Bất cập trong áp dụng bảng giá đất mới

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến đầu tháng 01/2025, có 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2026, tất cả các địa phương trên cả nước sẽ áp dụng bảng giá đất mới; đồng thời, hằng năm, bảng giá đất sẽ được các địa phương điều chỉnh, sửa đổi, để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.

Bộc lộ vướng mắc, bất cập khi áp dụng các quy định mới

Quy định về bỏ khung giá đất, để các địa phương được ban hành bảng giá đất được xem là điểm đột phá rất lớn của Luật Đất đai 2024. Trải qua một thời gian thực thi quy định mới, giới chuyên gia đánh giá, bên cạnh những tác động tích cực, vẫn còn một số vướng mắc, bất cập.

Bất cập đầu tiên được chuyên gia kinh tế PGS,TS. Đinh Trọng Thịnh chỉ ra, qua quan sát có thể thấy các địa phương đang xác định giá đất theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí nhiều hơn là theo mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lời trên thực tế. Trong khi đó, xét về lý thuyết chung, đối với “đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ”, giá đất cần được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời của thửa đất đó đối với mục đích sử dụng xác định. Mỗi thửa đất, loại đất có khả năng sinh lời khác nhau, trong đó có cả những loại đất phục vụ cộng đồng, khả năng sinh lời rất thấp.

Do đó, việc quy định giá đất của nhóm đất “đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về các phương pháp áp dụng (phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư). “Cơ quan chức năng cần hướng dẫn các địa phương xây dựng bảng giá đất mới dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết, thay vì gộp chung các loại đất trong nhóm đất “đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” để áp một mức giá chung. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án, qua đó đảm bảo tính công bằng cho các DN triển khai các dự án khác nhau” - PGS,TS. Đinh Trọng Thịnh kiến nghị.

Chia sẻ thêm bất cập, theo đại diện Tập đoàn Tuta, quy định tại Khoản 4 Điều 116 Luật Đất đai 2024 nêu việc giao đất và thuê đất được thực hiện theo tiến độ dự án, tiến độ đầu tư và tiến độ thu hồi, bồi thường, tái định cư. Bên cạnh đó, tại Khoản 8 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất cũng đã hướng dẫn việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất thành nhiều đợt. Tuy nhiên, trong thực tế, đơn vị đang gặp khó khăn khi không thể thực hiện việc giao đất thành nhiều đợt như quy định. “Qua quá trình trao đổi với các cơ quan chức năng, chúng tôi nhận thấy hai vướng mắc chính.

Một là, mặc dù Nghị định có hướng dẫn nhưng nội dung chưa đủ cụ thể, gây khó khăn trong việc thực thi. Hai là, các cơ quan chức năng tỏ ra e ngại rằng việc giao đất theo nhiều đợt có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, từ đó liên quan đến trách nhiệm của họ trong quá trình xác định tiền sử dụng đất” - đại diện Tập đoàn Tuta cho biết, đồng thời kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các Bộ, ngành liên quan ban hành hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt, theo tinh thần của Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Điều này sẽ giúp các DN thuận lợi hơn trong việc thực hiện dự án và giảm bớt các vướng mắc hiện tại.

Cần tính đúng, tính đủ các chi phí khi xác định giá đất

Bên cạnh những bất cập trên, một vấn đề khác cũng được các chuyên gia, DN trong ngành đặc biệt quan tâm, đó là theo quy định hiện hành, một trong các phương pháp xác định giá đất đang được áp dụng cho các dự án bất động sản là phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp xác định giá đất được sử dụng phổ biến nhất cho các dự án phát triển mới, tuy nhiên, giá đất tính theo phương pháp này đang quá cao do một số điểm còn bất cập.

Cụ thể, doanh thu lấy theo giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thường là lấy tham chiếu các khu đất có diện tích đất nhỏ. Việc lấy giá đất đối với khu đất có diện tích nhỏ để sử dụng cho các dự án với quy mô diện tích lớn là không phù hợp. Mặt khác, các chi phí khi tính tổng chi phí phát triển của thửa đất cũng chưa phù hợp. Thể hiện ở chỗ, chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo suất vốn đầu tư của Nhà nước ban hành, suất vốn này ít hơn nhiều so với chi phí đầu tư xây dựng thực tế của dự án và các chi phí này được tính toán khoa học trên cơ sở thiết kế dự toán, bản vẽ thi công được thẩm định, phê duyệt. Ngoài ra, chi phí bán hàng chỉ cho phép tính 1% doanh thu, trong khi chi phí bán hàng thực tế là khoảng 10% đến 15%. Chi phí lãi vay chỉ được tính cho 50% trên tổng vốn vay và chỉ được tính từ 1 - 2 năm. Với cách tính toán nêu trên, doanh thu đang được tính ở mức cao nhất trong khi chi phí tính không đủ, thiếu, thấp so với thực tế, dẫn đến DN phải nộp tiền sử dụng đất lớn, giá bất động sản đội lên cao gây “bong bóng” thị trường, chưa thực sự theo các nguyên tắc xác định giá đất.

Trên cơ sở nhận diện những bất cập nêu trên, giới chuyên gia và các DN trong ngành kiến nghị các cơ quan chức năng xem xét, sửa đổi các quy định liên quan đến việc áp dụng phương pháp thặng dư khi xác định giá đất, theo hướng doanh thu không lấy theo giá trúng đấu giá hay lấy mẫu giá của các ô đất nhỏ…, mà phải căn cứ vào giá trị thị trường điển hình trong một thời gian đủ dài. Đồng thời, các chi phí phải được tính đúng, đủ, phù hợp với thực tế. Cụ thể, chi phí phải tính theo dự toán đã được cơ quan nhà nước thẩm định; chi phí bán hàng tính theo sát thực tế chi trả của DN (đề xuất mức 10%); chi phí lãi vay được tính trên toàn bộ vốn vay và tính trong thời gian đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại quyết định chủ trương đầu tư/quyết định đầu tư của dự án./.