Kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, áp thuế với nhà đất không sử dụng
Kinh tế - Ngày đăng : 12:46, 21/04/2026
Sáng 21/4, tại Kỳ họp thứ Nhất, các đại biểu Quốc hội tiếp tục thảo luận ở Hội trường về các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, ngân sách nhà nước.
Vốn đang bị giam trong tài sản đầu cơ
Tham gia thảo luận, đại biểu Lê Hoàng Anh (Đoàn Gia Lai) chỉ ra tình trạng tín dụng “chảy” sai chỗ kéo dài, thông qua những con số đáng chú ý: Đầu tư tư nhân phụ thuộc khoảng 80% vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó lãi suất cho vay cao, chỉ ngành lợi nhuận cao hoặc đầu cơ tài sản mới chịu được. Theo đại biểu, điều này đem đến nhiều hệ lụy.
Phần lớn tín dụng chảy vào bất động sản đầu cơ, giá nhà tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đạt 25-30 lần thu nhập bình quân năm, trong khi thông lệ lành mạnh quốc tế chỉ là 4-6 lần. Người trẻ 30 năm lao động cật lực không mua nổi một căn nhà. Đây không chỉ là vấn đề kinh tế mà đó chính là vấn đề chính trị xã hội dài hạn - đại biểu Lê Hoàng Anh phát biểu.
Dẫn thực tế từ Nhật Bản năm 1991, Mỹ năm 2008 và Trung Quốc hiện nay đều bắt đầu từ đầu cơ bất động sản được “nuôi béo” bằng tín dụng ngân hàng, đại biểu cho biết, số liệu về dư nợ tín dụng của toàn bộ 35 ngân hàng thương mại nước ta do Thư viện Quốc hội cung cấp đặt ra những vấn đề đáng quan ngại: Bất động sản tăng 132% trong 4 năm từ 1.955.000 tỷ đồng năm 2021 lên 4.541.000 tỷ đồng năm 2025, gấp 2,4 lần tốc độ tăng công nghiệp.
Tín dụng bất động sản năm 2025 lớn gấp 1,81 lần tín dụng công nghiệp và gấp 5,3 lần tín dụng nông lâm, thủy sản, trong khi bất động sản không tạo ra giá trị sản xuất khẩu, không tạo việc làm bền vững. Năm 2025, chỉ riêng bất động sản và xây dựng chiếm 27,4 % tổng tín dụng toàn hệ thống.
Đặc biệt đáng lo ngại là riêng năm 2024-2025 tín dụng bất động sản tăng đột biến 37,6 % trong khi tín dụng nông nghiệp chỉ tăng 9,4 %.
“Như vậy, Việt Nam chúng ta đang chạy marathon với đôi chân bị trói, vốn bị giam trong tài sản đầu cơ thay vì chảy vào nơi tạo ra giá trị thực” - đại biểu nhìn nhận.
Để khắc phục tình trạng này, đại biểu đề nghị Chính phủ kiểm soát tín dụng bất động sản đầu cơ bằng công cụ thị trường, tránh dùng mệnh lệnh hành chính, dự trữ bắt buộc phân biệt theo lĩnh vực để tín dụng chuyển sang sản xuất và công nghệ. Đồng thời cần thực hiện ngay việc thu phí sử dụng đất theo hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào sử dụng.
Trước mắt, đại biểu đề nghị Quốc hội đưa vào Luật Thủ đô thông qua tại Kỳ họp này, thí điểm tại Hà Nội và cuối năm đưa vào Luật Đô thị đặc biệt thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo đó, đất dự án chậm triển khai quá 24 tháng phải chịu phí tăng dần theo thời gian, nhà đất thứ 2 trở lên không đưa vào sử dụng hoặc cho thuê phải áp dụng mức phí lũy tiến phù hợp. Toàn bộ nguồn thu này cần được đưa vào quỹ nhà ở xã hội, tái thiết chung cư cũ và hạ tầng đô thị thiết yếu – đại biểu đề xuất và cho rằng, đây là giải pháp đánh đúng vào động cơ đầu cơ, buộc đất quay về giá trị sử dụng thực, tạo không gian cho tăng trưởng thực tế.
Số hóa toàn bộ vòng đời dòng vốn đầu tư công
Vấn đề khác được đại biểu Lê Hoàng Anh đề cập là hiệu quả đầu tư thấp.
Theo đại biểu, chỉ số ICOR 6,4 có nguyên nhân gốc rễ là do ngân sách dàn trải, nhiều dự án khánh thành kỹ thuật nhưng chưa đưa vào sử dụng, chưa phát huy hiệu quả dự án kéo dài, đồng nghĩa với chi phí tăng, ICOR tăng.
Cùng với đó, khâu chuẩn bị đầu tư yếu, đánh giá hiệu quả trước và sau dự án còn bị xem nhẹ, chi phí phi chính thức cao; vốn ứ đọng, phân bổ không kịp thời.
“ICOR cao không phải vì thiếu vốn mà vì thừa dự án, thiếu kỷ luật, thiếu trách nhiệm giải trình; bỏ thêm tiền vào hệ thống quản trị kém, chỉ làm ICOR tăng thêm” - đại biểu chỉ rõ.
Vì vậy, đại biểu kiến nghị Chính phủ cắt giảm ít nhất 30% số dự án phải đi kèm nguyên tắc cắt đúng dự án kém hiệu quả, giữ lại dự án lan tỏa cao, nếu cắt ngẫu nhiên theo số lượng thì ICOR vẫn không giảm.
Đồng thời, Chính phủ cần sớm ban hành hướng dẫn hạch toán hiệu quả kinh tế xã hội theo yêu cầu tại Kết luận 18 của Hội nghị Trung ương 2. Theo đó, hạch toán phải phù hợp với bản chất từng loại dự án, không thể dùng một bộ tiêu chí cho mọi dự án, nếu không đây lại chính là “nút thắt” mới.
Đại biểu nhấn mạnh, việc đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án không chỉ là báo cáo trước khi quyết định mà sau 3 năm hoàn thành, bắt buộc phải đánh giá kết quả thực hiện so với cam kết. Công khai, ràng buộc trách nhiệm, cam kết đầu ra phải là nghĩa vụ pháp lý như cam kết tài chính trong hợp đồng vay vốn.
Cùng với đó, ứng dụng chuyển đổi số, quản trị đầu tư công theo thời gian thực; thiết lập bảng điều khiển số, theo dõi tiến độ giải ngân, cảnh báo dự toán, trách nhiệm từng khâu liên thông với chủ đầu tư, kho bạc và Kiểm toán nhà nước.
Theo đại biểu, muốn hạ ICOR thực chất, trước hết phải số hóa toàn bộ vòng đời dòng vốn đầu tư công.
“Mục tiêu tăng trưởng hai con số khả thi nhưng chỉ khi chúng ta dũng cảm cải cách đúng chỗ, không phải bơm thêm tiền vào hệ thống cũ, không phải ban hành văn bản mà phải thay đổi cơ chế phân bổ vốn, buộc mỗi đồng vốn đầu tư phải chứng minh giá trị của nó” - đại biểu Lê Hoàng Anh nhấn mạnh.