạ tầng đô thị.

Khảo sát ý kiến doanh nghiệp tháng 2/2026

Các doanh nghiệp cho rằng, để làm được điều đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường thống nhất và triển khai cơ chế định danh bất động sản đối với từng thửa đất và sản phẩm nhà ở, cùng với việc chuẩn hóa và công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giao dịch và giá cả, không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn hỗ trợ các tổ chức tín dụng đánh giá chính xác mức độ rủi ro của dự án, xác định đúng đối tượng được hưởng vốn vay ưu đãi.

Như vậy, dòng vốn tín dụng có thể được định hướng hiệu quả hơn vào các dự án có chất lượng và tính khả thi cao, đồng thời nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực tài chính trong nền kinh tế.

Bên cạnh vấn đề tín dụng, cộng đồng doanh nghiệp cũng cho rằng môi trường đầu tư bất động sản chỉ có thể cải thiện bền vững khi các điểm nghẽn về thủ tục và pháp lý tiếp tục được tháo gỡ một cách thực chất.

Trước hết, việc cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án cần được đẩy mạnh hơn nữa, đặc biệt thông qua tăng cường phối hợp và chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhằm hạn chế tình trạng chồng chéo trong quá trình thực hiện.

Đồng thời, các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản cần được tiếp tục hoàn thiện theo hướng đồng bộ và ổn định, giúp doanh nghiệp có cơ sở dự báo rõ ràng hơn trong quá trình triển khai dự án./.

PHÚC KHANG