Nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước
Theo các đại biểu Quốc hội, việc sửa đổi, bổ sung quy định tại Điểm c, Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) là cần thiết để gỡ vướng mắc cho việc triển khai các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng cần phải đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn TP. Hà Nội) cho rằng, việc sửa đổi Luật góp phần tạo bình đẳng cho các nhà đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là trong triển khai các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đại biểu nêu thực tế tại Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác khi một số dự án đất có giá thấp nhưng khi chuyển đổi mục đích sang dự án xây nhà ở thương mại thì giá đất lại tăng lên rất cao so với thị trường. Điều này có thể gây thất thoát tài sản của Nhà nước. Vì vậy, đại biểu kiến nghị cùng với tăng cường phân cấp, phân quyền thì phải tăng cường giám sát các dự án này để bảo đảm hiệu quả.
 |
| Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội thảo luận tại tổ. Ảnh: Đ. KHOA |
Cùng chung lập luận trên, đại biểu Nguyễn Thị Kim Anh (Đoàn Bắc Ninh) phân tích, theo dự thảo Luật, Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở sửa đổi theo hướng cho phép đối với những loại đất không phải là đất ở thì các chủ đầu tư, các tổ chức, cá nhân có thể xây dựng nhà ở thương mại mà không phải thông qua đấu giá, đấu thầu.
Theo đại biểu, thực tế có rất nhiều loại đất như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng và đất ở; giá mỗi loại đất cũng rất khác nhau. Nếu không qua đấu giá, đấu thầu mà cho xây dựng nhà ở thương mại có thể dẫn đến tình trạng với đất nông nghiệp thì đền bù rất thấp nhưng chuyển sang đất ở và nhà ở thương mại thì giá có thể đẩy lên rất cao. “Vậy tiền đó sẽ vào tay ai, Nhà nước có quản lý được không và khi người dân không còn đất sản xuất về lâu dài sẽ ảnh hưởng như thế nào đến tính ổn định xã hội, Nhà nước có thu được thuế hay không?” - đại biểu bày tỏ băn khoăn và đề nghị cần cân nhắc kỹ quy định này cũng như dự liệu được biến động của thị trường bất động sản nếu nội dung này được Quốc hội thông qua.
Đồng tình quan điểm của Ủy ban Pháp luật, đại biểu Nguyễn Thị Kim Anh đề xuất nên thực hiện thí điểm quy định này ở một vùng, một địa bàn hay một số dự án nhất định thay vì áp dụng trong phạm vi cả nước.
Quy định rõ ràng để đảm bảo phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quan tâm đến quy định này, đại biểu Đoàn Thị Thanh Mai (Đoàn Hưng Yên) cho rằng, trước hết, cần thống nhất quan điểm là việc phát triển các dự án nhà ở phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch để hạn chế tình trạng như vừa qua là phát triển hệ thống nhà ở tràn lan, xây dựng không có tính quy hoạch ổn định. Do vậy, cần có cơ chế quản lý chặt hơn để phát huy nguồn lực đất đai hợp lý cho tất cả các ngành, lĩnh vực và phù hợp với hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong các khu vực triển khai dự án.
Với tinh thần đó, theo đại biểu, khi nghiên cứu sửa đổi Điểm c, Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư là chưa hợp lý. Vì theo quy định của dự thảo Luật, nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở hoặc có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là có thể được xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy định như vậy là chưa rõ ràng và chưa đảm bảo diện tích đất khác mà nhà đầu tư có quyền sử dụng nằm trong đối tượng được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
“Hiện có nhiều doanh nghiệp thu gom đất nông nghiệp. Nếu quy định như vậy mà không quản lý chặt chẽ, nhiều đất nông nghiệp sẽ bị chuyển sang đất ở thương mại, dẫn tới khó quản lý, kiểm soát, dẫn tới việc sử dụng đất ở, nhà ở khó đảm bảo tính ổn định” - đại biểu lo ngại.
Cũng theo đại biểu Mai, dự thảo Luật quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, việc chuyển đổi mục đích sử dụng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm. Do đó, nếu diện tích mà nhà đầu tư sử dụng không nằm trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm thì không chuyển đổi được mục đích sử dụng và nhà đầu tư sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất. Như vậy dễ dẫn đến việc họ xin cơ chế để điều chỉnh quy hoạch nhằm phục vụ cho lợi ích của nhà đầu tư.
Đại biểu dẫn chứng, qua giám sát việc quản lý đất đai đô thị của nhiệm kỳ trước cho thấy có những dự án điều chỉnh quy hoạch đến 13 lần để phục vụ mục đích của nhà đầu tư, thay đổi rất lớn cho quy hoạch ban đầu và gây hệ lụy lớn cho xã hội như thời gian qua, khi tình hình phát triển không phù hợp với hạ tầng giao thông và xã hội. Do vậy, để tháo gỡ cho nhà đầu tư đồng thời đảm bảo tính ổn định, hiệu quả của quy hoạch, đại biểu Đoàn Thị Thanh Mai đề nghị sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 theo hướng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở thì diện tích đất này phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch đất đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật đất đai để chuyển đổi.
Làm rõ một số vấn đề đại biểu nêu, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, quy định hiện hành đang tạo 2 cách hiểu khác nhau về hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.
Cụ thể, Luật Đầu tư thể hiện gồm “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Chính chữ “và” trong câu này đang gây ách tắc đối với hàng trăm dự án ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và nhiều địa phương khác. Theo Bộ trưởng, gốc rễ của vấn đề là ở chỗ quy định minh bạch hình thức sử dụng đất. Còn để có quyền sử dụng đất để đầu tư dự án thì phải theo trình tự của luật chuyên ngành, đặc biệt là Luật Đất đai. Chúng ta cần xử lý khéo léo để giải quyết hài hoà lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Đ. KHOA
