Dư luận cho rằng giá bán căn hộ NOXH hiện vẫn cao so với thu nhập của nhiều hộ gia đình.Ảnh: T.S
Để NOXH bán đúng đối tượng
Qua kiểm toán cho thấy, UBND TP.Hà Nội đã ban hành các quy định và hướng dẫn về đối tượng, điều kiện, tiêu chí mua NOXH trên địa bàn thành phố và đã phổ biến rộng rãi đến người dân thông qua nhiều kênh thông tin. Nhìn chung, các quy định là tương đối cụ thể, tuy nhiên vẫn còn một số điểm chưa rõ ràng hoặc chưa có quy định (như quy định về tạm trú dài hạn; cách hiểu về khái niệm “hộ gia đình”; việc xác nhận hộ khẩu và tình trạng nhà ở tại nơi ở hiện tại; quy định về thời gian tạm trú, thời hạn hiệu lực của các giấy xác nhận; thủ tục chuyển nhượng, trả lại căn hộ) dẫn đến các chủ đầu tư áp dụng không nhất quán, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, đồng thời khó kiểm soát được trường hợp xác định không đúng đối tượng.
Bên cạnh đó, TP.Hà Nội cũng đã quy định rõ và công khai về yêu cầu đối với nội dung xác nhận hộ khẩu và thực trạng nhà ở do UBND các phường thực hiện. Tuy nhiên, thủ tục, quy trình thực hiện còn chưa được quy định cụ thể, công tác hướng dẫn, tập huấn chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến việc áp dụng giữa các phường chưa nhất quán, không lưu trữ đầy đủ hồ sơ phục vụ cho công tác theo dõi, hậu kiểm và còn tiềm ẩn rủi ro xác nhận không đúng thực trạng sở hữu nhà ở.
Để góp phần khắc phục thực trạng này, KTNN kiến nghị UBND TP.Hà Nội quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, xác nhận hộ khẩu và thực trạng nhà ở do UBND phường thực hiện, công bố công khai để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình xin xác nhận; đồng thời sửa đổi, bổ sung thủ tục chuyển nhượng, trả lại nhà ở đảm bảo nguyên tắc công khai thông tin về các trường hợp chuyển nhượng để người dân có nhu cầu được tham gia đăng ký. KTNN cũng kiến nghị Sở Xây dựng Hà Nội tổ chức tập huấn, hướng dẫn, rút kinh nghiệm đối với các chủ đầu tư, UBND các phường để đảm bảo triển khai thực hiện thống nhất các quy định hiện hành về quản lý NOXH; tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra nhằm đảm bảo việc tuân thủ quy định của các chủ đầu tư, trong đó chú trọng việc công khai thông tin và tổ chức xét duyệt hồ sơ mua nhà... Bên cạnh đó, KTNN kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung quy định và hướng dẫn cụ thể những vấn đề còn chưa rõ ràng như đã chỉ ra tại kết quả kiểm toán.
Vấn đề giá bán và sử dụng NOXH đúng mục đích
Đáng chú ý, kết quả kiểm toán đã chỉ ra cơ chế xác định giá bán NOXH chưa đảm bảo phù hợp giữa giá bán với thu nhập và khả năng thanh toán của đối tượng được mua nhà. Qua khảo sát các hộ dân sinh sống tại một số dự án, 72% các câu trả lời đều cho rằng giá bán căn hộ NOXH là cao so với thu nhập của hộ gia đình. Theo kết quả thống kê tại các dự án được kiểm toán, thu nhập bình quân khoảng 3,75 triệu đồng/người/tháng, trong khi giá bán phổ biến ở các mức 11 triệu đồng/m2, 13 triệu đồng/m2 và 15 triệu đồng/m2. Nếu sử dụng chỉ số đánh giá khả năng mua nhà là 30%, giả định người mua nhà được vay ưu đãi từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ đồng, cả mức thu nhập giới hạn theo yêu cầu (5 triệu đồng/người) và mức thu nhập theo thống kê (3,75 triệu đồng/người) đều không đủ để chi trả cho mức giá bán hiện tại.
Qua thống kê suất đầu tư trên 1m2 sàn xây dựng của 5 dự án được kiểm toán chi tiết về giá, các dự án NOXH có thể chia thành 3 nhóm: Dự án không có tầng hầm, suất đầu tư khoảng 6,8 đến 6,9 triệu đồng/m2; Dự án có 1 tầng hầm, suất đầu tư khoảng 9 triệu đồng/m2; Dự án có 2 tầng hầm, suất đầu tư khoảng 10,5 đến 10,7 triệu đồng/m2. Ngoài khác nhau về kết cấu nền, móng, các dự án NOXH cũng có sự khác biệt về mức độ hoàn thiện, vật liệu hoàn thiện và thiết bị lắp đặt.
Theo lập luận của KTNN, có thể xảy ra tình trạng giá bán NOXH tuy đã được hưởng các ưu đãi của Nhà nước (theo số liệu tổng hợp tại 9 dự án được kiểm toán, giá trị các khoản ưu đãi của Nhà nước đối với các dự án này khoảng 641 tỷ đồng, góp phần làm giảm từ 10% đến 36% giá bán nhà) nhưng vẫn xây dựng ở mức mà người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được là do các văn bản của Nhà nước nói chung và cơ chế xác định giá bán của Hà Nội đều chưa có các quy định về tiêu chuẩn thiết kế, ban hành khung giá hoặc mức giá trần, chưa thực hiện điều tra khảo sát về mức thu nhập và khả năng thanh toán. Bên cạnh đó, Hội đồng liên ngành (Sở Tài chính chủ trì) - có trách nhiệm thẩm định giá bán NOXH do chủ đầu tư đưa ra - vẫn chưa có đủ cơ sở để kiểm tra tính đúng đắn, hợp lý của giá bán làm căn cứ ký hợp đồng với người dân.
Một vấn đề đáng lưu ý khác là mục đích sử dụng căn hộ NOXH cũng chưa được kiểm tra, giám sát theo đúng quy định. Kết quả kiểm toán cho thấy, từ khi các căn hộ được bàn giao đưa vào sử dụng tại các dự án, chưa có cơ quan chức năng nào thực hiện kiểm tra, kiểm soát thường xuyên hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về tình hình sử dụng căn hộ. Ngoại trừ một số trường hợp các chủ đầu tư phải tự tiến hành kiểm tra tình hình sử dụng căn hộ theo yêu cầu của Sở Xây dựng (3 dự án). Trong khi đó, theo kết quả khảo sát của Công an TP.Hà Nội tại 9 dự án (thực hiện theo yêu cầu của KTNN) và trao đổi của Đoàn kiểm toán với đơn vị quản lý vận hành tại 4/9 dự án cho thấy các dự án đều có tình trạng vi phạm mục đích sử dụng. Cụ thể, có 319 trường hợp căn hộ do đối tượng khác sử dụng (6,5%), 441 trường hợp căn hộ chưa có người sử dụng (9%), 5 trường hợp sử dụng không phải mục đích để ở (0,1%).
Từ kết quả kiểm toán, KTNN kiến nghị UBND TP.Hà Nội chỉ đạo Sở Xây dựng, các đơn vị chức năng, chủ đầu tư rà soát, xử lý dứt điểm các trường hợp xét duyệt hồ sơ mua nhà không đúng quy định, sử dụng NOXH không đúng mục đích, thu hồi những căn hộ sử dụng sai mục đích, không đúng đối tượng để bán cho các đối tượng theo quy định có nhu cầu về NOXH. Đối với Bộ Xây dựng, KTNN kiến nghị một mặt cần xem xét giải quyết các bất cập trong quy định về xác định giá bán NOXH, mặt khác cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung cơ chế xác định giá bán NOXH theo hướng: thực hiện điều tra để xác định được mức giá phù hợp với thu nhập, khả năng thanh toán, từ đó xây dựng một mức giá trần hoặc khung giá phù hợp theo điều kiện cụ thể của từng địa phương và tiêu chuẩn thiết kế tương ứng.
HỒNG THOAN
