Cân nhắc việc đưa hợp đồng đặt cọc bất động sản vào diện phải công chứng

Có thể phát sinh vướng mắc pháp lý

Theo các đại biểu, phạm vi giao dịch bắt buộc phải công chứng là nội dung có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống dân sự, hoạt động đầu tư, kinh doanh và quyền lợi của người dân trong các giao dịch bất động sản. Vì vậy, việc sửa Luật cần theo hướng xác định rõ ràng, cụ thể, tránh quy định quá rộng hoặc mang tính định tính; đồng thời phải bảo đảm thống nhất với hệ thống pháp luật chuyên ngành để không tạo thêm rào cản trong thực thi.

Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Đoàn Phú Thọ) - nêu rõ, công chứng bất động sản là nội dung người dân đặc biệt quan tâm. Trong thực tế, lĩnh vực này đang phát sinh nhiều vấn đề, vì vậy lần sửa Luật này cần tạo điều kiện để giao dịch được thuận lợi hơn và phát huy hiệu quả hơn.

Đại biểu đề xuất không nên quy định theo hướng tất cả các giao dịch bất động sản đều bắt buộc phải công chứng mà cần có sự linh hoạt hơn: có loại hợp đồng nên khuyến khích công chứng, có loại có thể để người dân tự lựa chọn theo nhu cầu.

Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn cũng đề nghị cần làm rõ bản chất của hoạt động công chứng trong giao dịch bất động sản là công chứng về hình thức hay cả nội dung. Nếu giao dịch có dấu hiệu sai phạm, ví dụ như trốn thuế, thì công chứng viên có trách nhiệm đến đâu. Từ đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục nghiên cứu theo hướng linh động hơn, phù hợp với từng loại hợp đồng cụ thể.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) thì đề nghị cần cân nhắc thận trọng việc có nên coi hợp đồng đặt cọc để mua bán bất động sản là đối tượng thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên hay không.

Đại biểu phân tích, theo pháp luật hiện hành, các hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản, nhà ở là giao dịch bắt buộc công chứng hoặc chứng thực; trong khi đó, hợp đồng đặt cọc hiện không thuộc diện bắt buộc phải công chứng.

Theo đại biểu, nếu coi đặt cọc là một phần không tách rời của giao dịch mua bán bất động sản thì sẽ kéo theo việc mở rộng thêm một loại hợp đồng phải công chứng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy.

“Trường hợp bên mua vi phạm thỏa thuận đặt cọc, bên bán về nguyên tắc có quyền bán cho người khác. Nhưng nếu hợp đồng đặt cọc đã được công chứng mà chưa được hủy thì có thể phát sinh vướng mắc pháp lý, thậm chí bị lợi dụng để gây bất lợi cho bên bán” - đại biểu Hoàn nói và đề nghị cân nhắc không quy định nội dung này trong Dự thảo Luật.

Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà (Đoàn Quảng Ninh) cũng đề nghị không quy định công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Bởi theo Bộ luật Dân sự, đây không phải là giao dịch bắt buộc công chứng. Quy định này sẽ làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí và hệ hạn chế quyền tự do giao kết.

Đại biểu cũng đề nghị về phân loại giao dịch công chứng, cần có cách tiếp cận hợp lý hơn. Hiện Dự thảo Luật vẫn có xu hướng áp dụng chung một cơ chế đối với mọi giao dịch. Trong khi đó, thực tiễn cho thấy có sự khác biệt lớn về mức độ rủi ro.

Do đó, đại biểu đề xuất nghiên cứu bổ sung quy định cho phép chứng nhận về hình thức hoặc chứng thực chữ ký đối với các giao dịch đơn giản thay vì bắt buộc công chứng nội dung. “Đây là hướng tiếp cận tiến bộ vừa giảm tải cho hệ thống công chứng, vừa giảm chi phí xã hội nhưng vẫn đảm bảo an toàn pháp lý” – đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà nói.

Mở rộng phạm vi công chứng ngoài trụ sở

Một nội dung khác được các đại biểu Quốc hội quan tâm là quy định hạn chế công chứng ngoài trụ sở và chỉ cho phép công chứng giao dịch bất động sản tại địa phương nơi có tài sản.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn - cho rằng nếu giữ nguyên quy định này và chỉ quy định lộ trình trong tương lai với quá nhiều điều kiện, đó là sau khi cơ sở dữ liệu công chứng được vận hành và các cơ sở dữ liệu liên quan được cơ quan chủ quản cơ sở dữ liệu công bố, thì chúng ta không chỉ đang thiết kế một quy phạm kỹ thuật mà đang tiếp tục cấu trúc dịch vụ công chứng theo hướng khép kín và tiềm ẩn nguy cơ lợi ích nhóm.

Đại biểu phân tích, công chứng dù mang tính chất dịch vụ công nhưng đã được xã hội hóa. Điều đó có nghĩa phải có cạnh tranh về chất lượng dịch vụ; người dân phải có quyền lựa chọn; phải có động lực để nâng cao chất lượng dịch vụ.

“Chúng ta nói đến xã hội hóa công chứng nhưng nếu người dân không được quyền lựa chọn văn phòng công chứng ngoài địa bàn thì đó không còn là xã hội hóa mà là “phân vùng bằng pháp luật”. Chúng ta nói đến cạnh tranh chất lượng dịch vụ nhưng nếu một văn phòng công chứng chỉ cần đặt đúng chỗ ở khu vực có nhiều giao dịch, có khách hàng tự đến, thì đó không còn là cạnh tranh chất lượng mà là “đặc quyền theo vị trí” - đại biểu Lê Thanh Hoàn nêu vấn đề.

Hơn nữa, theo đại biểu, việc thực hiện cung cấp dịch vụ phi địa giới hành chính không phụ thuộc vào đơn vị hành chính là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước. Nếu chúng ta vẫn giữ cách tiếp cận cũ sẽ làm chậm quá trình chuyển đổi số, làm giảm năng lực cạnh tranh của hệ thống pháp lý quốc gia.

Do đó, đại biểu đề nghị mở rộng phạm vi công chứng ngoài trụ sở để cho phép thực hiện khi người dân có nhu cầu gắn với điều kiện bảo đảm an toàn pháp lý thay vì hạn chế hành chính; đồng thời thực hiện ngay thẩm quyền công chứng không phụ thuộc vào đơn vị địa giới hành chính khi luật có hiệu lực.

Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Trường Giang (Đoàn Lâm Đồng) cũng đề nghị cần mở rộng thẩm quyền công chứng mà không chia theo địa hạt. Công chứng viên khi không đủ thông tin thì có quyền từ chối công chứng đối với các hợp đồng giao dịch liên quan đến bất động sản.

Đ. KHOA