Chia sẻ tại Hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 25/1, ông Phùng Công Sưởng - Tổng Biên tập Báo Tiền Phong cho rằng thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn “thanh lọc” khắc nghiệt, trong đó những dự án yếu kém về pháp lý, năng lực chủ đầu tư và giá trị sử dụng thực khó có chỗ đứng trên thị trường.
Đáng chú ý, việc các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành và từng bước triển khai đồng bộ đã tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn, qua đó giảm thiểu rủi ro, tăng tính dự báo và củng cố niềm tin cho nhà đầu tư trong trung, dài hạn. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường vận hành ổn định hơn trong giai đoạn mới.
Một xu hướng nổi bật của thị trường trong chu kỳ mới là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc và khu vực. Những sản phẩm thiếu pháp lý, định giá cao so với giá trị thực tiếp tục gặp khó về thanh khoản. Trong khi đó, các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp quy hoạch, gắn với hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận sức hấp thụ tích cực. Điều này phản ánh xu hướng thị trường đang dần quay trở lại đúng vai trò phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Cùng với sự phân hóa đó, dòng tiền đầu tư cũng thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư trở nên thận trọng và chọn lọc hơn, ưu tiên những phân khúc an toàn, có nền tảng ổn định và khả năng tạo giá trị dài hạn. Bên cạnh dòng vốn cá nhân, sự quay trở lại của các tổ chức, quỹ đầu tư và nhà đầu tư dài hạn với cách tiếp cận bài bản đang tạo thêm lực đỡ cho thị trường.
Từ góc độ chính sách, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chia sẻ, năm 2024-2025 là giai đoạn bản lề quan trọng với hàng loạt cơ chế mới nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tạo đà cho thị trường bất động sản năm 2026. Trọng tâm là các nghị quyết tháo gỡ dự án tồn đọng và quy định mới về phương thức tiếp cận đất đai, giúp giải quyết những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm.
Đáng chú ý nhất là Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó đã đưa ra cơ chế đột phá trong xử lý các dự án bị tắc nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng. Theo đó, với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận, nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được 50% diện tích hoặc đạt được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân sẽ xem xét việc Nhà nước thu hồi phần còn lại để đẩy nhanh tiến độ dự án.
Cơ chế này được đánh giá là giải pháp then chốt để khơi thông hàng loạt dự án “đắp chiếu” do không thể thỏa thuận với số ít hộ dân còn lại. Chính phủ hiện cũng đang hoàn thiện nghị định hướng dẫn chi tiết về cách xác định diện tích và số lượng người sử dụng đất để đảm bảo tính minh bạch khi áp dụng tỷ lệ 75% này.
Về nguồn cung, các chính sách mới đã nới lỏng đáng kể điều kiện tiếp cận đất đai. Thay vì chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở như trước đây, hiện nay nhà đầu tư có thể tiếp cận nhiều loại đất khác để phát triển dự án nhà ở thương mại, mở rộng đáng kể “dư địa” cho thị trường và giảm áp lực thiếu nguồn cung.
Song song với đó, Luật Đất đai và Nghị quyết 254/2025/QH15 đã làm rõ các phương thức tiếp cận đất đai, bao gồm đấu giá, đấu thầu, giao đất và thỏa thuận, đồng thời cho phép áp dụng cơ chế thỏa thuận ngay cả trong các dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội không dùng vốn ngân sách, nếu nhà đầu tư có đủ năng lực.
Đối với các dự án tồn đọng cũ, Nghị quyết 265/2025/QH15 của Quốc hội đã mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế tháo gỡ từ các địa phương thí điểm ra toàn quốc, giúp hàng loạt dự án có kết luận thanh tra, kiểm tra có cơ hội được tái khởi động và bổ sung nguồn cung cho thị trường trong giai đoạn tới.
Ở khía cạnh tài chính đất đai, việc cho phép áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thay cho định giá đất cụ thể trong phần lớn trường hợp đã giúp đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, qua đó giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và tăng tính linh hoạt cho thị trường.
Về quản lý nhà nước, xu hướng phân cấp, phân quyền tiếp tục được đẩy mạnh, tăng tính chủ động cho chính quyền địa phương trong xử lý hồ sơ và quản lý đất đai, đồng thời giảm áp lực cho cấp Trung ương, góp phần rút ngắn quy trình và tăng hiệu quả điều hành.
Từ phía Bộ Xây dựng, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, năm 2025 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, khi GDP đạt 8,02%, cao hơn đáng kể so với năm trước, tạo nền tảng quan trọng cho sự ổn định và phục hồi của thị trường bất động sản.
Đặc biệt, việc hoàn thành vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025 đã đóng vai trò then chốt trong việc điều tiết cung - cầu, ổn định thị trường và tạo nền tảng cho giai đoạn 2026-2030, không chỉ ở khía cạnh an sinh mà còn ở cấu trúc thị trường.
Ông Hưng nhấn mạnh, hệ thống pháp luật ban hành trong năm 2025 và phát huy hiệu lực từ năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá, chuyển mạnh từ tư duy “quản lý chặt về thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, qua đó khơi thông quỹ đất, dòng vốn và niềm tin thị trường.
“Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư, qua đó tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng lành mạnh và bền vững hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam” - ông Hưng nói./.
.jpeg "Ưu đãi tài chính và quỹ đất để phát triển đô thị tăng trưởng xanh")
